Investir dans des propriétés locatives

L’investissement immobilier un domaine plus large que les gens ne le pensent. Ce choix va de la stratégie très passive consistant à acheter des actions liées à l’immobilier en bourse, à investir dans des SCPI ou même à investir   via une plateforme de crowdfunding, sans compter le classique achat / location ou la restauration.

Contrairement à ce que l’on pense et ce que l’on constate sur les blogs l’immobiliers, investir dans des propriétés locatives en direct n’est pas une stratégie pour gagner un revenu passif contrairement à la bourse. En fait, c’est non seulement l’une des formes d’investissement immobilier les plus actives mais aussi la plus chronophages dans laquelle vous pouvez vous engager (entre le temps et l’argent nécessaire) …

Investissement locatif, une stratégie pour avoir des revenus réguliers

Bien qu’il existe de nombreuses façons d’investir directement dans l’immobilier, pour simplifier nous allons diviser les approches d’investissement en deux catégories principales : investir dans une propriété pour la revendre potentiellement rapidement et encaisser une plus-value, et investir dans une propriété à long terme et la louer.

Un avantage d’investir dans une location est   la possibilité de fournir les deux types de rendement complémentaires. Premièrement, l’investissement peut fournir une appréciation à long terme, si la valeur de la propriété augmente avec le temps et en raison de l’inflation et des améliorations. Deuxièmement et en fait principalement, le propriétaire a également un flux de trésorerie sur la location.

Si un investisseur peut obtenir un financement attractif d’un bien locatif qui produit des flux de trésorerie positifs dans un marché haussier et si l’investisseur est prêt à assumer la responsabilité de la gestion du bien (ou à travailler avec une société de gestion immobilière) alors la location peut être une stratégie d’investissement immobilier valable. Bien sûr, comme pour tout il est important de comprendre que l’investissement dans l’immobilier locatif comporte un risque de perte et qu’il n’y a aucune garantie de rendement.

Stratégie d’investissement

Pour déterminer si un investissement immobilier locatif peut fonctionner pour vous, vous devez d’abord établir une estimation claire du retour sur investissement net que le bien est susceptible de générer.

Pour de nombreux types d’investissements, vous pouvez déterminer le retour sur investissement en calculant une formule simple : gains moins coûts, toute la difficulté étant de l’évaluer. En réalité, le calcul du retour sur investissement sera plus compliqué que cela, car vous devrez prendre en compte toutes les dépenses telles que les impôts, l’entretient, le coût du crédit, le temps à réparer, la vacance et j’en passe.

Comme l’achat est presque toujours fait à crédit, il peut être intéressant de faire un rachat de crédit immobilier pour directement influencer sur la rentabilité.

Pour que le rachat de crédit immobilier intéressant, il faut que le gain couvre les charges :

• les pénalités de remboursement anticipé, en générale elles sont de 6 mois d’intérêts avec un maximum de 3 % du capital restant dû,
• les coûts pour la nouvelle garantie,
• le montant du capital restant dû doit être important, au moins 50 000 €,
• le temps passé à faire les démarches n’est pas un parcours du combattant.

Pour déterminer le retour sur investissement possible d’un bien, vous devrez faire des estimations  sur les taux de location du marché, les taux d’inoccupation de propriétés similaires, les locataires. Les rendements ne peuvent jamais être garantis car les locataires sont surprotégés en France (en contrepartie, bien entendu la sélection est rude pour les locataires). Le pire étant si vous n’avez qu’un bien car vous ne pouvez faire de la compensation d’un loyer sur les autres donc attention quand vous mettez tous vos œufs dans le même panier.

Comment déterminer si c’est intéressant

Il y a de nombreux critères que vous devrez prendre en compte dans votre recherche d’un bon bien locatif dans lequel investir. On connaît tous les critères comme l’emplacement et la qualité du bien. Si vous recherchez une propriété locative résidentielle pour des jeunes couples  vous voudrez peut-être concentrer votre recherche dans les quartiers avec des maisons, des écoles.

