Le viager, un contrat gagnant-gagnant

Rappel de ce qu’est le viager.

 

Le viager, un contrat gagnant-gagnant aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur. Ce mode particulier de vente de biens immobiliers transforme tout ou partie du prix de son bien en une rente annuelle révisée et viagère c’est-à-dire des revenus annuels réguliers à vie au profit du Vendeur. (cf wikipedia)

Il existe deux modes de valorisation : Le viager, libre ou occupé par l’ancien propriétaire. Le viager libre représente 2% de ces ventes, soit une proportion très faible par rapport au viager occupé, environ une centaine de maisons vendues en France. On trouve pas mal de sociétés spécialisés comme bm-finance dans le secteur

 

On croit souvent que vendre un bien en viager est réservé aux personnes âgées, voire très âgées. Or aujourd’hui, la plupart des contrats de vente en viager stipule une durée maximale, en accord avec l’acheteur, qui doit être obligatoirement plus jeune que le vendeur. Pour rappel l’acheteur passé cette période ne donne plus rien au vendeur, mais le vendeur peut encore occuper le bien.

 

Les biens qui sont donc mis en vente en viager libre sont surtout des biens qui ne sont pas la résidence principale du vendeur, de petites surfaces comme des studios ou de petits deux-pièces qui étaient à la location et que la personne âgée met en viager libre, car c’est fiscalement plus intéressant pour elle.

 

Majoritaire, le viager occupé est donc le contrat qui permet à un propriétaire de vendre son bien tout en en conservant l’usage et l’habitation toute sa vie durant et à un Acquéreur de profiter de l’abattement correspondant à la valeur fiscale de ce droit d’usage et d’habitation.

 

Le notaire de l’affaire est l’interlocuteur central pour réaliser cette opération immobilière. Tout d’abord, il déterminera la première étape consistant à évaluer le plus justement possible le prix de vente (ou valeur occupée) qui correspond à la différence entre la valeur libre du bien sur le marché immobilier du secteur (valeur en pleine propriété) et la valeur de ce droit d’usage et d’habitation qui dépend de l’espérance de vie du ou des Vendeurs, car le viager est avant tout un pari basé sur la date inconnue du décès du Vendeur.

Un contrat intéressant, surtout si vous n’avez pas d’héritiers ou pour payer une maison de retraite.

 

C’est l’une des bonnes solutions pour régler sa succession surtout s’il n’y a pas d’héritiers, le viager peut aussi permettre de payer sa maison de retraite jusqu’à son dernier souffle !!

 

La deuxième étape détermine les dispositions des paiements de ce prix convenu en fonction des besoins du couple Acquéreurs-Vendeurs, plusieurs solutions s’envisagent : Paiement à 100% le jour de la signature de l’acte authentique ou encore d’une partie comptant le jour de la signature de l’acte (le « bouquet ») et le solde sous forme d’une rente viagère. Il y a aussi la possibilité de convertir intégralement le capital défini par une rente viagère.

 

Le calcul de la rente viagère se faisant au moyen de tables basées sur des statistiques de mortalité, mises à jour régulièrement, et sur un taux d’intérêt déterminé. Ladite rente s’éteignant le jour du décès du Vendeur. Notez que le fait d’augmenter le pouvoir d’achat du vendeur augmente aussi son espérance de vie, car il peut mieux se soigner.

 

Ainsi il est à préciser que la rente viagère créée lors de cette vente, dans le but de subvenir au besoin du Vendeur, doit être suivie annuellement afin de respecter le pouvoir d’achat du vendeur au cours du temps. Il est donc d’usage de suivre la rente sur l’indice moyen des prix à la consommation de l’INSEE.