La plateforme du jour est la plateforme lymo, Une plateforme de crowdfunding immobilier qui m’intéresse particulièrement et dont je vais vous faire la présentation.

Présentation de lymo

Lymo est le pionnier français du crowdfunding immobilier.

Lymo permet à des particuliers de financer des projets immobiliers rigoureusement sélectionnés, audités et développés par ses équipes.

Lymo est fier de compter Bouygues Immobilier parmi ses actionnaires.

Tous les projets sont différents et donc il convient d’être particulièrement vigilant dans l’analyse du projet dans lequel vous souhaitez investir. Lymo s’est cependant spécialisée dans le financement d’opérations de micro-promotion immobilière. Il s’agit d’opérations de petite taille (entre 5 et 25 lots) qui, compte tenu de leur taille, présentent des avantages indiscutables pour les acquéreurs : moins de voisins, moins de charges de copropriété, pas ou peu de logement social, emplacement central car petit terrain. Le tout implanté dans des zones urbaines en forte croissance, en général des grandes agglomérations. Ces avantages permettent de minimiser le risque de mévente, et donc de maximiser la sécurisation pour l’investisseur.

Remboursement de 12 à 24 mois en fonction des projets, vous achetez des obligations de SAS. À partir de 1000€

Prêteurs

pourquoi investir

Parmi les avantages les plus souvent cités par nos investisseurs, figurent le rendement élevé (10% par an), le caractère concret et sécurisant de l’immobilier, l’intérêt intellectuel  (suivre des opérations immobilières « de l’intérieur ») et l’investissement dans l’économie réelle.

Rendement

Le rendement de 10 est très intéressant comparé à l’épargne classique

Sécurisant

L’investissement pierre est le préféré des français.

Réel

Investi dans l’économie réelle est très valorisant, ici pas de spéculation

Sans frais

Vous payez 0% de frais, seul le porteur de projet paie des frais à la plateforme.

FAQ investisseurs sur lymo

Risques

Les risques sont importants : vous pouvez perdre tout ou partie de votre capital et/ou de vos intérêts (vous ne pouvez toutefois pas perdre plus que votre capital). C’est pourquoi le rendement de ces investissements est élevé. En effet, une des principales règles en investissement est que risque et rentabilité vont de pair : plus la rentabilité est importante, plus le risque est élevé. Par conséquent, n’investissez que dans ce que vous comprenez et uniquement les sommes dont vous n’avez pas immédiatement besoin.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier (ou « financement participatif » en français) est la possibilité donnée à des particuliers d’investir facilement (100% en ligne) dans des projets immobiliers et de toucher des rentabilités élevées (10% de rendement annuel chez Lymo).

Comment ça marche ?

Le modèle comporte 3 acteurs : le porteur de projet, la plateforme et l’investisseur (vous). Le porteur de projet est un spécialiste de l’immobilier qui veut réaliser un projet immobilier, c’est-à-dire construire ou rénover un ou plusieurs biens afin de les revendre pour réaliser une plus-value. Pour cela, ils a besoin de fonds. Il va donc faire appel au public (vous) pour « emprunter » ces fonds, réaliser son projet, dégager une marge, et vous rembourser avec la marge réalisée.

La plateforme, elle, analyse le projet immobilier et vous permet d’investir facilement en ligne. Le paiement et la signature des documents se font 100% en ligne.
<h3″>Quels sont les avantages ?

Parmi les avantages les plus souvent cités par nos investisseurs, figurent le rendement élevé (10% par an), le caractère concret et sécurisant de l’immobilier, l’intérêt intellectuel  (suivre des opérations immobilières « de l’intérieur ») et l’investissement dans l’économie réelle.

Comment démarrer ?

Inscrivez-vous gratuitement pour avoir accès aux offres en financement en cours et être averti des prochains projets mis en ligne. Pour pouvoir investir, vous devrez remplir complètement votre dossier d’investisseur (compter 48h jours ouvrés pour les vérifications réglementaires).

Qui est Lymo ?

