scpi Société civile de placement immobilier

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Une société civile de placement immobilier (SCPI) est, en France, une structure d’investissement de placement collectif.

L’objet d’une société civile de placement immobilier est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel. La société de gestion s’occupe de collecter de l’argent auprès de particuliers, trouver des biens dans lesquels investir, gérer ce parc immobilier et redistribuer les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les « associés ».

Depuis quelques années les SCPI ont gagné en popularité auprès des épargnants français du fait de leurs rendements élevés. Leur taux rémunérateur a certes baissé sur la dernière décennie, mais relativement moins comparativement aux autres placements financiers.

La SCPI est souvent qualifiée de pierre papier.

Sommaire

Forme de la SCPI

Après sa création par les fondateurs, la SCPI établit une note d’information visée par l’autorité des marchés financiers qui y appose son visa, l’autorisant à faire publiquement appel à l’épargne.

Il existe deux formes de SCPI :

SCPI à capital fixe

pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d’un volume et d’une durée que fixera la société de gestion. Son capital va progresser par à-coups et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital demeurera fixe. Ainsi, si un associé veut se retirer, il faudra trouver un acheteur (ou plusieurs) qui reprenne(nt) ses parts de façon que le capital ne change pas.

SCPI à capital variable

à tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent à la variation de son capital : une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multicritères. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.

Valeurs de la SCPI

Il existe différentes valeurs dans une SCPI :

  • valeur nominale
  • valeur de réalisation
  • valeur vénale
  • valeur de reconstitution

Il existe également différents prix :

  • prix d’achat
  • prix de retrait

La valeur nominale est la valeur de la part lors de la création de la SCPI. Si vous créez une SCPI avec 1 000 parts et un capital de 1 000 €, la valeur nominale de la part sera de 1 € Mais avec le temps, la valeur nominale ne change pas, par contre la valorisation de la SCPI évolue.

Prix d’achat = valeur nominale + prime d’émission

La prime d’émission comprend la revalorisation du patrimoine, ainsi que les frais d’achat :

L’amortissement des frais de constitution, des frais de recherche et d’acquisition du patrimoine immobilier plus la commission de souscription.

Prix de retrait = Valeur de la part – les frais de souscription, variables en fonction de chaque SCPI (10 % en moyenne)

Valeur Vénale = Valeur du patrimoine immobilier, évaluée par un expert

Valeur de réalisation = valeur vénale + autres actifs détenus par la SCPI (trésorerie)

Valeur de reconstitution = valeur de réalisation + estimation des frais générés par une éventuelle reconstitution de son patrimoine

Bref, ce qu’il faut retenir :

Le prix d’achat correspond à la valeur du patrimoine + les frais

Le prix de retrait = prix d’achat – les frais

Le rendement net est calculé sur le prix d’achat

Responsabilité des porteurs

Par exception légale au droit commun de la responsabilité des associés de société civile (c´est à dire illimité), la grande majorité des SCPI prévoit que la responsabilité de leurs porteurs de parts soit limitée au seul montant de leur participation dans le capital social de la société.

Exemple : La responsabilité des Associés ne peut être mise en cause que si la SCPI a été préalablement et vainement poursuivie.
La responsabilité de chaque Associé à l’égard des tiers est engagée en fonction de sa part dans le capital et est limitée à la fraction dudit capital qu’il possède.

Quels sont les avantages ?

L’investissement en SCPI rapporte environ 5% par an aux investisseurs, ce qui est largement supérieur à de nombreux placements.

 

En synthèse, voici une liste des principaux :

  • Mutualisation des risques
  • Facile à l’achat
  • Faible ticket d’entrée
  • locataires stables (baux commerciaux)
  • Pas de gestion à réaliser
  • Rendement intéressants
  • Financement possible pour un achat à crédit
  • Possibilité de revendre grâce au marché secondaire
  • Possibilité d´avoir des assurances pleine SCPI

Quels sont les inconvénients?

  • Revente des parts
  • Opacité des valorisation des parts (calcul comptable )
  • Frais d’entrée souvent élevés (10%)
  • Point mort après 3 ans au moins
  • Marché secondaire limité
  • Valorisation des parts, ne veut pas dire valeur de vente des parts
  • Investissement sensible à la hausse des taux

 

 

Les risques des SCPI ?

Baisse du prix de part de la SCPI

La bonne santé financière d’une SCPI est fortement liée à la conjoncture immobilière. Celle-ci suit des cycles de hausse ou de baisse, pouvant inciter les SCPI à baisser leur prix de parts, ce qui ne garantit pas le capital investi à l’origine. Fort heureusement, tant que l’on possède des parts, une moins-value restera latente et n’entrainera aucune véritable perte.

L’horizon de placement est bien d’une dizaine d’années au minimum comme il est généralement conseillé.

