«Impuestos» ISPA REITs impuestos proporcionan una ventaja de impuesto (Duflot/Pinel, Malraux, tierra de déficit) sin invertir directamente. Son una interesante alternativa a una inversión inmobiliaria de exención de impuestos en línea.

Estas REITs principalmente comprar bienes raíces vivienda nueve o antigua para rehabilitar y destinado al alquiler a las personas.

El rendimiento ofrecido es a menudo más bajo que el rendimiento de un REIT pero ofrecen a sus partícipes de un recorte de impuestos. Sin embargo esta reducción de impuestos está condicionada por la duración de la detención de las acciones. Los REITs se deben considerar por lo tanto en una perspectiva a largo plazo. De hecho como los REIT c´est un apoyo a la inversión a largo plazo (15 años) que debe ser adquirido con miras a la diversificación del patrimonio. Específicamente, la reventa de las acciones en el mercado secundario expone el suscriptor a un riesgo de pérdida de capital y el cuestionamiento de la prestación fiscal.

 

 

 

ISPA y Malraux (válido), Méhaignerie (más válido), Robien (más válido), Ikram, Duflot(plus valable), Pinel (válido), déficit de tierra (válido) ISPA (más válido)

 

 

REIT ' Malraux.

"Malraux" ISPA pretende distribuir a los miembros de los beneficios fiscales resultantes de la denominada "ley de Malraux.

Los bienes inmuebles de este tipo de ISPA consiste en antiguos edificios residenciales en áreas de conservación; la cantidad de trabajo es el déficit fiscal que se comparte entre los socios. Estas habitaciones se alquilan a particulares.

La vida de un "Malraux" ISPA es una docena de años.

El ISPA (sociedad civil activos en bienes raíces) tienen objeto exclusivo la adquisición y gestión de un alquiler de bienes raíces.

Mecanismo de

Malraux operativo se creó para rehabilitar los cascos históricos de los centros de ciudad y participar en la preservación del patrimonio francés.
Inversión Malraux es financiar la adquisición y rehabilitación de viejos edificios residenciales, a menudo situado en el centro de ciudades históricas. Estos edificios deben entonces alquilar a terceros por un mínimo de 9 años, al final de los cuales pueden ser ocupadas por sus propietarios o vendidos.

La suscripción en plena propiedad de acciones REIT en contribuyente privado patrimonio abre el derecho a una reducción de impuestos que es la tasa aplicable en el año 2015:

Tasa de	Áreas
22%	Encuentra en la arquitectura, urbanos y paisaje de la zona de protección de patrimonio (ZPPAUP)
30%	Propiedad ubicada dentro de un área de preservación y de antiguas áreas degradadas

La reducción es aplicable sobre el importe de la suscripción asignado a la reducción de los gastos subvencionables (gasto de renovación) dentro del límite de 100.000 euros al año.
En el caso de adquisición, en el mismo año, un pozo vivo vía operativas acciones Malraux y Malraux ISPA, el importe total de las deducciones de los gastos subvencionables se limita también a € 100.000.

Objetivos y ventajas

Las acciones fiscales de suscripción REIT de tipo Malraux puede considerarse de un inversionista a una reducción de impuestos (a cambio de un compromiso con la conservación de 15 años) sino también:

• Ingreso adicional regular inmediata o a largo plazo mediante el uso de:
  -A capital disponible
  -A capacidad de ahorro
• Una diversificación de su patrimonio combinado con un manejo fácil y seguro
• Un inmueble para restaurar de alto standing en el centro de las ciudades importantes y dinámicos
• Acceso a un mercado generalmente reservado a inversores institucionales o impuestos muy altos
• Una puesta en común de riesgo mediante la diversificación de las inversiones en múltiples geografías
• Atractivo de un inversión "refugio" piedra-papel:
  -Para protegerse de la volatilidad de los mercados financieros
  -Tomar ventaja del mercado actual y reclamar un aumento de capital a largo plazo para la reventa de las acciones.
• La elección entre una compra en efectivo o crédito para optimizar inversiones y reducir el gasto de efectivo inicial.

