Vous payer trop d´impôts ? Plus de 3000€ annuels ? Je peux vous trouver la solution en investissant dans l´immobilier neuf ou ancien grâce à la loi Pinel.

La loi Pinel remplace la loi Duflot pour les investissements (voir la liste des investissements existants)  réalisés à compter du 1er septembre 2014. Elle revoit la loi Duflot sur 3 caractéristiques majeures. Premièrement les investisseurs peuvent choisir la durée de leur engagement : 6 ou 9 ans avec possibilité de renouvellement jusqu’à 12 ans. Ils peuvent louer le logement acquis à partir du 1er janvier 2015 à leurs ascendants ou descendants sous certaines conditions et enfin l’avantage fiscal pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est aligné sur celui des particuliers. Ce qui signifie qu´il existe des SCPI Pinel.

Sachez que la loi est prolongé jusqu’à 2017

Investir grâce à loi Pinel : les objectifs

Investir en loi Pinel permet de répondre à 4 objectifs :

• bénéficier d’une fiscalité attractive,
• réaliser un investissement locatif sans apport,
• préparer sa retraite,
• se constituer un patrimoine immobilier,
• protéger sa famille avec l´assurance ADI (assurance décès invalidité) du crédit

Si vous n’êtes pas endetté et si vous payez entre 2000 et 3000 euros d’impôts par an ou plus, vous pourrez normalement profiter de la défiscalisation Pinel.

Si l´état vous autorise à faire ceci, alors c´est qu´il en a l´intérêt. En effet lorsque le bâtiment va, tout va. Le gouvernement souhaite donc relancer le secteur, car un investissement immobilier c´est pour lui des rentrées d´argent (taxe d´habitation). Deux chômeurs et demi en moins et la TVA les travaux etc

Besoin de plus d´information?

Un maximum de 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans

Grâce à la loi Pinel vous pouvez réduire vos impôts de 12 % / 18% ou même 21 % du montant de votre investissement sur 12 ans.

Pour être exact la loi permet de réduire de :

• 12 % de la valeur de l’achat immobilier pour un engagement de 6 ans, dans la limite de 36 000 € ;
• 18 % de la valeur de l’achat immobilier pour un engagement de 9 ans, dans la limite de 54 000 € ;
• jusqu’à 21 % de la valeur de l’achat immobilier pour un engagement total (initial + prolongement) 12 ans, dans la limite de 63 000 €.

Taux de la réduction d’impôt à partir de septembre 2014, selon la durée de l’engagement de location
Durée la location		Taux	Répartition de la réduction d’impôt
Engagement initial de 6 ans	Période initiale de 6 ans	12 %	2 % par an
	1re prolongation de 3 ans	6 %	2 % par an
	2e prolongation de 3 ans	3 %	1 % par an
Engagement initial de 9 ans	Période initiale de 9 ans	18 %	2 % par an
	Prolongation de 3 ans	3 %	1  % par an

Une déduction d´impôts liée au déficit foncier de droit commun

Les intérêts du crédit sont déductibles des revenus fonciers ainsi que les frais annexes (assurances décès invalidité liées au contrat et, sous certaines conditions, les frais de dossier). La déduction des intérêts d’emprunt est plafonnée au montant des loyers perçus annuellement.

D´autres charges sont également déductibles :

• Frais réels de gestion : déduction des frais de gestion y compris la rémunération du gardien, s’il y a lieu, au prorata de la part du propriétaire.
• Travaux : déduction des travaux de réparation, entretien ou amélioration, sans limitation de montant, en dehors des travaux de construction ou agrandissement non déductibles.
• Taxe foncière : déductible en totalité.
• Primes d’assurance : déductibles pour leur montant réel.
• La déduction de ces « autres charges » est plafonnée à 10 700 euros sur le revenu brut global.

Les limites de l’avantage fiscal de la loi Pinel

La réduction d’impôt accordée dans le cadre du dispositif Pinel est limitée à un maximum de 2 investissements par an dans la limite d’un montant global de 300 000 € par an ; avec un plafond d’achat maximum de 5 500 € par m² mais celà concerne surtout les Parisiens.

Pour les logements anciens à réhabiliter, la limite de 300 000 € par an comprend le prix d’achat du logement augmenté du coût des travaux réalisés.