Lymo, créée en 2013, est le pionnier français du crowdfunding immobilier. Ses particularités : 1/ privilégier des projets de petite taille 2/ contrôlés opérationnellement par ses équipes 3/ en se rémunérant majoritairement au succès. Ses 4 associés sont des experts de l’immobiliers. Leurs mini-biographies sont consultables ici. Lymo, via sa filiale Lymo Finance, est Conseiller en Investissements Participatifs immatriculé auprès de l’ORIAS sous le numéro 15004746.

Bouygues immobilier est actionnaire de Lymo à hauteur de 7% depuis juin 2015.

Qu’est-ce qu’un projet type pour Lymo ?

Tous les projets sont différents et donc il convient d’être particulièrement vigilant dans l’analyse du projet dans lequel vous souhaitez investir. Lymo s’est cependant spécialisée dans le financement d’opérations de micro-promotion immobilière. Il s’agit d’opérations de petite taille (entre 5 et 25 lots) qui, compte tenu de leur taille, présentent des avantages indiscutables pour les acquéreurs : moins de voisins, moins de charges de copropriété, pas ou peu de logement social, emplacement central car petit terrain. Le tout implanté dans des zones urbaines en forte croissance, en général des grandes agglomérations. Ces avantages permettent de minimiser le risque de mévente, et donc de maximiser la sécurisation pour l’investisseur.

Comment sont sélectionnés les projets ?

Lymo se spécialise dans les opérations de micro-promotion immobilière, car ses avantages (moins de voisins, moins de charges, pas ou peu de logement social, emplacement central) facilitent la commercialisation des biens. Une fois l’opération identifée, le comité de sélection composé des 4 associés de Lymo se réunit et décide ou non de financer l’opération. 3 des 4 associés de Lymo, incluant le président de Lymo Finance (société portant l’activité de crowdfunding) doivent valider le projet pour qu’il soit financé. Parmi les 95 critères de sélection, le comité est particulièrement vigilant sur 3 points : la capacité du projet à être commercialisé facilement, la complexité des travaux et enfin le niveau des autorisations administratives déjà obtenues. Sur ce dernier point, il est important de noter que Lymo ne finance que des opérations avec permis de construire obtenu et purgé.

Quel est le financement d’un projet type ?

Prenons l’exemple d’un projet type de promotion immobilière où le porteur de projet réalise un chiffre d’affaires (=la somme de la vente de tous les biens) de 115 pour un coût de revient (=la somme de tous les coûts du projet) de 100. Il réalise donc une marge de 15. Pour financer son coût de revient de 100, il va commencer à vendre les appartements sur plan ce qui va lui permettre de financer 40 (les acquéreurs paient le promoteur au fur et à mesure des travaux, ce qui permet à ce dernier de payer les entreprises en retour). Il va ensuite contracter un emprunt bancaire classique pour 40, mais la banque va lui demander d’apporter lui-même les 20 qui manque : il va donc les chercher auprès d’investisseurs particuliers en crowdfunding. C’est parce que le montant qu’emprunte le porteur de projet ne représente que 20% de son besoin qu’il peut le rémunérer aussi cher pour lui (10% par an).

Comment est-ce que je participe à ce projet type, en tant qu’investisseur ? Qu’est ce que j’achète et de quoi suis-je propriétaire ?

Chez Lymo, vous souscrivez des obligations d’une SAS réalisant le projet immobilier pour lequel vous avez souscrit. En effet, à chaque nouveau projet, une nouvelle société est créée. Cette société va émettre un emprunt obligataire dont les modalités (coupon, maturité, etc…) sont précisées dans la fiche du projet. Vous ne détenez pas d’actions ou d’actifs (terrain, logements, etc..) de cette société. Vous ne détenez qu’une ou plusieurs obligations. Cette détention est formalisée par la signature d’un contrat obligataire, que vous réalisez en ligne à la souscription.

Quel est le rendement d’un projet ?

