Investissement immobilier découvrez des placements immobiliers incroyables

L’investissement immobilier peut se révéler aujourd’hui particulièrement attractif pour les investisseur et permet vous constituer un patrimoine . Vous pouvez gagner beaucoup d’argent mais Il y a des tas de possibilités pour investir dans l’immobilier et il n’est parfois pas simple de s’y retrouver, c’est donc pourquoi j’ai créé cet article afin de vous faciliter la tâche car placer son argent dans l’immobilier peut être risqué, mais reste l’un des placements le plus rentable à long terme.

Cet article est fait pour répondre aux nombreuses questions que vous vous posez sur l’investissement immobilier en présentant notamment tous les placements immobiliers existant  !

Pour qui?

L’investissement immobilier n’est pas fait que pour les gros patrimoines, en effet la notion même d’immobilier est vaste, on trouve des biens à quelques milliers d’euros et on peut monter à des millions d’euros.

 

Pourquoi investir dans l’immobilier ou les objectifs de l’investissement immobilier

L’investissement immobilier, s’il s’avère moins performant que l’investissement boursier sur le long terme, est cependant un placement qui permet de poursuivre différents objectifs intéressant.

 

investir dans l’immobilier pour développer son patrimoine

Tout d’abord comme tous les investissement il permet de développer son patrimoine, c’est d’ailleurs le premier objectif de la plus grande partie des investissements. Gagner de l’argent en ayant un rendement supérieur à d’autres produits présents sur le marchés comme les livrets

investir dans l’immobilier pour se protéger de l’inflation

se protéger contre l’inflation. Nombreux sont les investisseurs qui investissement dans l’immobilier pour se protéger de l’inflation et sauvegarder leur épargne.

investir dans l’immobilier pour se loger et ne plus payer un loyer

Nombreux sont les propriétaires qui acquièrent un bien en résidence principale pour se loger tout en faisant ce qu’ils souhaite (aménager selon leur gouts et leurs besoins). Ils peuvent ainsi économiser le loyer-L’investissement en résidence principale dans le but de se loger n’est pas véritablement un investissement au sens de Kyosaki qui nous explique  qu’un investissement permet de mettre de l’argent dans sa poche , or une résidence principale permet de se loger mais coute de l’argent. Cependant dans l’absolue elle permet d’économiser le loyer et est considéré comme un investissement par la plupart des francais. Le calcul faut il acheter ou louer sa résidence principal n’est pas abordé dans cet article mais dans d’autres articles sur le site.

investir dans l’immobilier pour transmettre son patrimoine

Particulièrement lorsqu’il est réalisé au travers d’une Société Civile Immobilière (SCI), l’investissement immobilier est un outil efficace de transmission et de protection des proches.

investir dans l’immobilier pour faire une plus value

Investir dans l’immobilier est également très prisé pour espérer décrocher une belle plus value lors de la revente.

investir dans l’immobilier pour la rente

Le but de l’investissement immobilier est d’investir par exemple pour toucher les loyer des locataires et ainsi se créer une rente pour par exemple ses vieux jours en tant que complément de retraite.

investir dans l’immobilier pour le restaurer et le revendre

En fait dans ce cas l’immobilier est plus un travail de mise en valeur qu’autre chose.

investir dans l’immobilier pour exploiter le bien

Par exemple le cas des champs, des mines , carrières ou forets.

investir dans l’immobilier pour protéger ses propres

Dans ce cas l’investissement immobilier consiste surtout à exploiter les différentes assurances du crédit immobilier, le but étant alors de faire un investissement le plus long possible pour qu’en cas de décès le crédit soit intégralement remboursés. On utilise se principe surtout dans les investissements de type pinel.

investir dans l’immobilier pour payer moins d’impôts

Les dispositifs ou statuts fiscaux permettent de profiter d’une optimisation fiscale au travers des baissent d’impôts notamment grâce au dispositif pinel. En réalité il est déconseiller d’investir que pour la déduction fiscale car les avantages sont concernés par le plafonnement global de niches fiscales(loi de Finances 2009).

Il existe plusieurs dispositifs ou statuts :

• Les statuts de Loueur en meublé professionnel (LMP) et de Loueur en meublé non-professionnel (LMNP) permettent la déduction des charges et amortissements liés à l’acquisition. Le LMNP permet de choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel.
• Le dispositif Pinel (qui a succédé au Duflot): Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit acquérir un bien neuf et le louer pendant une période pouvant être de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est alors proportionnelle à cette durée d’engagement : 12, 18 ou 21%. Ce dispositif permet de louer son bien à ses proches, ses ascendants ou descendants. Le bien doit avoir des caractéristiques précise de normes énergétiques (BBC) et de lieu géographiques.
• Plus spécifiques, les lois  » Malraux » ou  » Girardin » s’appliquent respectivement aux investissements dans les secteurs sauvegardés et les DOM-TOM.

 

Faut-il investir dans sa résidence principale et l’acheter ou louer?

J’ai trouvé une vidéo plutôt intéressante en anglais par contre concernant le fait de louer ou d’acheter son bien. Pour une fois elle n’est pas tranchée sur louer c’est perdre de l’argent.

En fait les deux stratégies sont valables, elles dépendent de quelques variables que vous n’avez pas sous contrôle.

 

Qu’est-ce qu’un placement immobilier ?

 

 

Le principe d’un placement immobilier est simple : acheter un bien immobilier (maison, appartement, parking, terrain) et le louer. Maintenant, il existe de nombreuses manières de procéder  afin de réaliser son investissement:

• Acheter soi-même le bien immobilier et le mettre en location. C’est ce qu’on appelle l’immobilier locatif, c’est le principe le plus connut en terme d’investissement immobilier.
• Souscrire des parts sociales d’une société immobilière : soit une SCPI(société civile de placement immobilier), soit une OPCI(organisme de placement collectif dans l’immobilier), soit encore une SIIC (société d’investissement immobilier cotée). Les montants investis sont alors de quelques milliers d’euros seulement, souvent à crédit. On appelle cela la pierre papier.
• Acheter un bien immobilier dans le cadre d’un programme de défiscalisation (Scellier, De Robien, Borloo, Girardin, ZRR Demessine, LMP, LMNP). Dans ce cadre, l’investissement à tendance à devenir secondaire par rapport à l’objectif principal qu’est la réduction fiscal .

 

Caractéristiques d’un investissement immobilier

Revenons à notre fameux triangle financier, l’immobilier est un investissement très peu liquide, avec un risque relativement important du fait des montants qu’il représente et de l’utilisation du crédit comme effet de levier. Toutefois avec l’utilisation du crédit le rendement est par contre plutôt intéressant, allant parfois jusqu’à 10% maximum.

L’immobilier est un marché fortement cyclique, il connait des baisses et des hausses, le marché n’est pas toujours gagnant, tantôt les acheteurs, tantôt les vendeurs seront en position de force

L’immobilier est l’exemple même du bien non fongible. C’est un peu comme l’art, chaque bien est unique et le terrain A ne peut jamais être comme le terrain B car le terrain A est situé dans un lieu unique.

C’est un investissement peu liquide dont les sommes représentent souvent des montants importants pour les petits patrimoines (c’est aussi pour cela que lors d’un mauvais investissent, c’est souvent une catastrophe)

La valeur de marché est corrélée fortement avec le pouvoir d’achat et la capacité de s’endetter. Elle est donc lié également au chômage et au turnover des employers.

En france le marché est plutôt régulé (notaire).

Sauf évènements importants, le marché est plutôt stable.

Le marché est à la fois tangible (les biens) et non tangible (pierre papier)

Dans l’absolue, tout le monde à besoin de se loger ou de produire en étant quelque part.

Dans l’absolue il faut cultiver pour se nourrir, les champs ne sont pas prêt de disparaitre.

Dans l’absolue il faut toujours encore extraire des matériaux pour les avoirs, les forets, mines…. ne vont pas disparaitre de si tôt

Il y beaucoup d’offreurs et de demandeurs, beaucoup moins de personnes solvables.

 

 

 

Pourquoi choisir un placement immobilier ?

Les avantages d’un placement immobilier :

• Les actifs (les biens immobiliers) sont durables. La pierre contrairement à l’électronique est bien plus durable, autrefois les monuments étaient fait pour durer au moins 100 ans.
• Les biens immobiliers sont plus faciles à comprendre que les titres financiers pour de nombreux investisseurs
• Les prix de l’immobilier, même s’ils varient, connaissent moins rarement des chutes spectaculaires que les cours boursiers car ils sont bien moins liquides.
• C’est l’un des rares marché où une banque vous autorisera à utiliser le crédit car la rendement sec de l’investissement locatif pur est plutôt faible.

Les désavantages d’un placement immobilier :

• Comme les investissements sont importants pour un particulier, il faut bien prendre en compte les risques de baisse des prix immobiliers et de loyers impayés, le portefeuille perd alors énormément en diversification ce qui augment intrinsèquement le risque mais aussi le rendement si tout se passe bien
• Les biens immobiliers sont peu liquides, c’est-à-dire qu’ils sont difficiles à vendre dans un délai très bref si l’on a besoin d’argent
• Enfin, comme tous les investissements, un placement immobilier se gère et nécessite qu’on y consacre du temps.
• L’utilisation abusive du levier peut être dommageable en cas de retournement de la situation

Histoire de l’investissement immobilier locatif

• 1962 : Loi Malraux

La loi Malraux est un des premier moyen permettant la réduction d’impôts grâce à l’investissement dans l’ancien.Cette loi est plutôt le reflet d’une volonté de protéger notre patrimoine en motivant les gens financièrement parlant dans certains secteurs d’intérêt architectural ou patrimonial moyennant une déduction fiscale,surtout sur l’ISF.

Cette loi, toujours valable en 2017 de déduire des revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration. Toutefois ces anciens immeubles doivent être situés en secteur sauvegardé et surtout faire l’objet d’une restauration complète en plus d’être donnés en location, .

Jusqu’en 2008, toutes les dépenses nécessaires à la restauration étaient déductibles du revenu global sans plafond, avec une obligation de location de 6 ans.

Elle permettait donc une exonération totale et très importante du déficit foncier lié à l’investissement.

Pour une opération réalisée en 2014, la loi Malraux permet une réduction d’impôts maximale de 30 %. Les travaux de restauration sont plafonnés à 100 000 euros par an. Avec 100 000 euros à 30% on a une réduction d’impôts maximum de 30 000 euros par an. La réduction d’impôts est conditionnée, il faut en effet restaurer l’ensemble de l’immeuble et louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

• 1984 – 1997 : Lois Méhaignerie et Quilès-Méhaignerie

Le dispositif Méhaignerie a été créé en 1984. Ce dispositif pouvait proposer   pour les investissements locatifs réalisés dans le neuf une réduction d’impôts.

Son objectif principal était d’endiguer le déclin de la construction de logements et de proposer une offre nouvelle en donnant un coup de fouet aux investissements locatifs neufs.

Il permettait aux investisseurs d’obtenir une réduction de 5 % du montant de l’investissement étalée sur 2 ans. Cet avantage fiscal était accordé dans la limite d’une opération de 200 000 francs ( soit 200000/6,559 = 30 489 euros) pour une personne seule et 300 000 francs (45 734 euros) pour un couple. Les bailleurs devaient toutefois louer le bien au minimum 6 ans à titre de résidence principale.

En 1986, le dispositif avait été renforcé afin de donner plus d’avantages aux investisseurs, la réduction d’impôts étant alors portée à 10 % sur 2 ans. Le plafonnement a été rehaussé à 300 000 francs (45 734 euros) pour une personne seule et 600 000 francs (91 469 euros) pour un couple.