Conditions de la loi Pinel sur le bien immobilier

Pour pouvoir entrer dans le cadre de la loi Pinel, le bien immobilier doit être acquis entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

Comme vous vous en doutiez, l’obtention de l’avantage fiscal est également soumise à des conditions telles que :

• investissement dans des zones spécifiques,
• respect des normes écologiques (thermique pour être plus précis),
• mise en location avec un loyer plafonné,
• mise en location non meublée,
• respect des plafonds de ressources des locataires,
• Un achat d’appartement via la loi Pinel ne peut pas dépasser 10.000€ de réduction d’impôt par an car cette loi fait partie des niches fiscales,
• Il n’est pas possible de cumuler la loi Pinel avec d’autres réductions comme DUFLOT, MALRAUX, GIRARDIN, etc.

L’achat d’un bien immobilier neuf

Pour la loi Pinel , il est ainsi possible de construire dans le neuf dans les cas suivants où le:

• logement est acquis neuf,

• logement est une vente en l’état futur d’achèvement VEFA,

• il s´agit d´un logement que vous faites construire.

Il est possible de faire du Pinel dans l´ancien dans certains cas. Par exemple si il s´agit d´un logement ancien faisant l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf. En second vous pouvez également transformer un logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation. En troisième s´il s´agit d´un local affecté à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement

Pour bénéficier du dispositif Pinel, les logements anciens ou vétustes doivent répondre, en plus des conditions du dispositif Pinel pour les logements neufs, à certaines conditions particulières :

• Avant la réalisation des travaux, le logement ancien ne doit pas répondre aux caractéristiques de décence énumérées à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et ne doit pas satisfaire aux performances techniques de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
• Après la réalisation des travaux, le logement ancien doit être en mesure de satisfaire aux conditions pour bénéficier du label Haute performance énergétique rénovation 2009 (HPE rénovation 2009) ou Bâtiment basse consommation énergétique rénovation 2009, (BBC rénovation 2009).

Toutefois il y des délais à respecter dans le cadre de l’achat d’un logement à réhabiliter, les travaux de réhabilitation doivent être achevés au plus le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’achat du bien immobilier.

La situation du bien immobilier

Le bien immobilier, neuf ou à réhabiliter, doit se situer dans zones correspondant aux zones où la demande locative est censé être la plus forte. Le zonage est fait par l´état. Un nouveau zonage est entré en vigueur à compter du 1^er octobre 2014 :

• zone A : 650 communes telles que les communes de l’agglomération parisienne, de la Côte d’Azur, du Genevois français et de l’agglomération lyonnaise ;
• zone A bis : 77 communes comprenant Paris, des communes de Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
• zone B1 : 1 546 agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d’Azur, départements d’outre-mer, Corse ;
• zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales chères, limites de l’Île-de-France.

Les logements situés dans la zone B2 ne sont éligibles que si la commune a fait l’objet d’un agrément délivré par le préfet de la région.

Bon à savoir : la liste des communes affectées aux zones A, A bis, B1, B2 et C est consultable dans l’arrêté du 01/08/14 disponible sur le site officiel à cette adresse.

Délais d’achèvement du logement

Les logements doivent être achevés dans les délais suivants pour bénéficier de la réduction:

Délais maximums d’achèvement du logement selon le type d’acquisition
Type d’acquisition	Délai d’achèvement du logement
Logement en l’état de futur achèvement	30 mois à partir de l’ouverture du chantier
Logement à construire	30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire
Logement faisant l’objet de travaux	31 décembre de la 2ème année après l’acquisition du logement ou du local

Délais de location

Le logement doit être loué à usage d’habitation principale.

Il doit surtout être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

La durée minimale de l’engagement de location est la suivante :

• 9 ans pour un investissement réalisé avant septembre 2014
• De 6 à 12 ans pour un investissement réalisé à partir de septembre 2014

 

Conditions de ressources du locataire en 2015

Le locataire ne doit pas être membre de votre foyer fiscal.

Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas excéder certains plafonds

Plafonds annuels de ressources – Bail conclu en 2015 (revenu fiscal de référence de 2013) – Métropole
Composition du foyer du locataire	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2
Personne seule	36 971 €	36 971 €	30 133 €	27 120 €
Couple	55 254 €	55 254 €	40 241 €	36 216 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge	72 433 €	66 420 €	48 393 €	43 554 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge	86 479 €	79 558 €	58 421 €	52 579 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge	102 893 €	94 183 €	68 725 €	61 853 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge	115 782 €	105 985 €	77 453 €	69 707 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	12 900 €	11 809 €	8 641 €	7 775 €

Plafonnement des loyers

Les loyers doivent également être plafonnés pendant toute la durée de location. Le montant des plafonds varie selon la zone géographique où se situe le logement.