Diminution des dividendes versées par la SCPI

Une baisse des revenus locatifs est un autre risque pouvant survenir s’expliquant par une diminution du taux d’occupation financier ou une baisse des loyers versés par les locataires. Les sociétés de gestion peuvent toutefois anticiper et contrer une baisse de rendement, à travers la mutualisation du risque propre aux SCPI ainsi que par une gestion immobilière active.

Dans le cas où une diminution des revenus s’impose, les gestionnaires auront tendance à baisser le prix des parts sur le marché secondaire pour les SCPI à capital fixe par exemple, de façon à garantir un rendement suffisant pour les nouveaux souscripteurs. Ces derniers y verront ainsi une belle opportunité d’acquisition des parts mais les anciens auront du mal à vendre ou subirons une perte.

Défaillance du gérant de la SCPI ou de la société de gestion

La loi a prévu la possibilité d’un transfert de gestion. En effet, en cas de défaillance du gérant, la responsabilité de gestion de la SCPI se verra transférée à une autre structure agréée par l’AMF, même si ce scénario reste très rare, surtout sur les grosses structures.

Les porteurs de part ont une responsabilité financière

Dans les statuts et règlements des SCPI, il est souvent stipulé que les associés ont une responsabilité à part entière. Celle-ci est cependant limitée au montant de leur apport dans le capital de la SCPI.

La revente massive simultanée des parts par les porteurs

Il peut y avoir un risque si beaucoup de porteurs de part se mettent à revendre leur part en même temps (crash). La société de gestion est obligée de revendre le parc immobilier pour rembourser les porteurs de part.

Le Conseil de surveillance et ses responsabilités

La responsabilité des membres de conseil de surveillance n’est pas nulle en droit, malgré le fait que ce conseil doit s’abstenir de tout acte de gestion. Les conditions nécessaires pour engager la responsabilité sont difficiles à réunir, la nature du risque lié à un placement en SCPI correspondant à celle d’un placement immobilier.

Absence de garantie en capital

Le capital injecté dans une SCPI n’est pas garanti. Malgré le succès actuel dont elles font l’objet, les SCPI restent un produit d’épargne lié aux cycles immobiliers. Rappelons qu’entre 1992 et 1998, en pleine crise immobilière, la valeur des parts a été divisée par deux pour la majorité des structures. En revanche, à cette époque les règles de l’AMF n’étaient pas aussi strictes et les investisseurs qui n’avaient pas vendu ont par la suite récupéré cette perte.

L’investissement en SCPI est surtout un investissement de long terme

Enfin, il est inutile de songer à investir en SCPI sur le court terme. Il est nécessaire de patienter quelques années après l’acquisition de parts pour que l’opération soit rentable en cas de revente. Le plus souvent, il est conseillé de garder la pleine propriété de ses parts une dizaine d’années au minimum, bien que l’on puisse devenir bénéficiaire au bout de 3 ou 4 ans.

SCPI et crédit

Juridiquement, une SCPI n’a pas le droit de recourir à l’emprunt pour financer ses projets. Ses acquisitions doivent ainsi être totalement couverts par leur capital, constitué par les apports des participants. Un particulier peut néanmoins souscrire à un crédit immobilier pour acquérir des parts de SCPI. Les SIIC, au contraire, peuvent recourir à l’emprunt pour acquérir des bâtiments, mais cela interdit au détenteur de souscrire à un crédit immobilier pour financer l’achat de part.

Est-ce un bon choix ?

Oui la SCPI est globalement un bon choix pour avoir du rendement.

 

 

paris-palais luxembourg

SCPI « fiscales ». Les  SCPI fiscales permettent de bénéficier d’un avantage fiscal (Duflot/Pinel, Malraux, Déficit Foncier) sans investir directement. Elles constituent une alternative intéressante à un investissement immobilier de défiscalisation en direct.

Ces SCPI achètent donc principalement de l’immobilier d’habitation neuf ou ancien à réhabiliter et destinés à la location à des particuliers.

Le rendement offert est souvent plus faible que pour une SCPI de rendement mais elles offrent à leurs porteurs de parts une réduction d’impôt. Toutefois cette réduction d’impôt est conditionnée par la durée de détention des parts. Ces SCPI ne doivent donc s’envisager que dans une perspective de long terme. En effet Comme toutes SCPI c´est un support de placement à long terme (15 ans) qui doit être acquis dans une optique de diversification du patrimoine. Spécifiquement, la revente des parts sur le marché secondaire expose le souscripteur à un risque de perte en capital et  la remise en cause de l’avantage fiscal.