Le rendement est le même pour tous les projets : 10% par an. La rémunération se calcule prorata temporis : si les projet dure 18 mois, les intérêts seront versés pendant 18 mois.

Quels sont les risques du projet ?

Chaque projet à ses propres risques, il est donc impératif de bien analyser les particularités du projet dans lequel vous voulez investir avant de vous décider. Lors de votre investissement, ces risques seront listés dans le Document d’Information Réglementaire dont vous devrez prendre connaissance avant d’investir. Vous pourrez aussi poser des questions sur le forum du projet et prendre connaissances des questions posées par les autres investisseurs. Enfin, vous pouvez nous contacter gratuitement à tout moment à info@lymo.fr ou au 05 82 95 62 53. Votre objectif doit être toujours le même : comprendre ce dans quoi vous investissez.

Comment suis-je informé de l’avancée du projet ?

Vous êtes tenu informé trimestriellement de l’avancée du projet via un reporting qui vous est envoyé par email. Bien sûr, vous pouvez nous contacter entre temps pour en savoir plus. Par ailleurs, vous pouvez suivre tous vos projets dans votre Tableau de Bord personnel.

Au bout de combien de temps suis-je remboursé ?

De 12 à 24 mois en fonction des projets.

Comment se rémunère le porteur de projet ?

Le porteur de projet se rémunère en vendant des biens immobiliers. Les frais financiers dont il doit s’acquitter pour rembourser les investisseurs sont compris dans le bilan de son opération, en tant que charges financières. Notez que chez Lymo, porteur de projet et plateforme font partie d’un même groupe. Ce sont toutefois des sociétés distinctes.

Comment se rémunère la plateforme ?

La plateforme se rémunère en prélevant une commission sur les montants levés auprès du porteur de projet. Elle ne se rémunère pas auprès de l’investisseur (vous).

Comment avoir accès aux projets en financement ?

Pour avoir accès aux projets en financement, vous devez vous inscrire en tant que membre (gratuit et rapide). Pour cela cliquez sur le bouton « S’inscrire/S’identifier » en haut à droite sur la page d’accueil. S’il n’y a pas de projet en financement quand vous vous inscrivez, pas de panique : vous recevrez par email une notification quand le prochain projet sera disponible.

Comment investir dans un projet ?

Une fois que vous êtes membre, vous devez compléter votre profil investisseur pour pouvoir investir. C’est une procédure obligatoire et réglementaire qui se fait 100% en ligne. Cliquez sur votre nom affiché en haut de la page une fois connecté, puis sur « Mon Profil », pour commencer à le remplir.
Nous vous demanderons notamment une copie de pièce d’identité et de justificatif de domicile. Pour des raisons réglementaires de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, ces pièces seront vérifiées par une société tierce. Veuillez noter que ce processus de vérification peut prendre jusqu’à 48h.

Pourquoi dois-je fournir mes documents d’identité ?

En tant que plateforme de crowdfunding, nous devons nous conformer aux réglementations européennes et françaises de lutte contre le blanchiment d’argent et le terrorisme. A cet effet, nous devons contrôler l’identité de chacun des investisseurs pour pourvoir tracer l’origine des fonds. Voilà pourquoi vous devez impérativement fournir vos documents d’identité.

Puis-je investir via une société ?

Oui. Pour cela, il est indispensable que vous mentionniez que c’est la société qui va investir lorsque vous remplissez votre dossier investisseur. Certaines pièces spécifiques vous seront alors demandées : KBis de moins de 3 mois, statuts, pièce d’identité des dirigeants.

Notez également que la fiscalité applicable est celle de votre société. Contrairement aux personnes physiques, Lymo ne collectera pas d’impôt sur les plus-values. A vous de les déclarer au titre de revenus financiers.

Quels sont les moyens de paiement acceptés ?

3 modes de paiement sont possibles : le portefeuille électronique, la carte bancaire ou le chèque.