Ce dispositif a été accompagné d’une déduction forfaitaire de 35 % sur le revenu foncier brut pendant 10 ans. Pour mémoire, la déduction forfaitaire de droit commun était de 15 % jusqu’en 1988, puis réduite à 10 % en 1989 et à 8 % en 1990. Cette déduction a été ré-augmentée à 13 % en 1995 et 1996, puis à 14 % en 1997.

Ce dispositif, plus attractif que le précédent, a eu pour effet d’augmenter significativement le nombre d’investissements locatifs défiscalisant.

Cette loi a été complétée, en 1993, par le dispositif dit Quilès-Méhaignerie afin de créer une offre dans le secteur intermédiaire. Il proposait une réduction d’impôts de 15 %, étalée sur 4 ans et d’un montant plafonné à 400 000 francs (60 979 euros) pour une personne seule et 800 000 francs (121 959 euros) pour un couple.

En contrepartie, les investisseurs s’engageaient à louer leur bien à des loyers plafonnés et à des locataires dont les revenus étaient également plafonnés.

Le dispositif fut supprimé en 1997.

• 1996 – 1999 : Loi Périssol

L’amortissement Périssol a été créé afin d’octroyer des déductions d’impôts dans le cadre de l’investissement locatif dans un logement neuf ou réhabilité.

Le dispositif avait pour but de soutenir ponctuellement les investissements immobiliers afin de relancer la construction de logements à un moment où le marché était déprimé. Ce système permettait de déduire de ses revenus fonciers 10 % du montant de l’investissement pendant 4 ans puis 2 % pendant 5 ans (possibilité de continuer à amortir 2 % par an pendant 15 ans supplémentaires.

Au bout de 24 ans, amortissement de 80 % du bien) avec un abattement forfaitaire de 6 %. Ce déficit foncier pouvait, dans la limite d’un plafond, s’imputer sur le revenu global et réduire ainsi le montant de l’impôt.

Pour bénéficier de ce dispositif l’investisseur était obligé de louer nu son bien durant 9 ans en tant que résidence principale du locataire avec une possibilité de prolonger cet amortissement pendant 15 ans supplémentaires à 2 % par an. Les investisseurs pouvaient ainsi déduire jusqu’à 80 % de leur investissement sur 24 ans.

Suppression du dispositif le 30 août 1999.

• 1999 – 2003 : Loi Besson

Le dispositif Besson est apparu en 1999. Il offrait la possibilité aux investisseurs acquérant un logement neuf ou réhabilité d’obtenir des réductions d’impôts. Ce dispositif a été mis en place afin de favoriser l’investissement locatif.

L’investisseur pouvait donc déduire 8 % par an du prix d’acquisition du bien de ses revenus fonciers pendant les 5 premières années de location puis 2,5 % les 4 années suivantes (à l’issue de cette période de 9 ans, possibilité de renouveler l’amortissement 2 fois 3 ans à 2,5 % par an). L’abattement forfaitaire est de 6 %. Les déficits fonciers étaient déductibles des revenus à hauteur de 10 700 euros par an. Le supplément devant être reporté, avec les intérêts d’emprunt, sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. L’investisseur pouvait déduire ainsi jusqu’à 65 % de la valeur de son investissement. Pas mal pour se créer un petit déficit histoire de ne pas payer trop d’impôts non?

Ce système bien que très avantageux avait également des inconvénients . L’investisseur avait des contraintes sociales  avec notamment l’obligation de louer pendant 9 ans, par contre il avait la possibilité de prolonger par périodes de 3 ans jusqu’à atteindre 15 ans de locations. Par contraintes sociales nous entendons que les ressources du locataire ainsi que le loyer étaient plafonnés.

Après le 9 octobre 2002, il existait la possibilité de louer à un ascendant ou descendant (hors foyer fiscal9 ce qui peut toujours être pratique pour loger ses parents ou ses enfants, petits enfants.

Le dispositif fut enterré en 2003.

• 2003 – 2006 : Loi De Robien

La loi de Robien apparaît en 2003 pour remplacer le dispositif Besson. Cette loie permettait encore une fois aux investisseurs dans le neuf et dans l’ancien d’obtenir des réductions d’impôts pour un logement destiné à la location à titre de résidence principale. Cette mesure fiscale visait à soulager le marché locatif par un dispositif plus incitatif et plus simple. Il avait également pour second objectif de motiver les Français à investir dans le logement locatif.

Les avantages fiscaux étaient les mêmes que ceux du dispositif Besson en revanche les contreparties sociales étaient plus légères.

L’amortissement était de 8 % pendant les 5 premières années puis de 2,5 % les 4 années suivantes (à l’issue de cette période de 9 ans, possibilité de renouveler l’amortissement pendant 2 fois 3 ans à 2,5 % par an) et le déficit restait de 10 700 euros par an. L’abattement forfaitaire de 6 % permettait une déduction de 50 % du prix de revient de l’investissement sur les revenus fonciers.

Les plafonds de ressources ont été supprimés et les plafonds de loyers augmentés. La possibilité de faire demeurer un ascendant ou un descendant fut maintenue.

Un découpage nouveau en trois zones (A, B et C) fut fait. L’engagement du bien en location à titre de résidence principale demeurait à 9 ans avec la possibilité de le prolongé jusqu’à atteindre 15 ans.

 

Le 1er septembre 2006, le dispositif De Robien a été renforcé, il changea de nom et fut connut sous le nom de Loi De Robien recentrée.

La réductions d’impôts était portée que sur les logements neufs. Les taux  changeaient : le taux d’amortissement (recentré sur 9 ans). socialement, le plafond des loyers  était à 10% au-dessous des prix de marché.

Les règles d’amortissement ont changé pour passer à 6 % pendant 7 ans puis 4 % pendant 2 ans. Au total l’amortissement du bien était de 50 % sur 9 ans comme pour le Robien dans sa version “classique”.

Cette loi a fait couler beaucoup d’encre, vous pouvez chercher les « robiens de la colère ». Pour faire court des agents trop gourmands, des maires qui ont mis des zones de locations alors qu’il n y avait pas besoin créant un appel d’air et du coup des loyers trop chères pour des bled paumés qui n’intéressent personnes. Les plumés? les particuliers qui eux ont financés des HLM .

Rappelons au passage que l’immobilier c’est risqué , comme tous les investissements on peu y perdre, mais bon là c’est les cas les plus extrêmes. Des biens bien trop chères pour des lieux inintéressants. Il est même probable que les conseillers ne savaient rien en la matière.

Suppression du dispositif le 30 août 2006.

• 2006 – 2009 : Loi BorLoo Populaire

Le Borloo populaire voit le jour en 2006 et succède au dispositif De Robien recentré. Il consistait à attribuer des réductions d’impôts aux investisseurs qui achetaient un logement neuf destiné à la location. Ce dispositif, comme ses prédécesseurs, devait stimuler un marché locatif en tension.

La déduction pouvait se faire sur les revenus nets imposables (en fait des revenus fonciers dans un premier temps, puis du revenu global), un pourcentage du prix d’acquisition du bien de manière dégressive (6 % pendant 7 ans, puis 4 % pendant 2 ans, et enfin 2,5 % pendant deux périodes de trois ans), et cela sur une durée maximum de 15 ans.

Ce dispositif ajoutait une déduction forfaitaire des revenus fonciers bruts fixée à 30 % contre 0 % pour le droit commun depuis la réforme fiscale de 2006, ainsi que la possibilité de reconduire le régime pendant 15 ans avec un engagement de location d’au moins 9 ans.

Les plafonds de loyers du Borloo se situaient à des niveaux inférieurs de 20 % à ceux du Robien recentré. Les plafonds de loyers et de ressources correspondaient à ceux du secteur intermédiaire.

Il pouvait déduire jusqu’à 65 % du prix de revient de l’investissement sur les revenus fonciers.

En contrepartie, l’investisseur devait obligatoirement louer son bien durant 9 à 15 ans à titre de résidence principale du locataire. Les loyers étaient plafonnés, et les plafonds fixés annuellement.

Suppression du dispositif le 31 décembre 2009.

• 2009 – 2012 : Loi Scellier

Le dispositif Scellier apparaît en 2009. Il est destiné aux investissements dans le neuf afin d’obtenir une réduction d’impôts.

Il avait pour objectif de soutenir l’investissement locatif privé. Cette loi à deux volets, Scellier et Scellier social, a permis en 2009 aux bénéficiaires une réduction d’impôts de 25 ou 37 % respectivement.

La réduction d’impôts était calculée sur le prix de revient du logement : 13 % pour les logements BBC (bâtiment basse consommation) ; cette réduction était répartie sur 9 ans (1,44 % par an), soit un total de 21 % de réduction d’impôts répartis sur 15 ans.

Possibilité de déduire 6 % du prix de revient du logement répartis sur 9 années pour des logements non BBC.

Pour bénéficier de la réduction d’impôts, l’investisseur devait louer son bien non meublé durant 9 ans à titre de résidence principale du locataire, ne faire qu’une seule acquisition par an au titre de ce dispositif.

Il avait la possibilité de louer à un ascendant ou descendant (hors foyer fiscal toujours).

Cette loi a entraîné une redéfinition des zones concernées (A bis, A, B1, B2 et C) pour éviter des investissements dans des zones inutiles.Cependant un certains nombres de communes qui ne sont pas vraiment en tensions sont restés marqués, créant comme le dispositif précédant les celliers de Satan , rien que ça. Encore une fois le même problèmes, des conseillers ne sachant pas trouver le bon lieux par rapport au prix on vendus des biens qui ont posées problèmes. Environ 442 communes de la zone B2 qui devaient être exclues restent éligibles au dispositif (cf journal express). Le ministre du Budget à dit que c’est pour ne pas entraver la relance économique

 

Suppression du dispositif le 31 décembre 2012.

• 2013 : Loi Duflot

La loi Duflot, du nom de la ministre de l’Égalité des territoires et du Logement  Cécile Duflot, fut promulguée le 1er janvier 2013. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf. L’investisseur peut acquérir 2 logements maximum par an.

La réduction d’impôts sur le revenu est de 18 % du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale. Le dispositif Duflot génère jusqu’à 6 000 euros de réduction d’impôts par an pendant 9 ans.

Afin de bénéficier du dispositif de défiscalisation Duflot, les bailleurs doivent encore une fois respecter des plafonds de loyers inférieurs au marché locatif. Ce plafond de ressources des locataires est  mis en place pour faire bénéficier les classes modestes et moyennes de logements.

La loi Duflot a également repris un système de zonage correspondant aux besoins du marché.

Nouveauté intéressant , afin de conserver une mixité au sein d’un immeuble, la part des logements éligibles à cette réduction d’impôts est également limitée au sein d’un même programme pour éviter des immeubles sans propriétaires qui ont tendance à se délabrer plus vite et éviter un trop gros appel d’air.

En contrepartie le propriétaire devait prendre l’engagement de louer nu à usage d’habitation principale et à un prix inférieur à celui du marché, pendant 9 ans minimum.

• 2014 : Loi Pinel

Le 29 août 2014 a eu lieu la présentation du projet de loi Pinel par le Premier ministre, manuel valls, qui s’inscrit dans la continuité des lois Scellier et Duflot. ce dispositif fiscal, très en vogue, permet de valoriser l’investissement des particuliers dans l’immobilier neuf par le biais de la défiscalisation immobilière dans un marché locatif sous pression.

L’objectif  de la loi Pinel est le même que le dispositif précédent, il permet de favoriser le secteur de la construction mais aussi de créer des offres de logements à la location là où la demande est forte grâce à un système de zone. Le dispositif Pinel concerne donc tout naturellement les zones tendues (A bis, A, B1 et certaines communes de la zone B2).