Il y les SCPI  Malraux (valable), Méhaignerie (plus valable), Robien (plus valable), , Scellier (plus valable), Duflot(plus valable), Pinel (valable), SCPI de déficit foncier (valable)

 

 

SCPI « Malraux »

L’objectif de la SCPI « Malraux » est de distribuer aux associés les avantages fiscaux résultant de la loi dite « loi Malraux ».

Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué d’immeubles d’habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés ; le montant des travaux constitue le déficit fiscal que se partagent les associés. Ces logements sont loués à des particuliers.

La durée de vie d’une SCPI « Malraux » est d’une douzaine d’années.

Les SCPI (Société Civile de Placements dans l’Immobilier) ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

Mécanisme

Le  dispositif Malraux a été mis en place pour réhabiliter les quartiers historiques des centres villes et participer à la préservation du patrimoine français.
L’investissement Malraux consiste ainsi à financer l’acquisition et la réhabilitation d’immeubles résidentiels anciens, souvent situés en plein centre de villes historiques. Ces immeubles doivent être ensuite loués à des tiers pendant une durée minimale de 9 ans, à l’issue de laquelle ils peuvent être occupés par leurs propriétaires ou revendus.

La souscription en pleine propriété de parts de SCPI détenues dans le patrimoine privé du contribuable ouvre droit à une réduction d’impôt dont le taux applicable en 2015 est de :

Taux Zones
22% Biens situés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)
30% Biens situés dans un secteur sauvegardé et dans les anciens quartiers dégradés

La réduction s’applique sur le montant de la souscription affecté aux dépenses éligibles à la réduction (dépenses de rénovation) dans la limite de 100 000€ par an.
En cas d’acquisition, au titre de la même année, d’un bien en direct via le dispositif Malraux et de parts de SCPI Malraux, le montant global des dépenses éligibles retenues est également plafonné à  100 000€.

Objectifs et Atouts

La souscription de parts de SCPI fiscale de type Malraux peut être envisagée par un investisseur souhaitant à la fois une réduction fiscale (en contrepartie d’un engagement de conservation de 15 ans) mais aussi :

  • Des revenus supplémentaires réguliers immédiats ou à long terme en utilisant :
    – Un capital disponible
    – Une capacité d’épargne
  • Une diversification de son patrimoine combinée à une gestion simple et sécurisée
  • Un patrimoine immobilier à restaurer de haut standing en centre-ville d’agglomérations significatives et dynamiques
  • L’accès à un marché habituellement réservé aux investisseurs institutionnels ou à très forte fiscalité
  • Une mutualisation des risques par la diversification des investissements sur plusieurs zones géographiques
  • L’attrait d’un placement « valeur refuge » la pierre-papier :
    – Pour se protéger de la volatilité des marchés financiers
    – Profiter du marché actuel et prétendre à une plus-value à long terme à la revente des parts.
  • Le choix entre un achat en cash ou à crédit pour optimiser l’investissement et réduire la dépense de trésorerie initiale.

Au-delà des avantages fiscaux, la rentabilité de ce placement s’apprécie au travers des éventuels dividendes versés. Le versement de dividendes n’est pas garanti, il est décidé par l’Assemblée Générale et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles (date de mise en location, montant des loyers, taux d’occupation) et des revenus locatifs qui en résultent. En second cette SCPI peut etre sympathique au regard du montant du capital, soit à la revente des parts, soit lors de la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti et dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier résidentiel, par nature cyclique, sur la durée du placement.

Ainsi la rentabilité de la SCPI ne peut être appréciée que sur la totalité de sa durée de conservation et non sur la seule réduction d’impôt initiale.

scpi 1

L’intérêt d’acquérir à crédit :

  • Déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers
  • Déduction des frais réels participant à la création d’un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
  • Le cumul des loyers et des réductions d’impôts permet de financer une partie importante de l’acquisition
  • L’augmentation de la protection familiale du souscripteur par le biais de l’assurance décès du crédit.

Exemple SCPI Malraux Urban Prestigimmo 2 auprès de la société URBAN PREMIUM

SCPI « Méhaignerie »

L’objectif la SCPI « Méhaignerie », du nom de Pierre Méhaignerie, était de faire bénéficier les associés du double avantage fiscal de la loi Méhaignerie (qui visait à favoriser la construction de logements locatifs neufs). La loi n’est plus applicable, il n’y a donc plus de création ni de développement de SCPI « Méhaignerie », mais simplement gestion de l’existant.

Le marché secondaire des parts se traite généralement de gré à gré, sachant que l’acheteur ne bénéficie pas de l’avantage fiscal initial et ne peut donc, en l’attente de la liquidation, que bénéficier des revenus et attendre une plus-value à la sortie.

Ces SCPI ont une durée de vie de douze à quinze ans en général.

SCPI « Robien »

Institué par l’article 91 de la loi urbanisme et habitat, le régime « Robien » prévoit, en faveur des associés qui souscrivent, à compter du 3 avril 2003, au capital initial ou aux augmentations de capital des SCPI, une déduction au titre de l’amortissement de leurs souscriptions.