Mais en supposant que vous ayez trouvé une bonne zone dans laquelle prospecter, votre objectif, bien sûr, sera très probablement de trouver une propriété locative qui génère des flux de trésorerie positifs via les loyers. Les revenus devront être supérieurs aux charges  y compris votre paiement de crédit, les frais de gestion immobilière, les taxes (calculées mensuellement), réparations, assurances, etc.

C’est pratiquement impossible d’être rentable en ne faisant rien ou alors avec du risque mais si vous faites les travaux vous-même c’est possible.

Une autre façon de déterminer si un bien locatif peut être viable pour vous est d’utiliser la règle simple du 1%.

Combien devriez-vous dépenser pour votre immeuble de placement ? La meilleure façon de faire est d’utiliser ce que l’on appelle la règle des 1%. C’est la meilleure mesure que j’ai vue pour déterminer la valeur d’une propriété. La règle du 1% stipule que les loyers doivent être au moins égaux à 1% du coût de la propriété. En d’autres termes, une maison de 300 000   sera louée pour au moins 3 000. Cela vous donnera un rendement estimé de 12% brut annuel. Vous pouvez vous attendre à un rendement de 6% en autorisant 50% de votre rendement pour toutes vos dépenses telles que les vacances, les frais de fonctionnement, etc.

Bien estimer les frais

L’un des aspects les plus difficiles de l’achat de propriétés locatives est la comptabilisation de toutes les dépenses à faire pour louer. Le fait de ne pas prendre en compte ne serait-ce qu’une seule dépense récurrente peut vous conduire à une estimation inexacte du coût et du potentiel de revenu de votre propriété.

Cette liste de dépenses est longue et comprend les commissions d’agent,  les frais de notaire, le nettoyage et l’entretien, les réparations, les services comme les ordures, l’assurance, la publicité pour trouver les locataires,  la gestion immobilière, votre temps et vos frais de déplacement vers et depuis la propriété et j’en passe…

Il est extrêmement difficile, voire impossible, de connaître à l’avance toutes les dépenses que votre bien locatif peut exiger. Pour cette raison, lorsque vous calculez le potentiel   d’une propriété, il est important de rassembler autant d’informations que possible sur la propriété et les propriétés similaires dans la ville. Il est également conseillé de faire preuve de prudence dans vos calculs – en tenant compte d’un pourcentage supplémentaire de dépenses pour les coûts imprévus, la banque ne prend par exemple que 70% de vos loyers.

Financement d’une propriété locative

Le financement d’un immeuble à revenus est généralement plus difficile que le financement d’une maison ou d’une autre résidence principale.

La principale distinction est l’acompte. Alors que les acheteurs de maison peuvent ne payer que les frais de notaires, en location le dépôt est d’au moins 20% et un crédit moins long.

 

Louer de manière saisonnière

Une autre façon d’investir dans l’immobilier locatif est d’acheter et de louer une résidence dans une destination de vacances.

L’un des défis liés à la possession d’une location de vacances est que, parce qu’elle ne sera probablement pas louée à 100% de l’année – et dans de nombreux cas seulement pour quelques mois de l’année – vos tarifs de location à la nuit ou à la semaine devront être élevés pour garder votre flux de trésorerie d’investissement positif pour l’année.

Une autre chose à prendre en compte pour décider si une location de vacances est un investissement intéressant pour vous, ce sont les dépenses, elles sont souvent plus élevées qu’elles ne le seraient pour des propriétés comparables qui ne se trouvent pas dans des points chauds de vacances.

Par exemple votre propriété de vacances peut nécessiter de trouver des vacanciers beaucoup plus fréquemment qu’une location résidentielle standard, vous pourriez également avoir besoin de dépenser plus d’argent par an pour le nettoyage, le remplacement, l’assurance, etc.

Pour ces raisons, les locations de vacances peuvent être parmi les types de propriétés locatives les plus difficiles pour les investisseurs.