Elle élargit les durées possibles des engagements de location (6, 9 ou 12 ans contre 9 ans en loi Duflot) et permet sous conditions la location aux ascendants ou descendants.

Un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 63 000 €

 

Comme toujours sil y a des obligations déclaratives  .

Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire dans la limite de 300 000 € . Pour  6 années de location la réduction d’impôt est de 12 %. Pour 9 années de location la réduction d’impôt est de 18 %. Pour 12 années de location la réduction d’impôt est de 21 %.

La réduction d’impôt est de 2% par an de la 1ère à la 9ème année. La prolongation est une option qui permet une réduction d’impôt supplémentaire de 1% par an de la 10ème à la 12ème année.

En contrepartie de cet avantage ,le propriétaire est tenu de louer le logement nue en résidence principale d’un locataire avec une durée de location de 6 années minimum. Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien (DAT). Le propriétaire s’engage dans du social en ayant des loyers plafonnés et il y a  des conditions de ressources des locataires.

 

Pour être éligible à la loi PINEL, le bien immobilier doit être construit aux normes BBC : RT2012 ou BBC2005  , des normes de consommations énergétiques  pour de logements basses consommations. Un investissement Pinel peut se faire via logement neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA), la construction d’un logement  ,un logement inachevé   ; un logement ancien (mais gare à la norme BBC) ou au travers de part de SCPI.

Pour plus d’informations, voilà l’article sur Pinel

Investissement immobilier : les différentes formes

Investissement immobilier : les différentes formes

La « pierre papier » présente aujourd’hui de nombreux avantages par rapport à l’investissement immobilier classique. Avec des performances supérieures, elle ne nécessite qu’une mise de fonds réduite pour diversifier le patrimoine avec l’immobilier d’entreprise.

Quels sont les supports disponibles ? Quelles sont leurs caractéristiques ? Quel type d’investissement choisir en fonction de ses attentes et objectifs ?

En matière d’investissement immobilier, il existe plusieurs formes :

• Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées), c’est un type de placement financier
• Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) voire les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier),c’est un type de placement financier
• Les OPCVM immobiliers,c’est un type de placement financier
• Crowdfunding Immobilier (financement participatif immobilier), c’est un type de placement financier

 

• Lmnp, c’est un statut
• Lmp c’est un statut

 

• Timeshare , c’est plutôt un mode d’investissements
• Rente viager , c’est plutôt un mode d’investissements
• Vente aux enchères
• Achat restauration revente

 

• Pinel, c’est une loi de défiscalisation(souvent de la vente sur plan, mais il est possible de le faire dans l’ancien)
• Malraux,c’est une loi de défiscalisation
•  Censi bouvard , c’est une loi de défiscalisation (applicable aux ehpad, logement étudiants meublés, location saisonnières meubles et établissements de soins)
• loi monument historique

 

• Ehpad
• Mobil home
• Logement étudiant
• location saisonnière à la montagne/plage
• maison de bourg
• locaux commerciaux
• entrepôts
• bureaux
• parking
• champs
• vignes
• vergers
• mines
• carrières

Quelques idées alternatives d’investissement immobilier  pas chères et rentables

Des solutions peu coûteuses d’investissements immobiliers existent mais elles ne sont pas toujours connues du grand public (parking, mobil home). En immobilier comme dans la plupart des choses de la vie on pense cheval quant on entend un galop et pas zèbre (cf scrubs), mais il existe d’autres placements immobiliers.

 

Statut

En location meublé on utilise principalement deux statuts, LMNP et LMP

• LMNP(Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel est un moyen établi afin d’encourager les contribuables Français à réaliser des investissements locatifs dans le domaine de l’immobilier. En application depuis 1947, le statut Loueur en Meublé Non Professionnel particulièrement stable est régi par le code civil. Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel.

Grâce au statut LMNP il est possible de déduire des revenus locatifs toutes les charges liées à l’investissement et donc percevoir des loyers nets d’impôt et nets de contributions sociales :

• Intérêts d’emprunt
• Taxes foncières
• Frais de notaire
• Travaux d’aménagement
• Charges de copropriété
• Honoraires de cabinet comptable
• Amortissement du bien immobilier
• Amortissement du mobilier

 

• LMP (Location meublée professionnelle)

Commençons tout d’abord par un petit rappel concernant les caractéristiques de la location meublée.

Afin d’être considéré comme « meublé », le local d’habitation doit être pourvu de tout équipement nécessaire.

Contrairement aux locations nues, les loyers des locaux meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

A noter que le statut du loueur en meublé professionnel ne concerne que les locaux d’habitation.

La plupart des conditions de la location meublée sont librement fixées par les parties : dépôt de garantie, montant du loyer, rémunération de l’intermédiaire, etc. Contrairement aux locations nues où ces différents aspects sont régis par la loi du 6 juillet 1989.  La durée minimale du bail est fixée à un an.

A l’expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour un an, aux conditions fixées initialement. Toutefois, trois mois avant l’échéance du bail, le propriétaire peut proposer au locataire des modifications : montant du loyer et des charges, nombre de pièces louées, par exemple. Le propriétaire qui ne souhaite pas renouveler le bail, doit en informer le locataire, avec un préavis de trois mois et justifier son refus de renouvellement du contrat. Les motifs de non-renouvellement du contrat sont désormais précisés par la loi :

• Décision de reprendre ou de vendre le logement,
• Ou motif légitime et sérieux notamment l’inexécution par le locataire de ses obligations.

Le locataire peut résilier le bail à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois.
Le statut de loueur professionnel est accordé aux personnes qui remplissent les trois conditions suivantes.

• Un membre au moins du foyer fiscaldoit être inscrit au registre du commerce et des sociétésen qualité de loueur professionnel.
• Les recettes doivent dépasser 23 000 euros TTC par an.
• Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.).

les lois

• censi-bouvard (location de logements meublé spécifique ou non utiliser comme résidence principale)
• Pinnel (surtout de la vente sur plan pour mettre en location du neuf)
• Malraux (de la restauration dans l’ancien)

Comme vous pouvez le voir le marché immobilier est très développé avec de nombreux dispositifs, méthodes, supports… Car dans l’absolue, tout le monde doit se protéger du froid.

Le censi bouvard

Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017

L’investissement en Loi Censi-Bouvard 2017 concerne uniquement les résidences meublées suivantes :

• – Les résidences de tourisme classées exemple station ski (fin de l’éligibilité au 31 décembre 2016)
• – Les résidences avec services pour étudiants (exemple location meublé pour étudiant)
• – Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées (exemple ehpad)
• – Les résidences d’accueil et de soins agréées

Les logements doivent être loués meublés et par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

Le régime Censi-Bouvard 2017 vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d’un montant de 300 000€ HT :
– A hauteur de 11% du prix HT pour les logements La réduction d’impôt s’étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
Vous pouvez parfaitement aquérir plusieurs logements par an.

Le statut LMNP est cumulable avec l’avantage fiscal Censi-Bouvard 2017.

Cependant, il n’est pas possible d’amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d’impôt Bouvard

Il vous est possible d’amortir la fraction du bien supérieur à 300 000 € qui a été pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt maximum.

Notez que le mobilier s’amortit et ne bénéficie pas de la réduction d’impôt Censi-Bouvard 2017.

La loi monument historique

Elle s’adresse à ceux qui sont dans les tranches les plus hautes d’impôts. Elle est unique dans le sens où elle permet une déduction du revenu global d’un investisseur, les travaux de restauration d’un investissement immobilier, ainsi que les intérêts d’emprunt sans aucun plafond.

La loi date de 1913, elle concerne immeuble classé Monument Historique ou « inscrit au titre des Monuments Historiques ». Ce n’est pas les bâtiments ISMH

Conditions

Il faut une autorisation du ministère de la Culture en cas de démolition, transformation, son don ou son legs. Les travaux de restauration sur un bâtiment classé sont soumis à l’accord de la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles), pilotée par l’ABF (Architecte des Bâtiments de France) départemental. Ils ne font pas l’objet d’un Permis de Construire, mais d’une Autorisation de Travaux.

Depuis 2009  , il n’est plus possible de déduire de son revenu les travaux d’un immeuble classé ou inscrit, si le bâtiment est mis en copropriété. Exception faite si vous avez un agrément fiscal Monument Historique du ministère du Budget.

Mode d’achat

• Time-Share

Le time-Share a été très populaire jusque dans les années 1990. Il redevient à la mode, particulièrement pour les investissements touristiques à l’étranger.

Il s’agit d’acheter non pas un bien mais un droit de jouissance. Celui-ci sera, par exemple, de deux semaines par an pendant 10 ans. Dans les faits, ce sont en réalité des parts de la société organisant le time-Share qui sont acquises, et non des murs.

C’est intéressant quand on souhaite passer ses vacances d’été ou d’hiver toujours au même endroit. D’une part, cela évite les recherches fastidieuses d’une location. D’autre part, cela permet de profiter d’un cadre dont on n’aurait pas eu les moyens à l’achat. Acheter une villa deux semaines par an, c’est moins cher que de l’acheter toute l’année.

La multipropriété a cependant des inconvénients. Tout d’abord, les charges liées à une résidence secondaire souvent luxueuse sont élevées.

Les litiges à ce sujet sont d’ailleurs nombreux, même si la loi française, applicable dans certaines conditions à l’étranger, est favorable au consommateur.

Ensuite, il faut savoir qu’il est très difficile de de revendre ses parts pour sortir du système. En effet, celui-ci ayant mauvaise réputation, les acheteurs potentiels ne sont pas très nombreux. À cela s’ajoute la contrainte du planning… on ne choisit pas ses semaines d’une année à l’autre !

 

• Rente viager

Investir dans les biens immobiliers offre bien des avantages, notamment si l’on souhaite investir dans un bien vendu en viager. Cette vente est intéressante dans la mesure où elle constitue un revenu supplémentaire, et ce, jusqu’à la fin de sa vie au vendeur. Le viager est pour l’aquéreur un pari, mais il faut savoir que celui qui vent se met à mieux vivre et vit un peu plus longtemps. Le viager immobilier est une belle opportunité, que ce soit pour le crédirentier qui est le vendeur ou pour le débirentier, l’acheteur.

Qu’est-ce que le viager immobilier

La vente en viager est une technique de vente particulière, car elle est un peu différente d’une vente classique. En fait, la différence se situe au niveau des modalités de paiement. La vente viagère s’effectue entre le crédirentier et le débirentier.

Le crédirentier est le vendeur qui vend son bien immobilier moyennant un apport, qu’on appelle le bouquet, qui peut être de l’ordre de 30% du prix du bien immobilier et d’une rente à vie et l’acheteur, le débirentier, verse cette rente et le bouquet.

Le débirentier entrera en possession du bien immobilier au décès du crédirentier ou immédiatement, en fonction de ce qui a été mentionné sur le contrat entre les deux parties, car le crédirentier peut conserver son bien ou le libérer.

Il faut souligner qu’il existe plusieurs types de vente en viager, les plus courantes et les plus pratiquées, sont la vente en viager occupé et la vente en viager libre. Dans le cas de la rente en viager occupé, il faut attendre le décès du locataire pour que le propriétaire puisse entrer en jouissance des lieux.

La vente en viager occupé

L’acquéreur d’un bien immobilier en viager occupé ne peut disposer du bien qu’il a acquis dans ce cadre, qu’après le décès du crédirentier, même si le contrat de propriété a été signé devant le notaire. Dans ce cas, l’acquéreur payera le bouquet et une rente viagère jusqu’au décès du vendeur. L’acquéreur pourra alors disposer de son bien conformément à ce qui a été établi lors de la signature du contrat de vente.