Cette déduction, qui s’applique sur option irrévocable de l’associé exercée lors du dépôt de sa déclaration des revenus de l’année de sa souscription, est égale à 8 % pendant les cinq premières années et à 2,50 % pendant les quatre années suivantes de 95 % du prix de souscription. Ensuite et tant que les conditions de loyers restent respectées, l’associé peut continuer à bénéficier de la déduction au taux de 2,50 % pendant deux périodes triennales.

Durant la période d’application de l’amortissement :

  1. le taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est ramené de 14 % à 6 %,
  2. les dépenses d’amélioration sont déductibles dans les conditions de droit commun,
  3. les dépenses de reconstruction et d’agrandissement pour lesquels une souscription n’a pas été ouverte n’ouvrent pas droit à une déduction au titre de l’amortissement.

L’octroi de cet avantage est toutefois subordonné à la condition que 95 % de la souscription, appréciés sans tenir compte des frais de collecte, servent exclusivement à financer l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement et à l’engagement de :

  • la société de louer les logements acquis non meublés pendant 9 ans à usage de résidence principale des locataires en respectant les plafonds de loyers fixés chaque année par décret.

Lorsqu’une souscription est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, l’engagement de location de la société doit être pris distinctement pour chaque logement.
La société se doit de fournir à chacun des Associés une attestation en double exemplaire justifiant, pour l’année précédente, les parts détenues.

  • l’associé de conserver la totalité de ses parts jusqu’à l’issue de la période de l’engagement de location souscrit par la société pour le dernier logement acquis au moyen de sa souscription.

L’engagement du porteur de parts est constaté sur un document joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle les parts ont été souscrites.
Si l’associé cède tout ou partie de ses parts avant l’expiration de la période couverte par son engagement de conservation des titres, l’avantage fiscal est remis en cause par la reprise dans ses revenus, l’année où survient cet événement, de la déduction au titre de l’amortissement de sa souscription dont il a bénéficié. Si la cession des parts intervient au cours de l’une ou l’autre des deux périodes triennales de prorogation du régime, seules les déductions pratiquées pendant l’ensemble de la période concernée sont remises en cause.

SCPI « Scellier »

Les SCPI Scellier succèdent aux SCPI Robien et permettent aux investisseurs de bénéficier du régime fiscal de la loi Scellier au travers d’une SCPI.

Les caractéristiques sont similaires, mais le régime fiscal diffère : la diminution du revenu imposable prévue par la loi Robien est remplacée par une réduction d’impôt de 25 % étalée sur 9 ans (soit 2,78 % par an).

Certaines SCPI Scellier, dans le secteur dit intermédiaire (aux conditions de loyers et de ressources des locataires retenues dans le dispositif Borloo), ouvrent droit à une réduction d’impôt de 31 % (25 % étalés sur les neuf premières années, puis 6 % de plus les trois années suivantes soit 2 % par an).

Le principal inconvénient de la détention de SCPI Scellier (tout comme pour la SCPI de Robien) est la difficulté de revente, l’acheteur des parts ne disposant plus de la carotte fiscale.

Le taux de la réduction d’impôt a subi une diminution dans le cadre des dispositions de la loi de Finances pour 2011 concernant les « niches fiscales ». Pour les années 2011 et 2012, le taux est différencié selon la performance énergétique des logements. Ainsi les logements BBC (bâtiments basse consommation) bénéficient d’un taux de 22 % pour 2011 et 20 % pour 2012. Pour les autres, la réduction est de seulement 13 % en 2011 et 10 % en 2012.

Suite aux différents coups de rabots fiscaux de fin 2011 du gouvernement Fillon pour réduire des déficits publics, le dispositif Scellier a été une nouvelle fois modifié. La réduction d’impôt sera réduite à 13 % du prix de souscription en 2012 avant la suppression définitive du dispositif en 2013. Ces modifications concernent bien sur l’ensemble du dispositif Scellier et est applicable de fait aux investissements en part de SCPI Scellier.

SCPI « Duflot»

Les SCPI Duflots succèdent aux SCPI Scellier et permettent de bénéficier du régime fiscal de la loi Duflot au travers d’une SCPI. La réduction d’impôts est de 18% sur 9 ans.

SCPI « Pinel»

Les SCPI Pinel succèdent aux SCPI Duflot et permettent de bénéficier du régime fiscal de la loi Pinel au travers d’une SCPI. La réduction d’impôts est de 18% sur 9 ans.