Más allá de los beneficios fiscales, la rentabilidad de esta inversión se evalúa a través de los dividendos pagados. No se garantiza el pago de dividendos, es decidida por la Asamblea General y puede evolucionar hacia arriba y hacia abajo dependiendo de las condiciones de alquiler de los edificios (fecha de alquiler, alquileres, tasa de ocupación) y el resultante de ingresos de alquiler. En segundo lugar ISPA sea comprensivo con respecto a la cantidad de acciones de capital o reventa, ya sea durante la liquidación de la ISPA. Esta cantidad no está garantizada y dependerá de la evolución del mercado de bienes raíces residenciales de naturaleza cíclica, en la vida de la inversión.

Así la rentabilidad de la ISPA puede evaluarse solamente en toda su vida útil, reducción de impuestos no sólo inicial.

 

El interés para adquirir el crédito:

• Deducción de los intereses del préstamo de renta de tierras
• Deducción de los costos reales involucrados en la creación de un déficit de tierras atribuibles en el ingreso total dentro del límite de €10 700.
• Alquileres acumulados y reducciones de impuestos para financiar una parte importante de la adquisición
• El aumento de cobertura familiar por el suscriptor a través de la muerte del seguro de crédito.

Ejemplo ISPA Malraux urbano Prestigimmo 2 de la empresa urbano PREMIUM

REIT 'Méhaignerie'.

El objetivo del REIT 'Méhaignerie', con el nombre de Pierre Méhaignerie, fue en beneficio de los socios de la ventaja del doble impuesto de ley Méhaignerie (que pretendía promover la construcción de nuevas viviendas de alquiler). La ley no es aplicable, por lo tanto hay más creación o desarrollo de REIT 'Méhaignerie', sino simplemente de la administración actual.

El mercado secundario de acciones se ocupa generalmente de venta libre, sabiendo que el comprador se benefician la inicial ventaja de impuesto y puede por lo tanto, pendiente de liquidación, que se benefician de ingresos y valor añadido previsto para la salida.

Estas REITs tienen en general una vida útil de doce a quince años.

REIT ' Robien.

Establecidos por el artículo 91 de la ley, urbanismo y hábitat, "Robien" proporciona, a favor de accionistas que se suscriban a partir de 03 de abril de 2003, el capital inicial o aumentos de capital de la ISPA, una deducción por la depreciación de sus suscripciones.

Esta deducción, que se aplica a la opción irrevocable de los accionistas al presentar su declaración de la renta en el año de su suscripción, es igual a 8% durante los primeros cinco años y 2.50% para los próximos cuatro años del 95% del precio de suscripción. Luego y mientras sigan siendo las condiciones del alquiler satisfechos, el socio podrá beneficiarse de la deducción a una tasa del 2,50% para dos períodos de tres años.

Durante el período de aplicación de amortiguación:

1. la tasa de la deducción estándar en los ingresos de impuestos se reduce del 14% a 6%,
2. mejora de gastos es deducible al amparo del derecho común,
3. los gastos de reconstrucción y expansión para que no se abrió una suscripción no son elegibles para una deducción por depreciación.

La concesión de esta ventaja es sin embargo sujeto a la condición de el 95% de la suscripción, valorados sin tener en cuenta los costos de colección, se utilizan exclusivamente para financiar la compra de vivienda nueva o el futuro de la terminación y el estado de compromiso de:

• la empresa Alquiler casas adquiridas sin amueblar por 9 años para uso de residencia principal del inquilino respetando los límites máximos de los alquileres fijados cada año por decreto.

Cuando una suscripción se asigna a varias inversiones, alquiler del compromiso de la empresa debe tomarse por separado para cada unidad.
La empresa debe proporcionar a cada uno de los socios un certificado justificando duplicado, para el año anterior, cuotas de mercado.