La vente en viager libre

Beaucoup moins courante que la vente en viager occupé, le viager libre en reste tout aussi intéressant. La vente en viager libre est plus courante lorsqu’il s’agit surtout d’un bien immobilier secondaire, par exemple de studios ou d’appartements que le vendeur n’occupe pas. Là aussi, l’acquéreur peut verser le bouquet à la signature du contrat et une rente viagère jusqu’au décès du vendeur, comme pour la vente en viager occupé.

Les avantages de la vente en viager

Pour le vendeur, la vente en viager occupé est avantageuse car cette formule de vente lui permet d’améliorer ses revenus tout en bénéficiant de son logement. Son espérance de vie et sa qualité de vie à tendance à augmenter.

En recevant une rente à vie, il assure sa sécurité financière et il n’a plus à payer d’impôts fonciers, n’étant plus propriétaire mais locataire. Il bénéficie également d’un apport financier par le biais du bouquet qui est exonéré d’impôts, sans compter les abattements fiscaux sur la rente viagère plus ou moins importants en fonction de l’âge.

Pour l’acheteur, il a l’avantage de payer moins cher le bien immobilier acquis dans le cadre de la vente viagère et surtout de voir son capital prendre de la valeur au fil du temps ce qui lui permet de rentabiliser son patrimoine immobilier.

Les inconvénients de la vente viagère

Dans le cas où la longévité du vendeur est très longue, l’acheteur payera une rente plus élevée, ce qui pourrait entrainer une perte financière considérable pour le débiteur. De plus l’acheteur est obligé de payer l’impôt foncier mais aussi les frais liés aux gros travaux qui pourraient survenir, puisqu’il est le propriétaire du bien.

Toutefois on se souvient de jeanne calment, qui pour l’anecdote à eu ses propriétaires mourir avant elle. En 1965, à l’âge de 90 ans et sans héritier, elle vend son appartement en viager à son notaire, André-François Raffray. Le notaire alors âgé de 47 ans, accepte de lui payer mensuellement la somme de 2 500 francs. Il le fera jusqu’à sa mort en 1995, à l’âge de 77 ans ; sa femme continuera ensuite de payer, jusqu’à la mort de Jeanne Calment. Au total, les époux Raffray ont versé plus de deux fois le prix de l’appartement de Jeanne Calment conformément aux règles du viager.

 

Les ventes aux enchères notariales volontaires qu l’on appelle aussi ventes à la bougie  sont organisées dans les chambres des notaires, soit sur place, soit dans un local proche du bien vendu par adjudication.
Une vente aux enchères immobilière est une vente publique aboutissant à l’attribution d’un bien au plus offrant.

Les ventes aux enchères organisées par les notaires se déroulent :
– soit à la bougie pour une adjudication amiable (ou volontaire) et d’origine judiciaire
– soit au chronomètre pour une adjudication d’origine judiciaire uniquement

Au début il faut déterminer la mise à prix qui est le prix réel -30%

Le jour de la séance, tout acheteur souhaitant participer aux enchères doit remettre au notaire concerné une pièce d’identité et un chèque de banque ou un chèque certifié, du montant de la “consignation” qui représente 20 % de la mise à prix.
Contre ce chèque de consignation, le notaire remet à l’amateur une plaquette afin que celui-ci puisse porter enchère lors de la séance (enchères minimum de 500 € jusqu’à 5 000 € en fonction de la mise à prix).
la vente à la bougie : le notaire procède à la criée et allume une 1ere bougie qui se consumera tout le long de la séance, quel que soit le nombre de biens à vendre.
Lors d’un silence sur les enchères, le notaire allume 2 petites mèches de 30 secondes chacune. Si personne ne porte de nouvelle enchère pendant la combustion des 2 mèches (soit 1 minute), c’est la dernière enchère qui l’emporte. En cas de nouvelle enchère entre la combustion des 2 feux, il faudra attendre le prochain silence pour tou recommencer . Il faut impérativement 2 feux éteints successivement sans nouvelle enchère pour prononcer l’adjudication

L’achat aux enchères

Plus rare, mais cela se pratique encore

L’achat avec une offre classique

L’achat via une agence ou en directe, un cas classique.

Les investissements

Pierre papier

• Les SIIC : l’immobilier en bourse

Quelques exemples de SIIC : Unibail-Rodamco, Klépierre, Altaréa Cogedim, Icade.

N’importe quel investisseur est capable d’acquérir un patrimoine immobilier, et le louer en vue de réaliser une plus-value avec les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées.

Comme son nom l’indique, une SCII est différente des autres entreprises d’investissement foncier. Les SIIC sont cotées en Bourse. De ce fait, la valorisation peut connaître d’importantes fluctuations liées à l’état des marchés boursiers. Les SIIC sont aussi sensibles à la conjoncture du marché immobilier d’entreprise. En contrepartie ,la valeur est plus liquide et permet de vendre plus facilement en cas de marché défavorable.

Concernant le retour sur investissement, depuis 2011, les SIIC ne sont plus éligible au PEA et les valeurs sont déposées obligatoirement sur un compte titres.

Au moins 85 % des bénéfices des SIIC provenant de la location et 50 % des bénéfices issus de la vente des immeubles doivent être distribués.

Dans le cas des SIIC, les plus-values de cession et les revenus distribués sont imposées séparément, selon différentes règles. La fiscalité pour les dividendes et les plus-values est celle de l’impôt sur le revenu et du barème progressif. Les revenus ne bénéficient cependant pas, à la différence des autres actions, de l’abattement de 40 %. La fiscalité se révèle donc très pénalisante.

A noter que pour financer un tel investissement, l’épargnant peut recourir à un crédit bancaire.

• Les SCPI , non cotées et majoritairement à capital variable

Les SCPI sont les Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Ces sociétés sont gérées par des par l’AMF. Leur patrimoine doit être constitué d’au moins 95% d’immobilier et afin de constituer ce patrimoine, les SCPI font appel à l’épargne publique mais ne peuvent pas emprunter.

Les SCPI représentent un placement à long terme pouvant donc assurer des revenus complémentaires. Mais on peut en ressortir à tout moment, à condition de s’aligner sur le prix de marché déterminé par les ordres d’achat et de vente.

Les revenus perçus par les détenteurs de parts des SCPI sont essentiellement fonciers. L’imposition des plus-values en cas de cession de part est celle relative aux biens immobiliers classiques.

Les parts peuvent être achetées à crédit et les intérêts déduits des loyers perçus ce qui représente un avantage.

Il existe plusieurs genre de SCPi, SCPI pinel , de deficit, de rendement…bref pour plus de détails voici un article SCPI

• Les OPCI, une association pierre et valeurs mobilières

Les OPCI sont les Organismes de Placement Collectif Immobilier et à la différence des SPCI, ces organismes ne sont pas quasi-exclusivement investi dans l’immobilier.

En effet les actifs immobiliers doivent représenter entre 60% et 90% au maximum des investissements, les liquidités au moins 10%, et les titres jusqu’à 30%.

Le rendement potentiel des OPCI peut être supérieur à celui d’une SCPI, présente donc un risque plus élevé. Ils sont alors réservés aux investisseurs qualifiés.

Les OPCI peuvent prendre deux formes dont dépend la fiscalité rattachée :

OPCI revenus fonciers

Pour les OPCI revenus fonciers les fonds sont investi exclusivement dans des immeubles et des parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers mais pas dans des sociétés cotées.

Les OPCI revenus fonciers intéressedonc lesinvestisseurs qui sont à la recherche de revenus réguliers tout en bénéficiant de la fiscalité immobilière des particuliers.

 

OPCI valeurs mobilières

En plus des actifs précités, l’OPCI valeurs mobilièresdétient des parts de sociétés foncières cotées (SIIC) et des parts de sociétés non cotées. La fiscalité de cette forme d’investissement est la même que pour les valeurs mobilières. Les dividendes ne connaissent cependant pas l’abattement de 40%.

Les OPCI doivent mettre en distribution 85% de leur revenus et plus-values réalisées sur les immeubles (50% de la plus-value pour les seules OPCI valeurs mobilières). A noter que les OPCI sont plus risqués que la SCPI en raison de la présence de valeurs mobilières. En ce qui concerne la liquidité, elle est réelle puisqu’il est possible de vendre à tout moment.

• Les OPCVM Immobiliers

L’OPCVM investit principalement dans des entreprises du secteur immobilier (titres de foncières et de sociétés françaises, européennes en général ou même mondiales) qui relèvent du secteur de la promotion ou de la construction. Ce sont des produits d’épargne de gestion collective agrées par l’AMF. L’OPCVM regroupe plusieurs types d’organismes, dont les plus connus sont les Sicav et les FCP, les Sicav et FCP immobiliers sont très majoritairement investis dans des sociétés foncières françaises (SIIC).

L’OPCVM présente l’avantage de l’absence de frais de mutation par rapport à aux SCPI. Tout comme pour les SIIC, il existe aussi un risque de volatilité élevé même si la composante immobilière peut dans certains cas contrebalancer la prise de risque actions.

Selon vos souhaits, votre profil de risque et le degré de liquidité voulue, vous pouvez demander conseil à un conseiller en gestion de patrimoine, ce dernier est capable de vous orienter vers le meilleur choix d’investissement.

• Le crowdfunding immobilier

L’investissement dans l’immobilier a toujours été réservé aux institutionnels et aux particuliers fortunés. Le financement participatif répond à la nécessité de démocratiser ce placement, caractérisé par sa rentabilité, son risque maitrisé et le ticket d’entrée faible. C’est pour cette raison la raison que les plateformes de crowdfunding ne cessent de se multiplier.

Exemple: Immocratie

Les plateformes de financement participatifs réunissent plusieurs promoteurs aux besoins accrus en fonds propres exigés par leurs partenaires bancaires, ainsi que des investisseurs à la recherche d’une solution d’investissement transparente.

Avec le crowdfunding dans le domaine de l’immobilier vous disposez d’une part de la construction de la résidence que vous avez aidé à financer, ce qui vient garantir votre capital. C’est un investissement à court terme entre 12 et 24 mois.

Le risque en financement participatif immobilier est assez limité étant donné que l’on connait toute information concernant le prix de vente, le prix de construction et l’historique du promoteur.

Le crowdfunding immobilier s’impose donc grâce à un tel rendement et un risque faible comme étant un placement de choix.

 

 

 

L’achat restauration revente

Cette technique est très apprécié des professionnels du batiment, elle consiste à acheter un bien, le retaper, le revendre avec une plus-value.

Investir dans un parking

Pourquoi investir dans un parking ?

Investir dans un parking est une excellente solution pour les investisseurs débutants. Cet investissent vous permet d’échapper à plusieurs contraintes liées à la gestion plus classique d’un appartement, en effet aucun plafond de loyer n’est établi, le parking nécessite peu d’entretien,   les charges sont faibles, absence de risques de dégradations, le locataire indélicat peut être viré facilement. Comme ne subissez pas la loi Alur ,le bailleur peut fixer à sa guise la durée du bail, le loyer, les conditions de résiliation

Combien ça coûte ?

Vous pouvez investir dans un parking avec des tickets d’entrée de 3 000 et cela peut monter à 25 000 euros en Province si vous avez un beau parking couvert. Dans d’autres villes comme Paris, il faudra compter au minimum 15 000 euros.

Combien ça rapporte ?

Si l’emplacement du parking est idéal, vous n’aurez aucune difficulté à le louer 80 euros par mois en province. A Paris, vous pouvez louer le parking à 200 euros/ mois.  Le est de 6 à 12 % avant impôt sur le revenu et charges .

Les charges sont raisonnables puisqu’elles se limitent aux charges de copropriété et à la taxe foncière : étant indexées sur la surface, dans le cas d’un parking, elles sont relativement faibles dans votre balance comptable.  Les loyers perçus sont soumis au régime des revenus fonciers . Si l’ensemble de vos revenus locatifs sont inférieur à 15 000 euros par an. Ils seront alors soumis au régime du micro-foncier, c’est-à-dire le revenu net foncier imposable est alors calculé automatiquement par l’application d’un abattement de 30 %, représentatif des charges.