Plafonds des loyers 2015 en Métropole.
	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2
Plafond des loyers en € par m2	16,82	12,49	10,06	8,74

Ces plafonds de loyer sont modulables selon la superficie du logement avec l’application d’un coefficient multiplicateur. Ce coefficient multiplicateur est obtenu en effectuant le calcul suivant : 0,7 + 19 / surface habitable du logement. Le coefficient est ensuite arrondi à la 2^e décimale la plus proche et ne peut pas être supérieur à 1,2.

Exemple de la réduction d’impôt Pinel

Vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 285 000 € en agglomération parisienne (zone A), pour une superficie de 70 m² et 3 pièces. Vous mettez ce bien en location avec un loyer de 800 €.

Engagement de location de 6 ans

Vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à : 285 000 × 12 % = 34 200 €. Cette réduction d’impôt est répartie sur 6 ans.

Chaque année vous pourrez ainsi bénéficier de 5 700 € d’impôt en moins.

Engagement de location de 9 ans

Vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à : 285 000 × 18 % = 51 300 €. Cette réduction d’impôt est répartie sur 9 ans.

Chaque année vous pourrez ainsi bénéficier de 5 700 € d’impôt en moins.

Prolongement de l’engagement de location jusqu’à 12 ans

Si vous vous êtes engagés sur 6 ans et que vous décidez de prolonger votre investissement sur 2 périodes de 3 ans , réduction d’impôt correspondant à :

• 285 000 × 12 % = 34 200 €
• + 285 000 × 6 % = 17 100 €
• + 285 000 × 3 % = 8 550 €
• = 59 550 €

Si vous vous êtes engagés sur 9 ans et que vous décidez de prolonger votre investissement de 3 années supplémentaires, réduction d’impôt correspondant à :

• 285 000 × 18 % = 51 300 €
• + 285 000 × 3 % = 8 550 €
• = 59 850 €

Vous bénéficiez de :

• 5 700 € d’impôt en moins les 6 ou 9 premières années ;
• 2 850 € d’impôt en moins les 3 dernières années.

Bon à savoir : vous devez vous engager à louer le logement à des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds définis pour la zone A.

Une réduction d’impôt de 12% sur 6 ans

Pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 200 000 €. La réduction d’impôt est de 24 000 € sur 6 ans soit une réduction de 4 000 € par an.

Une réduction d’impôt de 18% sur 9 ans

Pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 150 000 € la réduction d’impôt est de 27 000€ sur 9 ans soit une réduction de 3 000 € par an.

Une réduction d’impôt de 21% sur 12 ans

Pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 300 000 € la réduction d’impôt est de 63 000 € sur 12 ans soit une réduction de 5 250 € par an.

Exemple de financement Pinel

Vous investissez 285 000 € dans un logement avec un engagement de location de 9 ans :

• Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 51 300 €.
• Vous percevez un loyer de 800 € par mois sur 9 ans, le locataire vous verse en tout 86 400 €.
• La réduction d’impôt et les loyers vous permettent de toucher 137 700 €, soit plus de 48 % du prix d’achat.
• Résultat : au bout de 9 ans, le logement vous a coûté 147 300 € (plus les frais de notaire).

Exemple graphique qui paye quoi :

Articles :

Les dispositions pratiques du dispositif sont fixées par le code général des impôts (CGI), en particulier aux articles suivants :

• article 199 novovicies du code général des impôts : description du dispositif
• article 2 terdecies D de l’annexe 3 du CGI : plafonds de loyer et de ressources
• articles 46 AZA octies et suivants, de l’annexe 3 du CGI
• article 46 AZA octies B de l’annexe 3 du CGI : plafond du prix de revient au mètre carré
• article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du CGI : performance énergétique

Les conditions d’application sont fixées aux articles 46 AZA octies et suivants de l’annexe 3 du code général des impôts, dont certaines dispositions ont été modifiées par le décret n° 2015-503 du 4 mai 2015.

6, 9 ou 12 ans ?