• el socio para mantener todas sus unidades hasta el final del período de compromiso de alquiler suscrito por la empresa para la última vivienda adquirida con su suscripción.

El compromiso de la gestionando se encuentra en un documento adjunto a la declaración de la renta en el año durante el cual las acciones han sido suscrito.
Si el socio transfiere todo o parte de sus acciones antes de la expiración del período cubierto por su compromiso con la conservación de los títulos, se cuestiona el beneficio tributario por la recuperación de los ingresos, el año en que ocurre el evento, la deducción por la depreciación de su suscripción recibida. Si la transferencia de las acciones ocurre durante cualquiera de los dos períodos trienales de la prolongación del esquema, se enfrentan sólo las deducciones llevadas a cabo durante todo el período en cuestión.

ISPA «Scellier».

El ISPA Scellier éxito la ISPA Robien y permitir que los inversionistas a aprovechar el régimen tributario de la ley Scellier a través un ISPA.

Las características son similares, pero el sistema de impuestos es diferente: la reducción en base imponible por la ley Robien es sustituida por una reducción de impuestos del 25% más de 9 años (2.78% por año).

Algunos REITs Scellier en el sector dijo intermedios (en las condiciones de alquileres y los inquilinos retenidos en operativos Borloo recursos), son elegibles para una reducción de impuesto del 31% (25% en los nueve primeros años y luego 6 más los próximos tres años es 2% por año).

La principal desventaja de la detención de ISPA Scellier (así como para la ISPA de Robien) es la dificultad de reventa, el comprador de las acciones con más impuestos zanahoria.

La tasa de reducción de impuestos experimentaron una reducción en el contexto de las disposiciones de la ley de finanzas 2011 «lagunas fiscales». Para los años 2011 y 2012, la tasa se distingue según la eficiencia energética de la vivienda. La carcasa de la BBC (de bajo consumo edificios) disfrutar así de una tasa de 22% para 2011 y 20% para el 2012. Para otros, la reducción es sólo 13% en 2011 y 10% en 2012.

Resultado de los diferentes impuestos planos final de 2011 los golpes del gobierno Fillon para reducir el déficit público, el scellier se modificó una vez más. La reducción de impuestos se reducirá a un 13% el precio de suscripción en 2012 antes de la eliminación final de operativa en 2013. Estos cambios se refieren en todos lo scellier y es aplicables a las inversiones en acciones de Scellier ISPA.

ISPA «Duflot.

El ISPA Duflots éxito la ISPA Scellier y pueden beneficiarse con el régimen tributario de la ley a través de un ISPA Duflot. La reducción de impuestos es 18% más de 9 años.

REIT ' Pinel.

El ISPA Pinel éxito la ISPA Duflot y pueden beneficiarse con el régimen tributario de la ley de Pinel a través un ISPA. La reducción de impuestos es 18% más de 9 años.

Para calificar para los beneficios de la ley, 'Patel', debe ser fiscal residente francés. El ISPA Pinel permite al inversor obtener una reducción de impuestos durante 9 años con un riesgo de alquiler relativamente bajo porque comparten. El inversor recoge alquiler para la duración de la detención. Se realicen inversiones en nuevos edificios que luego se alquilan a particulares. Es una empresa de gestión que se ocupa de la propiedad de seleccionar, gestionar y revenderlos.

La suscripción de las acciones de REITs puede considerarse de un inversionista que tiene ya sea un capital disponible, ya sea un ahorro de capacidad y busca primero una reducción de impuesto sobre la renta, sino también de ingresos adicionales regulares e inmediatos o a largo plazo y simplificación y seguridad integral para la gestión de su patrimonio.