Pour bénéficier des avantages de la loi « Pinel », il faut être résident fiscal français. La SCPI Pinel permet à l’investisseur d’obtenir une réduction d’impôt étalée sur 9 ans avec un risque locatif relativement faible car mutualisé. L’investisseur perçoit des loyers durant toute la durée de détention. Les investissements sont réalisés dans des immeubles neufs qui sont ensuite loués à des particuliers. C’est une société de gestion qui s’occupe de sélectionner les biens, les gérer et les revendre.

La souscription de parts de SCPI peut être envisagée par un investisseur disposant soit d’un capital disponible, soit d’une capacité d’épargne et à la recherche en premier lieu d’une réduction d’impôt sur le revenu mais également de revenus supplémentaires réguliers, et immédiats ou à long terme et d’une simplification et d’une sécurisation de la gestion de son patrimoine.

Les atouts de la SCPI PINEL

La SCPI Pinel a pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier locatif constitué d’immeubles d’habitation neuf (norme BBC et dans un secteur géographique spécifique, voir la loi Pinel ) avec un bon potentiel de revalorisation et répondant à des exigences de performance énergétique globale (biens neufs ou restructurés) et soumis à un plafonnement des loyers et des ressources des locataires favorisant le développement d’une offre de logements cohérente avec les besoins du marché.

Le dispositif Pinel permet, avec un engagement de détention des parts de la SCPI sur une période estimée à 17 ans (ou 20 ans en cas de prorogation), de bénéficier de sa réduction d’impôt, au même titre qu’un investisseur en direct. Votre investissement dans la SCPI  vous permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 18 % calculée sur la base de 100 % du montant souscrit dans la limite de 300 000 € (par contribuable et pour une même année d’imposition) et répartie de manière linéaire sur une période 9 ans.

Au niveau fiscal, la quote-part des loyers est soumise à la fiscalité immobilière et à celle des plus-values immobilières en cas de revente. Pour la quote-part des revenus financiers, elle est soumise à la fiscalité des valeurs mobilières.

Le placement collectif vient enrichir de toutes ses qualités intrinsèques cette mesure d’incitation fiscale :

  • Un investissement immobilier pour un montant réduit par rapport à un investissement immobilier direct.
  • Bénéficier d’une réduction d’impôt. : Réduction d’impôt de 18 % calculée sur la base de 100 % du montant souscrit dans la limite de 300 000 € et répartie de manière linéaire sur une période 9 ans. En cas de prorogation à 12 ans (votée en AG), la réduction d’impôt s’élève alors à 21 % de la souscription réalisée dans la limite de 300 000 €.
  • Percevoir des revenus complémentaires provenant de la location des immeubles : Distribution sur décision de l’Assemblée Générale
  • Epargner sans souci de gestion : Les loyers versés sont nets de frais (pas d’imprévus ou de frais supplémentaires)
  • Mutualiser les risques quant au marché immobilier : Détention de parts dans plusieurs types de logements et plusieurs secteurs géographiques
  • Placement pierre – valeur refuge : Se protéger de la volatilité des marchés financiers –  Profiter du marché actuel pour prétendre à une plus-value à long terme
  • Achat cash ou à crédit : En cas d’achat à crédit, les intérêts d’emprunt sont également déductibles :

Amortissable (taux actuels 2.90 %* sur 15 ans – durée jusqu’à 25 ans)

In fine (taux actuels 3.30%* sur 15 ans à 18 ans – durée maximale recommandée 15 ans. *Taux nominal (hors frais et coût ADI)  au 19/08/2015

 

Exemple de fonctionnement d´une SCPI , la SCPI multihabitation 9

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SCPI de DEFICIT

Combinant à la fois les avantages du droit commun et du mécanisme de la SCPI, la SCPI de déficit foncier peut s’avérer judicieuse pour plusieurs profils.

Le mecanisme

La SCPI de déficit foncier a pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier locatif constitué principalement d’immeubles d’habitation ou partie d’immeubles anciens à restaurer.
L’investisseur par la souscription de parts de SCPI se constitue un patrimoine immobilier de valeur tout en bénéficiant de la fiscalité dite « des déficits fonciers ».

Les avantages du droit commun et de la SCPI fiscale :

L´avantage c´est que cette SCPI ne constitue pas une «niche fiscale» ; la souscription et la déduction ne sont pas plafonnées : l’investisseur peut effacer sans limites ses revenus fonciers ce qui permet de déduire chaque année l’intégralité des dépenses de rénovation de ses revenus fonciers .Au-delà et la 1ère année le déficit peut s’imputer sur les revenus globaux (dans la limite de 10 700€). Le report est possible sur les revenus fonciers pendant 10 ans. Si l’opération est réalisée à crédit, les intérêts d’emprunt sont également déductibles. Cela permet d’économiser les prélèvements sociaux qui auraient été prélevés sur les revenus fonciers effacés. Dans ce cas l’immobilier cible les centres-villes ce qui permet une revalorisation du capital à terme et à la revente des parts procure une rentabilité locative d´environ 2,5 %.