Dans quoi investir ?

Dans un parking bien situé. Privilégiez toujours la qualité de l’emplacement du parc de stationnement. Choisissez surtout les parkings situés en plein cœur des centres villes ou les endroits où il y a une forte concentration de voitures.

A quoi faut-il faire attention dans cet investissement immobilier

• Soyez aussi attentif à la place de parking, optez pour un parking disposant des sorties faciles et près des centres commerciaux.
• Mieux vaut choisir des grands parkings,et si vous avez la chance de mettre la main sur un parking de surface importante, vous serez capable de le louer à plusieurs motards plutôt qu’à un automobiliste.
• Faites toujours attention à l’éclairage. Un emplacement bien éclairé est préférable car il inspirera davantage confiance aux futurs locataires qui ne veulent pas avoir l’impression d’un coupe gorge, mettez des néons avec un bon indice lumineux proche du soleil (95et +) .En plus, les locataires préfèrent toujours un endroit bien sécurisé, même si la sécurité n’est qu’une impression.
• Les boxes sont préférables aux places seules.
• Faites attention aux copropriétés, vous pourriez avoir la désagréable surprise que l’on vous interdise de louer à une personne non résidente de la copropriété. Comme vous devez participer aux charges liées à la conservation et à l’entretien de l’immeuble vous devez surveiller les grosses dépenses comme le ravalement, la réfection du toit.

Dans quoi ne pas investir ?

Évitez d’investir dans les parkings situés dans des zones pleines de stationnements gratuits et surtout les quartiers récents car les immeubles neufs disposent souvent de parkings souterrains.

Miser sur le meublé touristique : le mobil home

Inutile d’investir son argent dans une grande villa pour faire du meublé de tourisme. La plupart des Français n’ont pas les moyens de s’offrir ce genre de vacances. Le mobil home est plus prisé , surtout par les hollandais qui parcourent les routes l’été.

Pourquoi investir dans un mobil home ?

Un mobil home est un « investissement plaisir », et ça vous faitfaire gagner de l’argent. Ce qui est intéressant avec ce type d’investissement c’est que vous êtes à l’abri des lourdeurs administratives d’une acquisition immobilière, en effet le mobil home est considéré comme un meuble du point de vue juridique.

note: Les campings n’ont pas le droit d’être ouvert toute l’année car on n’y paye pas de taxe foncière et de taxe d’habitation.

Combien ça coûte ?

Vous pouvez investir dans un mobil home pour une somme comprise entre 5 000 et 25 000 euros. Le cout dépend essentiellementde l’ancienneté, de l’état général et de la capacité d’accueil du mobil home.Concernant le camping accueillant votre mobil home, il faut qu’il soit à proximité de la mer. L’emplacement du mobil home ne devra pas être trop près du centre du camping (plus bruyant).

 

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel vous permettra même, sous certaines conditions, de récupérer la T.V.A. sur l’achat de votre Mobil Home ,soit 20 %.

Le principe du LMNP c’est que toutes vos dépenses et revenus liés au Mobil Home feront l’objet d’une comptabilité et donneront lieu à un bilan comptable annuel. Vous récupérez la T.V.A. sur tout vos achats et dépenses liés au Mobil Home. En contrepartie, il vous faudra payer la T.V.A. (à 10 % ) sur vos revenus locatifs perçus. L’amortissement du Mobil Home est intégré dans votre bilan comptable, celui-ci vient grever vos revenus locatifs ce qui limite sensiblement l’impact de ces revenus locatifs en terme d’impôt.

 

Combien ça rapporte ?

Ce type d’investissement peut vous rapporter 180 euros/ semaine durant les périodes creuses et même 600 euros entre le mois de juillet et août.

Dans quoi investir

• Le choix du camping où vous achèterez (ou installerez) votre Mobil Home est déterminant.Il y des tas de campings et groupes possédant des villages vacances un peu partout en France ( Camp Atlantique,Camping APV,  Eden villages,Homair, Odalys, Siblu, Tohapi, Viva camp, Village Center,  Yukadi, etc.).
• Un camping avec des équipements neuf est intéressant, toutefois attention aux charges supplémentaires.
• Privilégiez une parcelle sans arbre
• Ne choisissez pas une parcelle se trouvant trop proche de la piscine ainsi vous pourrez dire que vous êtes au calme.
• Optez pour une parcelle qui est directement raccordée au gaz.
•  La proximité de la plage et la desserte en pistes cyclables.
• La possibilité de garer gratuitement 1 ou 2 véhicules devant le Mobil Home.
• La possibilité de choisir et d’aménager sa parcelle (plantation, abri de jardin, etc.).
• Une terrasse est un plus
• Les 3 chambres sont les plus demandées

 

A quoi faut-il faire attention dans cet investissement immobilier

• Faites attention qu’il ne vous sera pas demandé de changer de Mobil Home tous les 4 ou 5 ans.
• La possibilité laissée aux propriétaires de louer par soi-même car certains campings ou groupes peuvent prendre jusqu’à 50% des revenus pour gérer à votre place la location de votre Mobil Home.
  
• Les dates d’ouverture du camping. Attention à ceux qui ferment à partir de septembre  . C’est plus intéressant de mars à novembre.
  
• Le coût annuel de la parcelle et les augmentations annuelles
• L’équipement est en plus (micro onde..)
• Attention si vous n’achetez pas sur place votre mobil home , le camping peut vous faire payer des frais exorbitant pour vous décourager.
• Pour sortir de l’investissement il faut se renseigner sur Eco Mobil-Home.

Un autre type de meublé touristique : le meublé à la montagne

Pourquoi investir dans un meublé à la montagne ?

Tout simplement parce que c’est aussi l’un des investissements les plus rentables !

La recommandation est la même que pour le mobil home, Un investissement qui vous rapporte autant d’argent tout en restant à l’abri des lourdeurs administratives d’une acquisition immobilière.

Combien ça coûte ?

Vous pouvez mettre la main sur un petit appartement à la montagne moyennant 40 à 60 000 euros.

Combien ça rapporte ?

Vous pouvez espérer entre 3 000 et 6 000 euros de revenus annuels : environ 700 euros la semaine pendant les vacances d’hiver et 300 euros durant l’été.

Tout dépendra en fait de votre marketing. Essayez toujours d’être présent sur les principales plates-formes de location de vacances et de mettre votre bien immobilier en valeur.

Dans quoi investir ?

Choisissez un emplacement stratégique. Soyez d’abord attentif à la station de ski.  Ayez conscience que vous serez dépendant des conditions climatiques, alors optez pour une station de haute montagne. Choisissez ensuite un appartement situé aux pieds des pistes : ce sont toujours ces appartements qui ont les faveurs des vacanciers.

Pensez aussi à la proximité des commerces. On préfère tous aller faire des courses à pied plutôt que de prendre la voiture.

• Ehpad

Un EHPAD (préciser établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes) est une résidence pour personnes âgées ayant besoin de l’assistance d’un tiers pour effectuer les actes du quotidien. Le personnel des EHPAD est composé d’aides-soignants et d’assistants de vie. Quatre services au moins doivent y être procurés : l’accueil, la blanchisserie, le petit déjeuner et l’entretien. Avec une population française vieillissante, la demande de place en EHPAD est largement supérieure à l’offre.

Le nombre de programmes neufs, concernant les résidences EHPAD, ne suffit pas à combler la demande sans cesse croissante, due à une population vieillissante. Le marché est donc propice à l’investissement, notamment grâce à un rendement parmi les plus élevés dans le domaine des résidences de service. L’un des avantages est que l’investisseur ne s’occupe ni de la location, ni de l’entretien. Il signe un bail avec une société exploitante, qui lui verse un loyer en retour. En supplément, la loi Censi-Bouvard lui accorde une remise d’impôt.

Investir dans un meublé étudiant

Pourquoi investir dans un meublé étudiant ?

L’investissement dans un meublé étudiant vous offre à la fois une rentabilité entre 7 et 10 % brute et une fiscalité assez avantageuse. Pas forcément véhiculé, l’étudiant appréciera largement de ne pas avoir à s’équiper en mobilier.

En effet, si vous optez pour la déclaration au réel, vous allez pouvoir amortir les murs et les meubles de votre location. C’est le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Résultat : les loyers perçus n’alourdiront pas votre impôt.

Ce type de bien n’est pas forcément évident à trouver. Plusieurs chambres et greniers ont été achetés et aménagés ces dernières années. Mais, en cherchant bien, vous finirez par trouver.

Combien ça coûte ?

Investir dans un meublé étudiant vous coute entre 60 000 et 100 000 euros. À partir de 140 000€ et jusqu’à 250 000€pour Paris

Combien rapporte cet investissement immobilier ?

Cet investissement immobilier pourrait vous rapporter entre 200 et 350 euros par mois.

En résidences étudiantes privées, la TVA acquittée lors de l’achat du bien peut être remboursée. Vous pouvez bénéficier du régime Censi-Bouvard, qui autorise une réduction d’impôt de 11 % de l’achat HT de l’acquisition, étalée sur neuf ans, dans la limite d’un plafond de 300 000 euros. La réduction d’impôt s’étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
Dans quoi investir ?

Vous devez investir votre argent dans un bien immobilier située à proximité d’un campus universitaire et pas loin des stations de transport public. Si vous arrivez à acheter ou à créer un meublé à proximité du centre-ville, la garantie de louer sera double puisque vous pourrez viser les « jeunes travailleurs ». Pensez aussi à soigner la déco pour vous démarquer de la concurrence.

Dans un studio bien placé, vous devez privilégier le centre-ville, la proximité des commodités (commerces, cinéma, gare…) et des campus universitaires.

Privilégiez un studio doté d’un parking. Ce genre de bien est souvent demandé par les locataires.

Dans quoi ne pas investir

• Les surfaces de moins de 10m carrés
• les endroits trop loins
• Les résidences sans internet
• Les endroits avec des douches collectives, cela se fait de moins en moins.

 

Points importants de cet investissement immobilier

Les budgets des étudiants sont juste, ceux-ci peuvent débourser en moyenne entre 300 et 500 € en fonction des APL. vous aurez souvent des colocation, faites attention au clauses de responsabilités, tous n acceptent pas les cautions solidaires surtout si il ne s’agit pas de couples.

Les locataires sont peu doué en réparations et proféreront partir plutôt que de réparer la moindre chose, tachez de proposer des choses solides et non des bricolages.

Les étudiants ne sont pas forcément au fait des systèmes de location, essayer d’être clair au risque d’avoir un retour de bâton.

Attention de ne pas être trop gourmand et de mettre des clauses trop en votre faveur, les frais d’état des lieux à la charge du locataire ne peuvent pas dépasser 3 € / m2. De même, les frais de dossier et de rédaction de bail   ne peuvent excéder 12 € / m2 de surface habitable. Les étudiants peuvent changer très rapidement et une mauvaise réputation va vite dans ce milieux.

Le turnover est naturellement élevé.

Acheter des murs commerciaux

Pourquoi investir dans des murs commerciaux ?

Investir dans des murs commerciaux présente plusieurs avantages, ce type d’investissement est à la fois assez rentable et vous dispense des différents travaux puisque c’est le locataire qui prend à sa charge les travaux nécessaires de mise aux normes.

Notez que les baux commerciaux sont plus longs que les baux de location.

Combien ça coûte ?

Le prix peut atteindre 200 000 euros en plein cœur des grandes métropoles.Le prix d’un local commercial ne se fixe pas comme celui d’un logement. Il dépend avant tout de la rentabilité que l’affaire va dégager, donc du loyer.