• Le portefeuille électronique est un compte personnel Lymo que vous alimentez depuis votre votre compte bancaire via virement. Il est visible dans la rubrique « Mon Profil ». Une fois les sommes disponibles sur votre portefeuille électronique, vous pouvez les transférer instantanément sur un projet. Vous pouvez également rapatrier à tout moment et sans frais sur votre compte bancaire d’origine les fonds présents sur votre portefeuille électronique. Le paiement via de portefeuille électronique est immédiat.

• La carte bancaire (CB) est utilisable dans la limite de 10 000€. Le paiement via CB est également immédiat.

• Les chèques, transmis par voie postale, vous permettront de participer au projet s’ils sont reçus avant le total de la somme recherchée, la règle étant celle du « premier arrivé, premier servi ». Le paiement par chèque ne garantit donc pas que vous soyez investisseur.

Enfin, notez que pour payer via le portefeuille électronique ou la CB, vous devez avoir rempli votre profil investisseur, dont la validation peut prendre jusqu’à 48h jours ouvrés. Ce n’est pas le cas du paiement par chèque : vous avez la possibilité si vous payez par chèque de ne remplir votre profil investisseur qu’ultérieurement (vous devrez toutefois l’avoir fait pour que votre souscription soit validée).

Quels frais dois-je payer ?

Vous payez 0% de frais, seul le porteur de projet paie des frais à la plateforme.

fiscalité

Quelle est la fiscalité par défaut ?

Conformément à l’article 125 A du Code général des impôts, Lymo prélève en impôts 39,5% des intérêts perçus. Cette somme est composée d’un acompte forfaitaire d’impôt sur le revenu (IR) de 24% et de cotisations sociales de 15,5%.

Exemple : j’investis 1000€ le 1er janvier N, dans un projet au rendement de 10% par an. Le projet se finit le 31 décembre N. Mes intérêts bruts (hors fiscalité) sont de 100€. Mes intérêts nets sont de 100€-39,5€=60,5€. Lymo me reverse donc mon capital + mes intérêts nets, soit 1060,5€.

Notez que vous recevrez de la part de Lymo un récapitulatif de vos intérêts perçus en année N au début de l’année N+1 (Imprimé Fiscal Unique). Ces informations sont également transmises à l’État et apparaîtront déjà pré-remplies dans votre déclaration de revenus de l’année N+1. En N+1, votre montant d’impôt sera automatiquement ajusté en fonction de votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) : à la baisse si votre TMI est inférieur à 24%, à la hausse sinon.

Comment puis-je réduire la fiscalité ?

Vous avez plusieurs façons de réduire l’impôt payé :

Vous n’êtes pas domicilié fiscalement en France. Dans ce cas-là, merci de nous envoyer (info@lymo.fr) une attestation fiscale visée par l’administration fiscale de votre pays de résidence ou une copie de votre avis d’imposition dans votre pays de résidence. Vous serez exempté de tout impôt.
Votre revenu fiscal de référence en N-2 ne dépasse pas un certain montant (selon votre situation familiale : 25000€ pour les célibataires, veufs et divorcée, et 50000€ pour un couple avec imposition commune). Vous serez exempté d’IR en année N. Attention : pour bénéficier de cette réduction, vous devez obligatoirement nous faire parvenir une attestation au plus tard le 30 novembre N-1. Cette attestation n’est valable que pour les revenus encaissés en N et devra être renouvelée chaque année si vous souhaitez continuer à en bénéficier et si vous êtes toujours éligible. Téléchargez l’attestation et renvoyez-la (info@lymo.fr).
Votre tranche marginale d’imposition est de 30%, 41% ou 45% ET vous percevez moins de 2000€ d’intérêts tous établissement confondus : vous pouvez demander à n’être imposé qu’à hauteur de 24% d’IR sur ces intérêts.

Puis-je loger mon investissement dans un PEA ?

Non, car chez Lymo vous investissez via des obligations simples, et ces dernières ne sont pas éligibles aux différents PEA.

Le placement Lymo est-il éligible à la défiscalisation ISF ?

Non, car chez Lymo vous investissez via des obligations, et non des actions.