Il est maintenant conseillé de prendre une première période de 6 ans. On ne risque en effet rien à le faire puisqu’il reste possible de prolonger le dispositif pour deux périodes de 3 ans et de bénéficier au total d’une réduction de 21%. Un contribuable ayant opté pour 9 ans et qui serait contraint de revendre au cours de la septième année d’investissement devrait restituer au trésor public la totalité des réductions d’impôt. Par contre si il opte pour 6 et prolonge il ne doit en rattraper que 1.

Références des périodes (texte juridique de legifrance, le site officiel des lois)

VII bis.-A.-A l’issue de la période couverte par l’engagement de location mentionnée au I, lorsque le logement reste loué par période triennale dans les conditions prévues au III, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d’impôt prévue au présent article, à la condition de proroger son engagement initial pour au plus :

1° Trois années supplémentaires, renouvelables une fois, si l’engagement de location mentionné au I était d’une durée de six ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 6 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour la première période triennale et à 3 % pour la seconde période triennale ;

2° Trois années supplémentaires, si l’engagement de location mentionné au I était d’une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour cette période triennale.

Pourquoi acquérir à crédit ?

Les taux sont bas en ce moment, aux alentours de 2%. Il faut emprunter et placer cet argent ce qui vous permet plusieurs choses importantes :

• Un effet de levier financier, votre rendement étant supérieur au prix de location il faut absolument faire ceci et placer votre épargne.
• Pour le risque, en effet vous ne placez pas toute votre épargne dans votre Pinel.
• Vous bénéficiez de l`ADI qui protège votre famille.
• Ne prenez pas un taux variable, ils vont forcément remonter.
• Les intérêts du crédit sont déductibles des revenus fonciers.

Dois-je remettre de l´argent tous les mois ?

Oui

ATTENTION si vous passez par un promoteur immobilier c´est à vous  de remplir les documents à remplir obligatoirement

Il ne faut pas croire que si vous passez  chez le notaire vous acheter un Pinel, non juste  un bien normal .Pour acheter un Pinel il va falloir le  déclarer comme tels.

L’engagement de location (déclaration 2044-EB)

Ce document, à remplir lors de votre première déclaration fiscale Pinel, permet de certifier à l’administration fiscale que vous vous engagez bien à louer votre bien pendant 6 ans au minimum (6,9 ou 12 ans).

Le bilan foncier (déclaration 2044 ou 2044-SPE)

Le bilan foncier de l’opération (loyers perçus moins les frais, charges, et taxes) permet de dévoiler un bilan total positif (bénéfice foncier) ou négatif (déficit foncier). Cela viendra s’ajouter ou se soustraire à votre revenu global imposable.

Le bilan foncier est le plus souvent effectué par votre gestionnaire, votre syndic, votre conseiller en gestion de patrimoine, consultant immobilier ou par vous-même (avec vos relevés de gérance).

Reporter le bilan foncier (déclaration 2042 – rubrique “revenus fonciers”)

Dans le cas où votre bilan foncier est négatif, il viendra alors s’imputer sur vos revenus globaux. Cela vous permettra de retrancher votre revenu imposable. A cette première diminution viendra s’additionner la réduction fiscale Pinel. limite de 10700€/an.

L’avantage fiscal de la loi Pinel (déclaration 2042-C)

La réduction d’impôt annuelle allouée par le dispositif Pinel doit être notée sous la rubrique “charges ouvrant droit à réduction d’impôt”. Cela correspond à 21% du prix de revient (frais notarial inclus) divisé par 12 dans le cas d’un investissement sur douze ans.

L´investisseur doit obligatoirement posséder les documents originaux suivants :
L’attestation de déclaration d’achèvement des travaux (DAT)
Les baux des différents locataires qui ont occupé leur logement

La totalité de ces formulaires sont disponibles sur le site officiel des impôts.

Conclusion :

Voilà comment fonctionne la loi Pinel, mais vous pouvez aussi consulter mon article sur les questions de la loi Pinel. Sachez pour finir qu´il existe un  Pinel outre mer.

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Les questions fréquentes de la loi Pinel

Voila une liste des questions fréquentes qui sont posées sur la loi Pinel. Toutes les réponses dans cet article pour vous en exclusivité sur mon site.

A partir de quelle imposition suis-je concerné(e)?

Pour investir en Pinel et que cela soit intéressant pour vous, vous devez avoir quand même.

Le montant de votre imposition sur le revenu est donc un critère essentiel à prendre en compte pour déterminer si la loi Pinel est faite pour vous.