L’emplacement joue un rôle beaucoup plus important que le prix du foncier aux alentours pour les pour les locaux commerciaux

 

Combien ça rapporte ?

Investir dans des murs commerciaux peut vous rapporter de 250 à 2000 euros mensuels voire plus. Le plus souvent, l’investisseur crée une société civile immobilière.

Dans quoi investir ?

Préférez les quartiers et des rues où il y a du passage, prêt d’une grande enseigne (on appelle cela une locomotive, vous saisissez l’image du pourquoi). Sans clientèle prête à consommer, pas de commerces !

Si les murs sont déjà occupés(ce qui est très bien en location commerciale), portez votre choix sur des « classiques » : les boulangeries, les salons de coiffure, les banques etc. plus stables que les bars.

les bureaux

Pour les bureaux un type de local commercial, le prix au m2 est une référence importante. Attention, le prix au m2 des bureaux est généralement plus bas que l’immobilier d’habitation.

les entrepôts

Pour les entrepôts un autre type de local commercial, on va plutôt analyser l’état du bâtiment, les parkings, l’emplacement, plutôt que le prix du foncier. Les entrepôts sont souvent excentrés pour accéder au traffic.

 

 

 

Investir dans une maison de bourg

Pourquoi un investissement immobilier dans une maison de bourg ?

La maison de bourgest une maison ancienne (en pierre ou en brique) qui se caractérise par son emplacement, en plein cœur d’un village ou d’une petite ville et bénéficie de la « vie du bourg » : commerces, écoles à disposition…

Un investissement immobilier dans une maison de bourg vous permet d’éviter les histoires de copropriété et des réunions de syndic interminables et soporifiques.En plus, les biens en zone rurale sont fortement négociables, alors n’hésitez pas !

Combien ça coûte ?

Une maison de bourg coûte entre 30 000 et 70 000 euros.

Combien ça rapporte ?

Cet investissement vous rapporte entre 300 et 600 euros par mois.

Dans quoi investir ?

Il est nécessaire de réduire le risque de vacance locative. Pour cela, il vous faudra :

Veiller à la qualité de la desserte ferroviaire.

Contrôler le dynamisme économique, en effet si le territoire alentour bénéficie d’un bassin économique robuste, vous trouverez surement des locataires.

Être attentif à la démographie. Les régions du Sud et de l’Ouest de la France ont un solde démographique positif, contrairement au Centre et à l’Est de la France, évitez donc ces régions et suivez toujours le mouvement naturel de la population

 

Investir dans le Vin (ou plutôt la vigne)

Depuis une trentaine d’années maintenant, le marché de la vigne a considérablement baissé et   le prix à l’hectare n’a jamais été aussi bas,  une des causes étant la baisse de consommation des jeunes français qui n’ont par exemple plus le droit de boire si ils ont un permis de moins de 3 ans (ce qui fait donc 21ans).

De nombreux paramètres sont à prendre en compte dans un investissement viticole, l’emplacement, l’appellation, le classement  et la réputation du cru, le nombre de vignes à l’hectare, la qualité du terrain, et la méthode de culture. Comme il s’agit d’une exploitation agricole il faut un budget  équipement, analyse du sol, plantation, traitement des vignes, l’entretien et la mise en bouteille et le vieillissement.

Il y a deux solution,acheter un domaine ou  des parts via un Groupement foncier viticole (GFV), vous devenez alors copropriétaire d’un domaine exploité par un viticulteur.

Le prix n’est pas du tout le même évidemment, quelques millions dans l’un , quelques  milliers d’euros dans l’autre.

Investir dans une forêt

Un placement écologique. La foret revet toujorus un coté très sympathique. Toutefois sont rendement est très faible, de l’ordre de 1,5% .

Le prix il varie de 600 à 12.000 euros selon ses perspectives de rentabilité, mais attention les voisins sont prioritaire pour les petites surface (moisn de 4 hectares)

le Defi-forêt, est un dispositif en 3 phases.

• Le Defi-acquisition octroie une réduction d’impôt sur le revenu de 18%  limitée à 5.700 euros de votre investissement et 11 400 € pour un couple.
• et le Defi-travaux, applicable aux dépenses d’amélioration d’une parcelle d’au moins 10 hectares, de 18% du montant des travaux mais il est lui plafonnée à 6.250 euros .
• Enfin le Defi-gestion,  concerne les parcelles de moins de 25 hectares gérées par des sociétés agréées permet 18% de déduction d’honoraires sur vos impôts (dans la limite de 2.000 euros)

 

Par contre si vous êtes à l’isf , c’est très intéressant , en effet seul 25% de la valeur de la forêt compte pour l’ISF , soit une exonération de 75%. En matière de succession et de donation c’est pareil, mais il faut s’ engager pour trente ans à pratiquer une gestion durable .

il est possible d’acheter des parts d’un groupement foncier forestier (GFF), dans ce cas la réduction d’ISF égale à 50% du montant placé (plafonnée à 45.000 euros). Durant cinq ans, vos parts sont ensuite exonérées d’ISF, puis le système classique s’applique : vous les déclarez pour seulement 25% de leur valeur.

Investir dans un champ

Sur le papier, l’augmentation de la population mondiale, et par conséquent de la demande alimentaire devrait faire augmenter le prix des terres agricoles à long terme.

L’investissement en direct est difficile, comem pour els forets, car il faut être paysant. Le plus simple reste de souscrire des parts dans un groupement foncier agricole

Investir dans une carriere

Le point important est qu’une carrière s’épuise.

Investir dans une mine

Idem que dans une carrière, c’est très particulier

Investir dans un verger

Le verger est comme un champ et une foret.

Comment investir en immobilier

Les questions à se poser

A crédit ou au comptant ?

Que choisir ? acheter un logement à crédit ou au comptant ?

Même si vous êtes capable de payer comptant, le coptant n’est pas forcément la solution la plus avantageuse et adéquate pour vous.

Pus les intérêts des revenus fonciers de investisseurs locatifs sont imposables, plus ces derniers ont intérêt à s’endetter. Selon l’expérience des investisseurs, le coût réel de l’emprunt peut être diminué de moitié quand l’imposition marginale est à 50%. A l’inverse, si les taux nominaux d’un emprunt est faible, son coût réel n’est pas négligeable à cause du faible niveau de l’inflation.

Taux fixe ou taux variable ?

Les taux nominaux sont faibles, même si le coût réel des taux nominaux est relativement élevé, ces taux sont généralement faible et il y a peu de chances qu’ils descendent au-dessous des niveaux actuels, comme l’inflation d’ailleurs. C’est pour cette raison qu’il vaut mieux s’endetter à taux fixe. Vous serez capable de connaitre avec exactitude le montant de vos échéances et vous serez donc gagnant si l’inflation repart.

Petites ou grandes surfaces ?

Cette question se pose souvent pour les investisseurs locatifs qui cherchent la meilleure rentabilité.

Les petites surfaces dans certaines villes « onéreuses » se louent plus cher, donc leur rendement locatif est donc plus élevé.

Les petites surfaces sont plus facilement accessibles aux petits investisseurs et même en cas de crise immobilière, leurs prix résistent mieux et peuvent donc être vendues plus rapidement.

Mais ces petites surfaces nécessitent souvent des frais de remise en état fréquents.

Les perspectives de plus-values immobilières sont également moins importantes pour les petites surfaces. Généralement, les rendements élevés vont de pair avec des plus-values médiocres.

Passer par un intermédiaire ?

Savez-vous que les transactions entre particuliers permettent d’économiser la commission de l’intermédiaire ?

L’intervention d’un agent immobilier ou notaire est un gage de sécurité supplémentaire. En effet l’avant-contrat sera rédigé dans les formes et vous pourrez mettre en cause sa responsabilité si jamais certains problèmes surgissent.

L’agent immobilier pourra vous aider à vérifier certaines données tel que les surfaces, l’état de l’immeuble, etc.

En outre, les professionnels ayant intérêt à vendre rapidement les biens qu’ils commercialisent sont souvent évalués au juste prix. Alors que les propriétaires ont souvent tendance à surévaluer leurs biens.

Neuf ou ancien ?

Le neuf est toujours plus favorisé que l’ancien sur le plan fiscal.Le neuf est en outre mieux isolé sur le plan thermique et phonique, et est toujours avec un parking.

Les droits et frais de mutation sont d’environ 2% dans le neuf contre environ 6% à 7% dans l’ancien. La garantie  et l’état du neuf évite des travaux importants à court terme.

En revanche, le neuf reste toujours plus cher que l’ancien avec une surcote qui peut aller de 20% à 30%, et même si un logement neuf se loue généralement plus cher, le rendement locatif reste faible.

Pour certaines personnes, les travaux dans l’ancien ne sont pas toujours un inconvénient dans la mesure où leur coût peut être déduit du revenu foncier, et dans certains ensembles neufs, les charges de fonctionnement sont importantes. Même si à court terme, le gros entretien est réduit.

L’ancien offre aussi un choix assez large et la situation est souvent plus favorable puisqu’on sait ce qu’on achète.

Il faut toujours faire attention à la qualité de construction du neuf. Mieux vaut privilégiez le haut-de-gamme.

Beaux quartiers ?

Certains investisseurs n’ont pas les moyens d’accéder aux quartiers chics, que ce soit lors de l’achat d’un logement locatif ou une résidence principale.

Mieux vaut privilégier les bons emplacements, où les perspectives de plus-values sont les plus importantes et les plus rapides.

Le rendement locatif est souvent plus élevé dans les emplacements moyens ou mauvais.
Vous pouvez aussi choisir des quartiers en mutation que l’arrivée de commerces valorisera à moyen ou long terme.

Quelques conseils à suivre pour investir dans l’immobilier locatif

Définissez vous un objectif

Un objectif est quelque chose que vous voulez absolument accomplir. Sans objectif vous avancé sur l’océan sans destination, ça n’a pas de sens. Il faut en premier lieu définir ce qu’est votre objectif:

• Protéger votre famille?
• Valoriser votre patrimoine?
• Baisser vos impôts?
• Avoir des revenus défiscalisés?
• Un peut de tout cela?

Seconde étape, vos moyens

Il y deux ressources principales, le temps et l’argent . Vous pouvez partiellement remplacer l’un par l’autre. Si vous n’avez pas trop de connaissances vous pouvez dépenser du temps et un peu d’argent pour en acquérir, pareil pour se faire un réseaux. Ces ressources sont indispensable pour progresser dans le domaine.

Faites un bilan de combien vous avez de temps devant vous et d’argent à investir. Pour celà on fait un bilan patrimonial, c’est en gros une photo de tout ce que vous possédez afin de voir où vous en êtes actuellement en fonction de vos objectifs. A ce moment vous pouvez regarder si il n’y pas de l’argent mal placé.

L’argent mal placé est par exemple une quantité excessive de liquide sur des support  bancaires comme le livret A. Ces dernier je le rappel ne rapportent pas d’argent.

Comment s’enrichir avec l’investissement immobilier

S’enrichir n’est pas très compliqué en soi, il suffit d’économiser ou de vous forcer à économiser , ce que va faire notamment le crédit immobilier.

Ensuite il faut placer, c’est à sa que sert l’investissement. Le but étant de faire croitre dans vos revenus globaux la part des revenus ne nécessitant pas ou peu de travail pour les remplacer par du capital. Cela vous perpétra de sortir de la rat race je rappelle que la rat race c’est ce que nous vivons tous, la fameuse course metro boulo dodo . On travail pour gagner le prochain virement qui permet de tenir jusqu’au suivant et on recommence le mois prochain. bref une vrai cochonnerie.