 

Conclusion :

Les 3 SCPI disponibles ne sont pas du tout au même objectif et il va bien falloir distinguer tout cela.

 

recolte

SCPI de rendement

En achetant des parts dans l’une d’entre elles, vous aurez droit à une quote-part des loyers qu’elle aura encaissés. Le but étant de récolter du rendement.

Ce revenu locatif (loyer) vous sera reversé en général chaque trimestre.

L’achat de parts de SCPI permet en outre d’investir dans l’immobilier sans souci de gestion.
Les gérants s’occupent de tout : trouver les locataires, entretenir les immeubles…

Les SCPI de rendement ont une Rentabilité attrayante entre 5 % à 6 %, voir plus !.

Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué de bureaux, entrepôts ou locaux d’activités ou de locaux commerciaux. Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants.

La durée de vie d’une SCPI de rendement est généralement supérieure à 50 ans. La SCPI de rendement est donc un actif long terme, voir très long terme.

Il existe 82 SCPI de rendement. En 2010 le revenu moyen a été de 5,63 % et la revalorisation des parts de 5,52 % soit une performance globale de 11,15 %.

L’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier d’entreprise (bureaux, murs de magasins, entrepôts…) afin de distribuer un revenu régulier aux associés. La SCPI collecte de l’argent auprès d’investisseurs auxquels elle redistribue des loyers.

SCPI spécialisées:

SCPI spécialisées dans un lieu

À classer parmi les SCPI de rendement, une SCPI régionale est une société de placement immobilier qui se concentre sur une zone géographique précise. Grâce à cette stratégie de proximité, ce type de SCPI profite pleinement du dynamisme de la région où elle est investie. Au vu de l’évolution du marché immobilier, on observe que certaines métropoles régionales sont plus stables et offrent de meilleures perspectives de croissance que le marché national dans sa globalité.

Les gérants des SCPI régionales possèdent une réelle expertise des marchés locaux et sont plus réactifs que les grands groupes nationaux. Cela leur permet également de sélectionner plus efficacement leurs locataires et optimiser la gestion de leur parc. Les performances des SCPI régionales s’inscrivent dans le temps et jouent autant sur le rendement que sur la valorisation du parc immobilier.

En termes de capitalisation, les SCPI régionales représentent une faible part des SCPI (moins de 6 %).A titre de comparaison, les SCPI régionales ne représentent que 4% de la collecte des SCPI de rendement en 2005 contre 80% pour les SCPI dites classiques diversifiées.

SCPI spécialisé dans un type d´investissement

Les investissements des SCPI d’entreprise peuvent s´effectuer sur une ou plusieurs catégories par exemple dans des locaux d’entreprises, de bureaux, d’entrepôts ou des locaux commerciaux. Leur objectif principal est la distribution de revenus réguliers aux associés.

Les SCPI d’habitation elles investissement pour louer à des particuliers. Ce type SCPI est composée d’un patrimoine immobilier résidentiel. Avec votre apport (en capital ou sous forme de crédit) le gérant de la Scpi va donc acheter des logements qui mis en location généreront des loyers que les investisseurs se partageront.

 

SCPI de valorisation

L’objectif de la SCPI de valorisation est de faire bénéficier les associés à terme lors de la liquidation du patrimoine de la valorisation du capital c´est à dire d´une plus value.

L’immobilier est un marché, aussi les dates et conditions d’achat, comme la période de liquidation de la société, sont-elles des paramètres cruciaux.

Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est généralement constitué d’appartements situés dans les meilleurs quartiers des grandes métropoles. Il y a une distribution de revenus limitée car si l’on peut espérer des plus-values, le genre d’immobilier en cause est peu productif de revenus. Ces locaux sont loués à des personnes physiques, à des sociétés internationales ou à des ambassades.

La durée de vie d’une SCPI de valorisation est généralement fixée aux alentours de 15 ans.

 

Conclusion:

Ces différentes SCPI sont intéressantes.

 

calculatrice tax

Les SCPI sont dites « fiscalement transparentes ». Elles ne sont donc pas imposées directement et c’est chaque associé (porteur de parts) qui est redevable de l’impôt sur les revenus (principalement fonciers) et sur les plus values lorsque la SCPI vend un bien immobilier ou lorsque l’associé cède ses parts. L´article est très technique, je vous préviens et il est seulement à but indicatif.

Tous les ans, les sociétés de gestion indiquent aux investisseurs les montants à déclarer en leur adressant une notice explicative pour leur déclaration fiscale. Tout est donc plus simple pour les porteurs de parts !