Comment effectuer une réclamation ?

Si vous avez effectué un investissement et avez un sujet de mécontentement, vous pouvez nous écrire par email sur une adresse dédiée (investisseurs@lymo.fr) ou par téléphone (05 82 95 62 53, prix d’un appel local). Une première réponse vous sera adressée dans les 72h (jours ouvrés).

Porteurs de projets

Pourquoi emprunter chez lymo?

Lymo est la seule plateforme qui vous apporte des fonds et des services complémentaires : vous vous concentrez sur ce que vous aimez faire.

lymo c’est également des services en plus:

1. Financement. Lymo vous apporte des fonds propres et/ou vous aide à trouver du financement bancaire.
2. Garantie Financière d’Achèvement. En cas de projet de promotion, Lymo s’occupe pour vous des formalités.
3. Assurances. Lymo vous aide à comparer les meilleurs contrats d’assurance et vous assiste dans leur souscription.
4. Construction. Nos équipes peuvent prendre la responsabilité du chantier.
5. Commercialisation. Nous mettons nos réseaux à disposition pour commercialiser votre programme.
6. Montage. Lymo vous conseille sur la meilleur façon d’optimiser la marge en réduisant les coûts et maximisant le CA.

FAQ

Veuillez noter que Lymo ne financera pas :

• des projets ayant pour but de conserver les logements pour les louer (objectif patrimonial)
• des projets hors grandes agglomérations françaises ou zones côtières recherchées
• des projets sans composante résidentielle (bureaux, commerces, hôtels, entrepôts uniquement)

Nous vous invitons donc à ne pas poster de demandes en ce sens, il se peut qu’aucune réponse ne vous soit apportée.

remplissez le formulaire sur la page , c’est le même que dans le screen shot ci-dessous.

Autres informations

Pas de parrainage

Qui est lymo?

Lymo Finance est Conseiller en Investissements Participatifs immatriculé auprès de l’ORIAS sous le numéro 15004746.

Coordonnées

Lymo SAS
3 avenue Didier Daurat
31400 Toulouse

Téléphone : 05 82 95 62 53
Email : info@lymo.fr
TVA intracommunautaire FR70812168086

Capital

LYMO FINANCE est une Société par Actions Simplifiée, Conseiller en Investissements Participatifs immatriculé auprès de l’ORIAS sous le numéro 15004746, au capital de 1 000 euros dont le siège social est situé au 3, avenue Didier Daurat – 31400 TOULOUSE, immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 812 168 086 (ci-après « LYMO »).

Le capital n’est pas élevé

L’équipe

Il est important d’avoir de vrais responsable. Ici ce sont les men in black white
Gilles Roucher
Président

Diplômé de Dauphine, Gilles travaille depuis 25 ans dans la promotion immobilière. Il est le fondateur de Propeus, qui depuis 2004 a réalisé ou assisté la construction de près de 700 logements. Il est en charge de l’animation commerciale.
Damien Truchard
Directeur Général

Diplômé de l’ESC Toulouse et après une expérience de contrôleur de gestion chez EADS, Damien a travaillé pendant 6 ans dans la promotion immobilière aux côtés de Gilles pour la société Propeus. Il est en charge des finances.

Jean-Baptiste Vayleux
Directeur Général

Diplômé de HEC Paris, Jean-Baptiste a travaillé 5 ans chez Unibail-Rodamco, leader européen de l’immobilier commercial en tant qu’asset manager puis de directeur de centre commercial. Il est en charge du marketing.