Sauf que si vous voulez placer de l’argent pour vous enrichir, disons à 5%, il va falloir placer gros, et ça tombe bien l’immobilier c’est cher, il faut même souvent souscrire un crédit pour pouvoir se permettre un tel investissement.

Le second truc pour s’enrichir c’est de pouvoir utiliser l’argent/le temps/les connaissances/les autres trucs des autres. En l’occurrence dans l’immobilier l’argent de la banque. Le but étant bien entendu que la banque vous prête moins cher que ce que rapporte votre argent. On appelle cela l’effet de levier .

Il faut alors gérer et recommencer jusqu’à atteindre la liberté financière.

Le choix d’une solution

Le processus d’enrichissement grace à l’investissement locatif repose sur trois étapes : chercher un bien, financer l’investissement, gérer le bien puis recommencer.

Maintenant que vous avez vos moyens et votre objectif, il faut choisir sa solution. Dans l’absolut il n#existe pas de mauvais investissements, cela dépend de votre situation avant tout

Lors d’un premier investissement la capacité d’emprunt est souvent faible car j’ai remarqué que dans la gestion de patrimoine il y souvent encore le crédit à payer, le choix se fait souvent entre un studio et un petit appartement.

Quel que soit votre choix, vous devez toujours être cohérent et faire preuve de bon sens à chaque investissement, la cohérence est vraiment importante.

L’emplacement devra être choisi en fonction de la cible, par exemple les montagnes avec piste de ski pour les gites saisonniers.

L’emplacement représente le facteur clés d’un investissement réussi car le terrain n’a de valeur que par son emplacement et sa qualité, le bâtiment également.

L’environnement du bien est déterminant pour l’investissement. En fonction de la population, il y a des avantages et des inconvénients , prévoyez du turnover pour le étudiants, une forte saisonnalité pour des bungalows .

Maintenant que vous savez dans quoi investir et quel sont vos moyens, il va falloir trouver un vendeur.

Commencer par trouver un vendeur qui veut vraiment vendre ou mieux, un vendeur qui a besoin de vendre

L’une des règles de base d’investissement est de bien acheter. Afin de bien acheter il faut trouver quelqu’un qui veut vraiment vendre son bien. Un vendeur pressé est souvent contraint de baisser ses prix.

Le bénéfice se fait dès l’achat, pas à la revente car on calcule toujours prix vente moins le prix d’achat.

Au cas où vous achetez assez cher, même une gestion parfaite ne pourra pas rétablir la rentabilité de votre investissement.  Un prix intéressant vous évite des déboires l’état de marché. En effet acheter une boucher de pain un bien moyen vous permettra de faire de gros efficiences si le marché est bon, et des bénéfices moyens si il est mauvais.

N’oubliez pas que le marché est cyclique, qu’il dépend énormément de la situation économique du lieux.

misez sur la rentabilité immédiate, cela vous permettra de bien mieux anticipé.

Par contre si vous achetez à un comptable ils ont une méthode bien a eu d’achat, ils font rentabilité voulu=(prix vente/(prix achat+loyers) )-1, cette méthode est bien trop brute pour être vraiment applicable notamment à cause des charges…

Un vendeur qui ne gagne pas d’argent avec son investissement, qui habite loin de son bien et qui est mal informé sur le marché, est une opportunité intéressante car un mauvais investissement pour lui n’est pas forcément un mauvais investissement pour vous.

Le prix d’achat est décisif et le loyer que vous pouvez en tirer également, ce sont les deux mamelles de la location.

Ne payez pas trop cher le bien et ne surestimez pas la valeur locative.

 

Faites vos recherches, visitez beaucoup et faites peu de propositions

Pensez toujours à visiter un grand nombre de biens avant d’effectuer votre achat, faites par exemple 100 investissements, 10 propositions 3 répondront oui et 1 seul sera l’élu, c’est ce que préconise Robet Kyosaki, c’est un méthode qui est valables.

Attention toutefois, une bonne affaire part plus vite que les mauvaises (enfin si le marché est bien informé et qu’il se rßegule bien). Toutefois c’est à nuancer car un bon investissement pour vous ne l’est peut être pas pour tout le monde.

Vous pouvez avoir recours aux différents supports de recherche : internet, journaux, agents immobiliers…

Niveau 1 : recherche sur internet

Les points qui donnent de la valeur à une location immobilière d’habitation sont nombreux et parfois spécifiques travail, écoles et réputation. Les grandes villes possédant de bonne réputation attirent particulièrement les habitants. Les villes universitaires sont également prisées par les étudiants.

D’autres éléments sont intéressants: hopitaux, présence de supermarché… et d’autres sont plus négatifs comme une prison.

Mais avant chaque investissement il faut prendre en compte la taille des villes et leurs états économiques, en effet il n’est pas rare que les grandes villes ont une grande concurrence et deviennent surchargées.

Je vous conseille aussi d’éviter les villes qui ne dépendent que d’un seul gros employeur, exemple de personnes que je connait, moulinex, l’entreprise ferme, il y eu une chute de la valeur du bien de manière vertigineuse.

Note sur les agents immobiliers: Les agents immobiliers peuvent être exclusif, semi exclusif ou non exclusifs . Dans le premier cas le propriétaire est obliger de vendre avec l’agence, dans le second cas il peu vendre également lui même et dans le troisième cas d’autres agences peuvent vendre. Dans le troisième cas vous pouvez voir un même bien à plusieurs prix.

Niveau 2 : personnes et tendances

Rencontrez, discutez et vérifiez l’état des biens immobiliers avec des personnes du coin, ils ont souvent des informations sur le quartier. Le but de cet recherche d’information étant de vous  projeter dans 10 ans.

Vérifiez toujours s’il existe des constructions ou des changements susceptibles d’influencer le marché comme un projet de la mairie, un passage d’autoroute, une gare (exemple le TGV paris bordeaux)

Niveau 3 : environnement immédiat

Commerces, écoles et transports sont les recherchent les plus importantes des locataires.

L’attractivité d’un bien est fonction de l’environnement. Le locataires est souvent pret à faire quelques concession sur la qualité du bien mais il veut à proximité les éléments dont il a souvent besoin, l’environnement n’étant pas ou peu modifiable, l’emplacement est donc déterminant.

Quelques centaines de mètres suffisent parfois pour changer radicalement de quartier, et donc de prix. Par exemple là ou je suis en ce moment une rue à a sa droite des hlm et à sa gauche des résidences pavillonnaires, les commerces étants bien entendu à gauche pour les meilleurs commerces. 100mètre de plus ou de moins et le prix change radicalement. C’est un véritable sous marché.

Nombre de biens à visiter

Ne commencez vos visites qu’après avoir fait des recherches et définis vos objectifs et vos attentes car cela vous permet de prendre la température et de na pas vous faire perdre du temps.

Statistiquement, plus vous visitez plus vous aurez de chances de trouver un bien intéressant. Cela peut prendre du temps, mais c’est un temps nécessaire pour trouver une perle dans les coquilles que vous avez à votre disposition. Toutefois parfois vous trouverez la perle d’un coup, sachez la reconnaitre.

Achetez à côté de chez vous

Il est préférable d’acheter un bien près de chez soi. C’est un endroit qu’on connait assez bien et donc vous avez une sorte de bonus d’informations sur les choses à faire et à ne pas faire. De plus , vous saurez rapidement estimer ce que vous achetez, sans compter la possibilité  d’intervenir en cas de problème.

 

Comprenez les assurances:

Il existe beaucoup d’assurances ou de garanties dans la construction: décennale/biennale / de parfait achèvement / assurance constructeur  non réalisateur /tous risque chantier je vous invite à vosu renseigner sur tout cela .

Il existe également des assurance dans la location : dégradation/loyers impayés /vacance locative

Analysez

il est nécessaire de bien analyser les biens immobiliers d’une manière rationnelle, oubliez le fait que le vendeur est un C-O-N (oubliez le surtout si c’est à votre avantage). Établissez une liste écrite de critères, de caractéristiques, de recherches similaires. Cette liste va vous aider pour comparer plusieurs biens.

Les éléments à vérifier sont nombreux mais ce n’est pas pour autant qu’il faut éviter de les contrôler, le mieux étant de le faire sur place, sous une bonne lumière . Préférez plein jour, il faut éviter l’éclairage jaune artificiel ou le fait de ne pas avoir de lumière, les vendeurs essayent souvent de couper la lumière pour officiellement faire des économies mais aussi pour qu’on ne voit pas les détails à refaire. Si il y a un problème, un règle tacite veut que vous essayer de négocier, en fait le prix se négocie TOUJOURS en immobilier ancien, sauf enchères et cas particuliers. Un professionnel sérieux peu vous donner un devis pour effectuer la réparation. Note, un locataire sera moins exigeant qu’un acheteur, mais il partira si cela ne lui plait pas.

Faites vos calculs de rentabilité

La rentabilité de votre investissement est très importante.En dessous de 6 % net (après impôts), l’investissement le risque est trop grand pour un rendement trop faible.

Note souvent dans les titres vous voyez la rentabilité brute sans frais, c’est un calcul bon à jeter, il faut intégrer tous les frais. De plus les belles annoncent que vous voyez dans les magasines sont souvent fait par des professionnels qui ont pour métier de vendre de l’immobilier.

La valeur d’un bien est souvent calculer selon la méthode par comparaison d’autres bien similaires dans la ville, ce qui intrinsèquement expose cette méthode d’évaluation aux crises et aux bulles.

Très souvent vous aller voir des biens  surévalués mais , petite astuce, il ne faut pas croire que le prix est inscrit dans le marbre, le prix demandé par le vendeur est souvent basé sur ses espérances ou sur une estimation, rarement sur des faits.

C’est à vous de faire un offre en fonction du rendement que vous estimez. Vous devez pour celà analyser avec précision le prix à proposer en fonction du rendement espéré . Pour cela vous devez savoir le prix du loyer et être certain que c’est le véritable loyer.

Deux autres éléments peuvent jouer en votre faveur : le loyer potentiel et le loyer futur.

Le loyer potentiel correspond au loyer que vous pouvez obtenir en faisant des petit travaux et des changements simples comme repeindre, installer la fibre. Si vous pouvez souvent dans les maisons collectives (2-3étages) repeignez la partie commune et débarrassez, tondez, la première impression d’entretien sera la bonne, et le locataire reste souvent sur sa première impression.

Quant au le loyer futur, il correspond à la progression supposée du loyer basée sur le bien, son environnement et le plafond d’augmentation encadré par la loi. C’est surtout l’évolution de l’environnement qui va faire la différence, les gros travaux, le locataire s’en fiche.

Ne sous-estimez jamais les frais d’entretien. Plus le bâtiment vieilli, plus il y de choses à réparer, en plus souvent les bâtiments sont mal construits (exemple une seul rangé d’aglos) alors c’est encore pire car ils vieillissent plus vite.

N’hésitez pas à faire ce qu’il faut,mettez parfois les mains dans le cambouis

Ce que grappille le débutant lors d’un premier investissement, il le perd généralement plus tard à son grand regret  et clame qu’on ne peu pas gagner avec l’immobilier, en fait il faut quand même travailler un peu, car si des professionnelles le font pour vous, la marge, c’est eu qui l’encaissent.

L’investisseur professionnel n’hésite pas à faire ce qu’il faut qu’il s’agisse de publicité pour louer le bien, d’assurance pour se protéger ou d’avocat. Il y a des domaines où il ne faut pas faire de petites économies car de toute façon vous ne pouvez pas tout savoir ou tout faire.

 

Trouvez de bons gestionnaire

Vous avez bien acheté? Parfait , maintenant il faut bien gérer car une mauvaise gestion peut ruiner votre achat et votre flux de trésorerie peut se tarir. Même si vous ne prévoyez pas à de confier le bien à un gestionnaire, prévoyez une marge dans vos calculs pour cette éventualité.