Los puntos fuertes de la SCPI PINEL

Pinel ISPA tiene como objetivo el establecimiento de una finca de alquiler compuesto por nueve edificios residenciales (BBC estándar y en un área geográfico específica, consulte la ley Patel) con un buen potencial para la rehabilitación y requerimientos de rendimiento de la energía total (inmuebles nuevos o reestructurados) y sujeto a una tapa de rentas y recursos de los inquilinos que favorecen el desarrollo de una oferta consistente de vivienda a las necesidades del mercado.

Permite que el dispositivo de Pinel, con un compromiso de tenencia de las acciones de la REIT en un período estimado en 17 o 20 años en el caso de extensión, para beneficiarse de su reducción de impuestos, de la misma manera que un inversor directo. Su inversión en la REIT, puede beneficiarse de una reducción de impuestos equivalente al 18% calculado sobre la base de 100% de la cantidad dentro del límite de 300.000 € (por contribuyente y durante un año fiscal) y distribuida linealmente durante un período de 9 años.

A nivel fiscal, la cuota de alquiler está sujeta a las ganancias impuesto sobre la propiedad y los inmuebles en caso de reventa. La parte de renta de la inversión, está sujeto a la tributación de los valores.

 

La inversión colectiva enriquece todos sus cualidades intrínsecas de este incentivo fiscal:

• Una inversión en bienes raíces por un monto inferior a una inversión directa.
• Beneficiarse de una reducción de impuestos. : Impuesto de 18% de reducción calculado sobre la base de 100% del importe suscrito dentro del límite de 300.000 € y distribuidos linealmente en un período de 9 años. En caso de extensión a 12 años (votado en AG), la reducción de impuestos se eleva al 21% de la suscripción en el límite de 300.000 €.
• Obtener ingresos adicionales de alquiler de edificios: distribución por decisión de la Asamblea General
• Ahorrar sin preocuparse de la gestión: alquileres pagados son netos de cargos (sin cargos adicionales o imprevistos)
• Compartir los riesgos con respecto al mercado de bienes raíces: detención de acciones de varios tipos de alojamiento y diversas zonas geográficas
• Colocación piedra – Haven: protegerse de la volatilidad de los mercados financieros – tomar ventaja del mercado actual para calificar como una ganancia de capital a largo plazo
• Compra en efectivo o crédito: en caso de compra a crédito, los intereses del préstamo también es deducible:

Depreciables (actual tarifas 2.90% * más de 15 años – hasta los 25 años)

En última instancia (actual tarifas 3,30% * más de 15 años a 18 años – máxima recomendada 15 años.) * Tipo nominal (excluye honorarios y costo ADI) 19/08/2015

 

Ejemplo de operación d´une REIT, REIT multihabitation 9

 

ISPA de déficit

Combinando los beneficios de la ley común y el mecanismo de la ISPA, el déficit de tierras ISPA puede ser apropiado para múltiples perfiles.

El mecanismo de

Tierra déficit ISPA está diseñado la Constitución de una propiedad de alquiler que consiste en sobre todo edificios de apartamentos o parte de edificios para ser restaurado.
El inversor por la suscripción de acciones de REITs es valor de la finca mientras se benefician del llamado impuesto de "déficit de tierra.

Los beneficios de la ley común y el impuesto REIT:

 

La ventaja es que el ISPA no es un "refugio fiscal". la suscripción y la deducción no se limita: el inversor puede despejar los ingresos de la tierra sin límites que permite para deducir todos los gastos de renovación de los ingresos de la tierra cada año. Más allá de y el 1er año el déficit puede ser carga en los ingresos totales (dentro del límite de € 10 700). El aplazamiento es posible en los ingresos de la tierra por 10 años. Si la operación es a crédito, los intereses del préstamo también es deducible. Esto permite para ahorrar impuestos de seguridad social en los ingresos de la tierra. En este caso la ciudad de destino de inmuebles centros permitiendo una reevaluación de capital futuros y la reventa de acciones proporciona rentabilidad Alquiler d´environ 2,5%.

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CONCLUSIÓN:

Disponible 3 de ISPA no son en absoluto el mismo objetivo y vamos a distinguirlo bien.