La fiscalité sur les revenus fonciers

L’associé, personne physique est imposé principalement sur les revenus fonciers issus des loyers perçus par la SCPI diminués de l’ensemble des charges dues au cours de l’exercice. Celui-ci devra choisir entre le régime micro-foncier ou le régime réel selon certains critères développés ci-dessous.

Il peut aussi se voir demander à régler l’imposition sur les produits financiers issus des placements de trésorerie de la SCPI et pourra opter pour le prélèvement libératoire.

Le régime micro-foncier

Vous êtes soumis à ce régime si les revenus fonciers bruts que vous percevez sont inférieurs à 15 000 € par an pour des biens immobiliers détenus en direct. Le revenu imposable correspondant est fixé à une somme égale au montant de ces revenus diminués d’un abattement de 30%. Le montant est à déclarer en ligne BE sur la feuille d’impôt N°2042.

Le porteur de parts de SCPI peut opter pour le régime micro-foncier s’il remplit les conditions suivantes :

  • Etre propriétaire d’un bien immobilier dont il tire des revenus fonciers par une location nue
  • L’ensemble des revenus bruts fonciers perçus n’excède pas 15.000 € au titre de l’année d’imposition (SCPI + immeubles en direct)
  • Les parts de SCPI et l’immeuble détenu en direct ne doivent pas bénéficier d’un dispositif fiscal spécifique (Malraux, Besson, Périssol, Robien, Girardin, Demessine, LMP, LMNP, Censi Bouvard)

Les épargnants ne percevant plus, dans le courant de l’année, des revenus fonciers de biens détenus en direct (biens non loués ou vendus) ne peuvent plus bénéficier du régime du micro-foncier pour les revenus fonciers issus des SCPI. Le régime réel d’imposition s’applique de fait.
De même ceux disposant uniquement de revenus fonciers provenant de SCPI sont exclus du régime du micro-foncier. Cependant, ils bénéficient d’une dispense de l’administration fiscale, sous certaines conditions, de déposer une déclaration de revenus fonciers N°2044 et peuvent porter directement les revenus des parts immobilières sur la déclaration de revenus N°2042 (sont exclus les parts de SCPI ouvrant droit à la déduction au titre de l’amortissement prévu à l’article 31 bis du CGI).

A noter : La SCPI peut, si l’ensemble des associés y adhère, ne pas distribuer l’intégralité du bénéfice de l’année en cours pour constitution des réserves. Il conviendra alors à l’associé de déclarer le bénéfice réalisé par la SCPI au cours de l’année et non celui distribué aux porteur de parts.

Le régime réel

Dans quel cas choisir le régime réel ?

Vous n’avez pas le choix si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 € par an. Par contre, vous avez la possibilité d’opter pour ce régime même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 € par an en lieu et place du régime micro-foncier (CGI, art. 32-4). L’option est alors exercée de manière irrévocable pour une durée de trois ans.
L’investisseur peut avoir intérêt à opter pour le régime réel dans le cas où il a acheté ses parts de SCPI à crédit et que le montant des intérêts d’emprunt est supérieur à l’abattement de 30% appliqué dans le régime du micro-foncier. Il va donc falloir sortir les calculatrices.

La société de gestion de la SCPI se charge de vous adresser chaque année le montant du revenu net à déclarer sur le formulaire spécial N°2044. Toutes les charges et frais de gestion sont donc déduits en amont par la société de gestion. Vous pouvez être confronté à deux possibilités : un bénéfice (revenu foncier) ou une perte (déficit foncier).

Le bénéfice est soumis aux prélèvements sociaux de 15,5% puis imposé à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (dans le cas où vos revenus fonciers sont issus uniquement de la SCPI)
Dans le cas d’une perte, résultant de dépenses déductibles du revenu foncier mais autres que les intérêts d’emprunt, celle-ci peut être déduite du revenu global de l’associé dans une limite de 10.700 €. Au-delà  de cette limite, la fraction du déficit supérieure n’est reportable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

En cas d’achat des parts de SCPI à crédit, le montant des intérêts d’emprunt n’est pas pris en compte dans le revenu foncier de la SCPI pour les besoins de la déclaration fiscale. En effet, la société de gestion ne gère pas les emprunts de ses porteurs de parts. Ces intérêts sont déductibles par le contribuable de ses revenus fonciers et viennent donc diminuer l’imposition de ces dits revenus. Cependant, les intérêts d’emprunts ne peuvent contribuer à la formation d’un déficit imputable sur le revenu global et sont uniquement reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

La fiscalité sur les revenus financiers

Une approche mineure dans la fiscalité des SCPI

L’associé porteur de parts de la SCPI peut se voir demander à régler l’imposition sur les produits financiers issus des placements de trésorerie de la SCPI. Généralement, les revenus financiers distribués aux associés sont faibles.

Les revenus sont soumis au barème de l’imposition sur les revenus après application des prélèvements sociaux en vigueur.