Jean-Charles Taylor
Directeur des Opérations

Diplômé du CNAM et de l’IAE, Jean-Charles a travaillé 5 ans chez Kaufman & Broad, acteur majeur de la promotion immobilière en tant que directeur de programmes. Il est en charge de l’opérationnel des projets immobiliers.
Nicolas Pellegata
Responsable Fonciers

Thomas Vuillemin
Responsable Informatique

Juliette Ducreau
Responsable Technique

Céline Dreux
Assistante

Les partenaires et médias qui parlent de lymo

France 2

Une vidéo : http://www.lymo.fr/public/Tout%20Compte%20Fait%20-%20France%202%20-%20Lymo%20-%2012-09-15.mp4

Le monde

Le particulier

pressbook-file–1E4488

Les echos

Capital

pressbook-file-capital-B452D0(1)

Le figaro

pressbook-file-le-figaro-6DA305

Richesse-et-finance.com

Après le test, mon avis

Commençons par l’inscription

rien de bien compliquer, toujours avoir les 3 documents que sont la pièce d’identité, le RIB et le justificatif de domicile pour respecter la loi know your customer.

Menu

Comme je n’ai pas mis d’argent dans le site j’ai pas de graphiques et de belles choses donc je ne peux pas juger sur cette partie.

Passons donc au menu projet

le menu projet

Mention spéciale au photographe, les photos sont très belles. Mais le menu est classique, il donne quelques informations qu’il faut aller approfondir dans les projets eux-mêmes.

L’exemple d’un projet

Risques
Risque de liquidité : Les sommes investies ne sont pas liquides (c’est à dire qu’elles ne peuvent pas être remboursées pendant l’opération)

Risque opérationnel : Retard sur la réalisation des travaux

Risque commercial : Retard sur la commercialisation des logements

Présentation du projet

Nous construisons une mini-résidence de 17 lots dans un quartier central de Toulouse à forte demande. La résidence est déjà commercialisée à 90%  alors que la commercialisation a démarré il y a 5 semaines seulement.

Points clés de l’opération
Surface de plancher à construire :
1 000 m²
Nombre de lots :
17
Commercialisation à date :
90 %
GFA obtenue :
Oui
Points clés du montage
Type :
Obligations
Échéance :
24 mois
Remboursement :
In fine

Analyse synthétique
Forces

Petite résidence
Emplacement central
Commercialisation très avancée

Faiblesses

Architecture hétérogène de la rue

Opportunités

Changement de PLU pouvant permetttre de transformer les logements sociaux en logements libres

Menaces

Parking en sous-sol engendrant une complexité technique pouvant conduire à des études supplémentaires

Il y même une SWOT (la matrice d’analyse). C’est plutôt pas mal du coup.

Localisation

La résidence se trouve dans le quartier Saint-Michel à Toulouse, à équidistance des métros Palais de Justice et Saint-Michel (800m chacun). Le quartier Saint Michel est situé au sud de l’hypercentre Toulousain. C’est une quartier animé, avec de nombreux bars et commerces. Il est prisé des étudiants qui se trouvent à mi-chemin entre le centre ville (où se trouve l’Université de Sciences Sociales) et le quartier de Rangueil (où se trouve l’Université Scientifique Paul Sabatier). La résidence est proche de la Garonne, de l’Hôtel de Région, du lycée Berthelot et d’un agréable parc au bout de la rue.

A proximité

Accès

• Périphérique Toulousain 2,3 km
• Aéroport Toulouse Blagnac 11 km
Transports

• Métro (ligne B) 800 m
• Tram (ligne T1) 800 m
Services

• Restaurants 100 m
• Médecin 400 m
• Banques 500 m
• Pharmacie 500 m
Enfants et scolarité

• Crèche 400 m
• Maternelle 200 m
• École Primaire 400m
• Collège 300 m
• Lycée 200 m
Visuels

Planning prévisionnel

Nous prévoyons d’acheter le foncier en juin 2016 et de démarrer les travaux en septembre 2016 pour un livraison prévue fin 2017.
Commercialisation

La commercialisation sur ce projet a été particulièrement rapide, ce qui s’explique par 2 facteurs. Le premier tient à la nature (mini-résidence) et à l’emplacement (central) du projet : c’est le type de projet recherché par les acquéreurs. Le second, lié au premier, est qu’une grande banque française a souhaité commercialiser une partie des lots pour sa propre clientèle, ce qui nous a permis d’écouler rapidement ces derniers.