Comment booster la rentabilité de votre projet immobilier ?

Comme dit précédemment, l’effet de levier du crédit est une cause importante de  réussite. si les taux baissent et que vous en profitez, votre rendement va automatiquement augmenter. Un crédit qui passe de 4 à 1 par exemple vous permet de gagner plusieurs pourcent de bénéfices de gains en renégociant votre crédit , plus ou moins selon l#endettement restant.

Toutefois l’inverse est vrai aussi vrai, rappeler vous la crise des américain en 2008 qui ont vus les taux grimper et ont été assommés par les crédits.

Immobilier : la voie royale

L’immobilier offre aux investisseurs d’excellentes perspectives. C’est quasiment le seul actif dans lequel vous êtes capable d’investir sans disposer des fonds nécessaires tout cela grâce au crédit bancaire. C’est donc quasiment le seul actif sur lequel vous pouvez utiliser l’effet de levier.

L’investissement immobilier permet de faire reposer l’effort en partie sur le locataire, parfois également sur le crédit d’impôts dans le cas des investissements type pinel.

Les taux faibles sont intéressant pour utiliser l’effet de levier du crédit, il est même bien plus intéressant d’utiliser le crédit pour vous protéger via l’assurance et investir votre argent sans  utiliser vos fonds propres.

 

D’excellents rendements

En contrepartie du risque que vous prenez avec le crédit en plus du vide locatif ou du défaut ou du locataire indélicat.

Ce risque est certes réel, mais les rendements peuvent être intéressants.

D’après IEIF, le TRI (taux de rendement interne )moyen de l’investissement dans les logements en France était de 9,4 % entre 2000 et 2015,bien mieux que les assurances-vie (3,9 %) et les actions (2,2 %)  .

Les avantages fiscaux peuvent aussi améliorer cette rentabilité mais attention à ne pas confondre cerise et gâteau.

Tout les aspects sont importants

Vous pouvez gagner et perdre sur tous les tableaux achat, financement, frais, travaux, il va falloir ne rien négliger, mais l’achat est vraiment important.

Comment ne pas se tromper ?

Votre succès est basé sur principalement sur le choix, plus vous pouvez faire reposer l’effort d’épargne sur le locataire mieux cela est car vous avez un second effet de levier .

Si vous vous posez la question si il faut investir dans un appartement nécessitant des travaux je pense que la réponse est oui c’est un bon choix, cela permettra de valoriser votre bien et il est alors plus facile de faire une plus value. J’ai toujours vue que ceux qui ont fait des belles plus values on fait des travaux eux mêmes.

Le facteur clé numéro un est l’emplacement, un emplacement avec les commodités de votre cible, mais quelques dizaines de mètres peuvent faire la différence, un chemin de fer , des transport en commun et voilà le prix qui peut se métamorphoser.

Primez toujours l’emplacement et l’accessibilité. La qualité du bien est un second critère important ne l’oubliez pas non plus, même si le critère numéro un est encore et toujours l’emplacement.

Pour aller plus loin

Si vous souhaitez vraiment jouer dans le domaine de l’investissement immobilier, vous allez être amené à devoir vous entourer.

Dans le cas ou vous voudriez devenir un investisseur aguerrit et surtout un professionnel, les premiers investissements ne sont alors qu’un processus d’apprentissage. Vous pouvez créer une équipe constituée d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’un agent immobilier, d’un notaire et d’un comptable qui peuvent vous aider à gagner de l’expérience afin de faire les bons choix. Vous pouvez aussi inclure d’autres membres, par exemple des architectes, des banquiers etc.

Les membres de votre équipe doivent être complémentaires.

Quelles sont les pièges à éviter de l’investissement locatif  ?

Pour tous les achats

Surpayer le bien immobilier

Assurez-vous que le prix du bien que vous allez acheter pour le louer dans le cadre de l’investissement locatif soit dans la norme des prix de vente de logements comparables. La pire chose que vous puissiez faire est de mal acheter. Sachez que le prix des biens est estimé par une méthode par comparaison d’autres bien similaires, cette méthode de calcul vous expose aux bulles et aux crises.

Dans le cas des réductions d’impôts  certains promoteurs en profitent pour surévaluer le bien et ainsi gonfler leur marge, mais je rappelle qu’un bon investissement se fait au moment de l’achat, pas de la revente.

Surestimer le loyer et le rendement locatif

Les dispositifs comme le dispositif Pinel impose des plafonds de loyer aux logements dont l’achat ouvre droit à une réduction d’impôts. Ces plafonds sont assez réalistes par rapport aux prix du marché. Mais vous ne serez jamais sûr que votre bien trouvera un preneur à un bon niveau de loyer.

Faites attention aux belles annonces rendement x % par an, souvent c’est du brut bien loin de la réalité.

Vérifiez à la fois qu’il y a de la demande pour ce type de logement et pas trop de concurrents, si dans une petite rue vous voyez 4 annonce à vendre à louer, il faut se méfier.

N’oubliez pas que la vacance locative c’est de l’argent non gagné.

 

Acheter un bien sans garantie financière d’achèvement extrinsèque

N’importe quel bien immobilier « en état futur d’achèvement » comme un type Pinel c’est à dire une vente sur plan (VEFA =vente en état futur d’achèvement), doit être muni d’une assurance appelée « garantie financière d’achèvement (GFA) ». Cette assurance est obligatoire et assure l’achèvement de sa construction.

Il en existe deux types :

La GFA intrinsèque : cette assurance ne garantit la fin des travaux qu’à hauteur des fonds de l’opération immobilière, principalement constitués des avances déjà collectées.

La GFA extrinsèque : cette garantie apportée par un tiers, banque ou compagnie d’assurance, assure l’achèvement des travaux même si le promoteur immobilier fait faillite. Mieux vaut privilégier la GFA.

Acheter un bien dans un programme où le permis de construire n’est pas purgé de tout recours

Si le permis de construire d’un immeuble n’est pas encore purgé de tout recours,  une administration ou autre  peut, dans les deux mois après la publication du permis de construire, déposer un recours pour le faire annuler, autant dire que votre projet tombe complètement à l’eau. Il faut donc acheter un bien dont le permis est purgé de tout recours.

Je vous conseille d’avoir une condition suspensive vous permettant d’être remboursé de votre acompte et de vous rétracter sans frais si un recours est déposé.

Acheter un bien dans une région qui ne se développe pas économiquement

Pensez que vous acheter pour au moins six à quinze ans en tant résidence principal (sauf si vous faites dans la location saisonnière), la plupart des locataires pour les biens classiques sont des gens en activité.

Comme le prix est fonction des revenus, investir dans un lieux où il n’y a pas d’emplois est un aberration économique et presque une faute. Votre logement doit être situé dans une région qui non seulement a un solde migratoire positif  pour pas qu#il y ait trop de logement mais qui est également créatrice d’emploi pour qu’il aient de l’argent.

Intéressez-vous aux nouveaux bassins d’emploi, tels que Toulouse, Bordeaux et Nantes. Renseignez-vous sur les développements économiques locaux par exemple su l’insee pour les grandes villes.

ne pas prévoir le turnover

Les locataires changent, donc il faut le prévoir. Les étudiants, les locations saisonnières sont très mouvants.

Ne pas prévoir des travaux

Il y toujours a un moment ou un autre des travaux, pensez y, ne serais-ce que de la peinture, il faut la payez et le faire, pouvez vous vous déplacer ou devez faire systématiquement appel à un professionnel.

Acheter loin

Pourvoir prendre la main est toujours très bien en cas de problème avec un organisme de gestion, de plus vous aurez moins de frais.

Ce point est bien entendu difficile à concilier avec le point acheter dans une région dynamique (exemple si vous habitez la Meuse).

Acheter un bien immobilier qui n’est pas éligible à la garantie locative

La garantie locative est une assurance payante qui vous rembourse en cas d’impayés de loyer et de dégradations du logement par le locataire, et vous offre souvent une protection juridique en cas de litige avec lui. Cette garantie est très utile car souvent un locataire qui ne paye pas dégrade et en plus il faut le chasser d’où la PJ (protection juridique).

Notez que vous pouvez vous assurer contre la « vacance locative », au cas où le logement resterait inoccupé pendant que vous recherchez un nouveau locataire. , mais attention avec les investissements type Pinel, si vous n’avez pas votre locataire, vous perdez votre bénéfice fiscal, autant dire tout votre investissement.

Attention aux conditions des garanties locatives, parfois stricts et des franchises et autre slimitations.

Acheter un bien qui n’est pas adapté aux besoins locaux

La meilleure garantie contre la vacance locative, c’est l’attractivité du bien immobilier, son adéquation aux besoins de la population locale.

 

80% des gens veulent habiter une maison, mais 80% des constructions sont des appartements en immeuble collectifs.

Oublier les impôts

Il ne faut pas oublier qu’en tant que propriétaire, les taxes foncières vous incombent

Les mythes dans l’immobilier locatif

Il est nécessaire d’être riche pour investir

C’est complétement faux, en fait la banque ne prend pas en compte votre capital du moins en france car contrairement à l’amérique ou le bien devient la garantie, en france ce qui compte ce sont vos revenus  personne n’a besoin d’être riche pour pouvoir emprunter ou investir en immobilier . En france, les banques prêtent en fonction de vos revenus et chargent, pas de votre patrimoine et votre garantie.

Toujours éviter les gros investissements qui sont trop risqués

Conséquence du point précédent il est parfois plus facile d’emprunter beaucoup que d’emprunter peu. Vous pouvez commencer de gros investissements même avec peu de ressources, c’est l’effet du crédit.

Si vous comptez emprunter pour acheter une maison, votre banque calcul vos revenus et regarde votre CDI. Lorsque vous achetez un immeuble, le bien devient la garantie. Le risque sur un immeuble est aussi limité car vos revenus locatifs auront toujours plus de résistance si vous avez plusieurs appartements à louer.

Il est possible de devenir riche en achetant et en vendant des biens sans apport

Evitez toujours ce type d’approche car c’est assez risqué et ne vous offre que des gains en capitaux. Vous serez incapable de générer des revenus réguliers. De plus les plus valus sont soumises à imposition. Le seul vrai moyen de la faire est souvent en faisant de la restauration du bien.

Il faut avoir beaucoup de relations pour réussir

Commencez votre investissement et cours du temps vous serez capable d’élargir le cercle de vos connaissances , mais si vous ne vous intéressez pas à l’investissement, il est normal que vous ne rencontrez pas les bonnes personnes.

Douter systématiquement

Investir fait peur, le fameux et si (mettre 36 questions à la con). Vous ne pouvez pas tout prévoir, il faut juste pouvoir gérer les problèmes pour éviter que cela ne se transforme en scénario catastrophe. Pas de risque c’est pas de rendement, oui je martèle cette phrase souvent. Si vous voulez du sur de sur, rentrez chez vous et prenez le risque de ne jamais gagner (en fait finalement vous prenez un risque également, le non investissement est également risqué, et seul ceux qui investissement peuvent gagner).

Ne jamais douter

 

L’immobilier ça ne fait que monter

L’immobilier est plutôt cyclique, sa valeur est fortement corrélée au revenue+capacités d’emprunt des ménages et de l’offre /demande. Donc in fine de l’économie de la région et de sa population.

 

 

Quelques source intéressantes.

esprit-riche.com

le livre  fiche profession immobilière

lemonde.fr/guide-de-l-immobilier/

droit-finances.commentcamarche.net

www.abcargent.com/investissement-immobilier-pas-cher/

https://www.investirmobilhome.com/

10 pièges de l’investissement locatif Pinel – Jean-Christophe Leyravaud