A partir de 2000 Euros d’impôts (sur le revenu) par an, il est probable que la loi Pinel représente pour vous une opportunité.

Si vous payez moins, par exemple 1500 Euros par an, tout dépend du contexte:
– avez-vous déjà acquis votre résidence principale?
– êtes-vous d’un naturel économe?
– êtes-vous célibataire ou en couple?
– avec des enfants à charge?
etc…

L’opportunité d’investir ou pas se décide au cas par cas.

Il faut aussi savoir que votre taux d’endettement ne doit pas excéder 30 %.

Si vous n’êtes pas endetté et si vous payez entre 2000 et 3000 euros d’impôts par an ou plus, vous pourrez normalement profiter de la défiscalisation Pinel.

Qu’est-ce que le taux d’endettement et comment se calcule-t-il?
Le taux d’endettement détermine votre capacité à financer l’achat d’un bien immobilier grâce à un emprunt.
Il permet d’évaluer le budget mensuel que vous pouvez consacrer à cet achat.

Pour connaître votre taux d’endettement, qui est utile afin de savoir si un investissement Pinel vous convient, utilisez la formule suivante :

votre taux d’endettement = (la somme de toutes vos charges mensuelles / la somme de tous vos revenus mensuels) * 100

Attention si vous êtes hébergé à titre gratuit la banque va vous ajouter un loyer virtuel comme charge.

Est-il possible de louer à ses parents?

Oui, le dispositif de défiscalisation Pinel vous autorise à louer à vos ascendants tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Si vos parents ont une petite retraite et s’ils ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, c’est peut-être pour vous une solution pour les aider tout en payant moins d’impôts.

Si vous êtes fortement imposable, investir dans un logement neuf et leur louer dans le cadre de la loi Pinel bénéficiera alors aux deux parties. A condition bien sûr d’être en bon termes avec eux car vos parents deviendront vos locataires ce qui est le meilleur moyen de se disputer.

Est-il possible de louer à ses enfants?

Oui le dispositif de défiscalisation Pinel vous autorise à louer à vos descendants tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Toutefois vos enfants ne doivent pas être dans votre foyer fiscal

Comment éviter une arnaque

Cela dépend si vous le faite vous-même ou par un conseiller.

Personnellement je travaille avec un groupe (IFB pour citer)qui me font les analyse et vont voir sur place les biens, ils ont un plus qui s´appelle le laboratoire de l´immobilier avec une analyse détaillé (j´y laisse la moitié de ma commission et je suis un radin donc je paye pour un bon service).

Je veux du certain à 100%

De nos jour si vous ne voulez du sur à 100%, premièrement c´est une illusion ça n´existe pas le risque 0. De plus le sans risque c´est sans rendement, il faut prendre des risques calculés.

Les assurances c´est de l´arnaque

Les assurances sont là pour vous protéger en cas de soucis, en effet le but c´est également de faire un investissement clé en main.

Il y a toujours des Franchises sur vos assurances

Oui effectivement, il y en a toujours, notamment sur la durée à partir duquel on indemnise si il n y pas de locataires. Mais en général elles sont suffisantes pour vous couvrir un bon moment. Je recommande d´ailleurs de prendre protection juridique + assurance loyer impayé et casse qui vont souvent ensemble. Il est clair que si un locataire ne paye pas, il casse et il faut l´expulser, c´est pour cela.

Je préfère l´ancien

Je comprends mais sachez que pour un locataire les loyers sont les même dans le neuf et l´ancien sauf qu´un locataire va toujours préférer le neuf avec les normes thermiques, le parking etc. Par contre il tout à fait possible de faire du Pinel dans l ‘ancien , mais c’est vite un gouffre financier.

Je préfère ma région (picardie, moselle etc )

Il est certain que passer devant son bien est rassurant et en cas de problème vous pouvez aller voir. Toutefois il y un gros inconvénient, certaines zones en France se dépeuples et toute la moitié nord part au sud, regardez vous-même les analyse de l´INSEE , il n y a pas photo.

Que se passe-t-il en cas de décès pour mon investissement Pinel?

C´est presque le meilleurs cas (bon c´est glauque) mais dans ce cas votre famille ne paye rien car votre bien est garantie par votre prêt.

Voila une liste des questions fréquentes qui sont posées sur la loi Pinel. Toutes les réponses dans cet article pour vous en exclusivité sur mon site.