La fiscalité sur les plus values

Les plus-values sur les ventes d’immeubles

Lors de la vente par la SCPI d’un immeuble qu’elle possède depuis moins de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux), la plus-value éventuellement réalisée est imposable. La SCPI étant transparente fiscalement, les porteurs de parts sont donc redevables de l’impôt sur la plus-value.

En ce qui concerne les particuliers détenant les parts dans leur patrimoine privé, l’impôt est prélevé directement par le notaire et la société de gestion de la SCPI. Les associés n’ont pas de règlement à effectuer.
Pour les porteurs de parts soumis aux régimes des bénéfices professionnels (BIC, BA ou BNC) ou de l’impôt sur les sociétés, la situation est différente. Ils doivent inclure dans leur déclaration de résultat la quote part de plus-value qui leur est versée.

Les plus-values sur les cessions de parts de SCPI

Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value correspond à la différence entre la somme provenant du produit de la vente et le prix d’acquisition des parts. Tout comme pour la fiscalité des biens détenus en direct, il faut tenir compte de l’abattement progressif qui s’appliquera comme suit :

  • 6% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année
  • 4% d’abattement entre la 22ème année

En ce qui concerne les prélèvement sociaux l’exonération n’a lieu qu’à partir de 30 ans de détention. Avant cette date, les porteurs de parts bénéficient des abattement suivants:

  • 1.65% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année
  • 1.6% d’abattement entre la 22ème année
  • 9% d’abattement entre la 23ème et la 30ème année

Le taux d’imposition sur la plus value est de 19% et de 15,5% pour les prélèvements sociaux. Le montant de l’impôt sur la plus value est nul au delà de 30 années de détention.

On peut de plus bénéficier d’un abattement exceptionnel de 25 % sur les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Il s’applique, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention, aux cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.
Cet abattement est applicable tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières. Il sera également appliqué à la surtaxe sur les plus-values élevées.

Le gouvernement a ajouté via la loi de Finance rectificative pour 2012, une surtaxe selon le montant de la plus-value immobilière. Cette surtaxe est applicable aux plus values immobilières jusqu’au 31/12/2015 et est mise en place à partir d’un montant de plus values immobilières supérieures à 50 000€ :

Montant de la plus value imposable Montant de la surtaxe
De 50.001 € à 60.000 € 2% PV – (60.000 € – PV) x 1/20
De 60.001 € à 100.000 € 2 % PV
De 100.001 € à 110.000 € 3 % PV – (110.000 € – PV) × 1/10
De 110.001 € à 150.000 € 3 % PV
De 150.001 € à 160.000 € 4 % PV – (160.000 € – PV) × 15/100
De 160.001 € à 200.000 € 4 % PV
De 200.001 € à 210.000 € 5 % PV – (210.000 € – PV) × 20/100
De 210 001 € à 250.000 € 5 % PV
De 250.001 € à 260.000 € 6 % PV – (260.000 € – PV) × 25/100
Supérieur à 260.000 € 6 % PV

(PV = montant de la plus-value imposable)

Autres points importants dans le calcul de la plus-value :

  • Les cessions de parts de SCPI inférieures à 15.000 € sont assujetties à l’impôt contrairement aux cessions d’immeubles détenus en direct. Il en va de même pour les exonérations réservées à certains titulaires de pension de vieillesse ou d’invalidité.
  • Les frais d’acquisition sont pris en compte pour leur montant réel
  • Pour les associés soumis aux régimes des bénéfices professionnels (BIC, BA, BNC ou IS), les plus-values réalisées sont compensées avec les moins-values éventuelles et imposables selon le régime des plus-values professionnelles.(si la cession intervient dans les 2 ans, la plus value dite court terme est imposée à l’IR au barème progressif. Si la cession intervient après 2 ans, la plus-value dite long terme est imposée à 34,5%)

Exemple du calcul de l’impôt sur la plus value de cession

Prix de cession des parts en date du 19 février 2012 50.000 €
Prix d’acquisition le 18 février 2004 30.000 €
Frais d’acquisition des parts (11%) 3.300 €
Plus value avant abattement 16.700 €
Abattement total de 6% entre la 6ème et la 8ème année 3.006 €
Abattement exceptionnel 3.423 €
Plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu 10.270 €
Abattement total de 1.65% entre la 6ème et la 8ème année 827 €
Abattement exceptionnel 3.968 €
Plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux 11.905 €
Taxation à l’impôt sur le revenu 1.951 €
Taxation aux prélèvements sociaux 1.845 €
Montant de l’impôt à payer sur la plus value 3.796 €

Texte de référence de l’administration fiscale sur les SCPI :

BOI de 2004 – SCPI et régime micro foncier | BOI de 2007 – SCPI et revenus fonciers

 

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