Immobilier, toujours besoin d’un prêt

Comme vous le savez, dans le domaine immobilier, il y a toujours besoin d’un prêt. Pourquoi ? Tout simplement, car l’immobilier est probablement l’investissement le plus conséquent que vous pouvez faire, en plus vous avez besoin de vous loger tout au long de votre vie, mais qui est capable de mettre à 20 ou 30 ans l’équivalent de plusieurs années de salaire sur la table, pratiquement personne de nos jours, c’est pour cela qu’un crédit immobilier est indispensable pour de nombreuses personnes.

Mais savez-vous que même si vous avez les moyens de payer cash votre bien immobilier, il est en 2019 du moins, plus intéressant d’emprunter.

Le figaro le disait déjà dans son article nombreux sont les investisseurs qui ne veulent pas emprunter ou très peu pour bénéficier de taux plus attractif en terme de crédit ou tout simplement par allergie à la dette. Pourtant je peux vous le dire, en tant qu’ancien banquier j’ai la grille des taux pour les crédits immobiliers (non je n’ai pas le droit de vous la donner, du moins il ne me semble pas), mais par contre je peux vous garantir qu’il est plus rentable d’emprunter un maximum et de placer son épargne, car avoir des gros revenus est plus intéressant pour une banque française que d’avoir un gros apport.

Le risque est également plus limité, n’oubliez pas que si vous avez un investissement et votre bien immobilier, vous répartissez votre risque sur deux produits.

Sans compter qu’avec l’assurance décès invalidité, vous protégez votre famille (certes cela reste une charge), mais s’il vous arrive quelque chose, votre famille n’a plus rien à rembourser et elle gagne un bien qui lui rapporte directement de l’argent, ce qui évitera de la laisser dans des problèmes financiers ultérieurs. C’est par exemple ce que l’on va utiliser dans un investissement type Pinel.

Dernier point fiscalement le crédit est parfois déductible, ce qui peut être intéressant aussi.

 

Au-delà de ce point concernant le crédit, il y a plusieurs raisons qui font que l’emprunt peut être une bonne idée. En effet si vous placez cet argent au lieu de faire un apport, vous toucherez plus d’argent que si vous avez tout dans votre bien immobilier. Encore faut-il que la mensualité passe.

Petit calcul:

exemple: un emprunt en mars 2019 sur 20 ans chez empruntis est à 1.55% . Admettons que vous placiez votre argent pour seulement 5 net% (sérieusement revoyez vos investissements dans ce cas c’est mauvais).

CAS 1

• emprunt 200 000 sur 20 ans mensualité cible: 1029.79 (inclus assurance) dont 60,00 € d’assurance.
• apport 0
• investissement 50 000

L’investissement rapporte 2500 par an la première année et durant 20 ans si vous ne capitalisez pas.

Vous aurez donc  2500*20= 50 000€

Au total vous aurez donc payé 47 127,22 du coût du crédit (cf j’ai utilisé un simulateur) et gagné 50 000 d’intérêts donc intéressant.

CAS 2

•  avec emprunt 150 000 sur 15 ans taux 1.36%
• apport 50 000
• Le montant de vos mensualités s’élève à 966,69 € dont 45,00 € d’assurance.

Le coût du crédit est de 24 004,53 € sur 15 ans

Brut comme cela il n’est pas possible de comparer patates et choux.

En effet on compare un crédit 15ans et 20 ans. En fait la différence va être du fait que: à la fin de vos 15 ans si vous mettez de coter 966.69€ par mois vous aurez donc 58000€ sans intérêts. Si vous placez à 5% vous aurez 67,302.19€ auquel cas au final il serait plus intéressant d’emprunter.

Oui mais pour comparer réellement admettons que les intérêts des 2500€ soit déduis pour payer la différence du crédit et le reste capitalisé. Donc 1029-966=63. Il reste 1744=(2500-63*12) par an pour investir. Capitalisons  les 1744€ restants pendant 20 ans à 5%, cela fait 60,550.38€.

Auquel cas au bout de 20 ans vous aurez un bien de 200 000€ dans les deux cas plus :

67302€ si vous avez fait le crédit à 15ans et ensuite placé 966€par mois durant 5 ans à 5%

50000(ceux de départ)+60550€ (les intérêts des 1744€ à 5%) dans l’autre cas

différence : 43 248€ sur le papier

Et vous avez bien payé de votre poche la même chose tous les mois 966.69€ dans un cas et 1029 mais que vous avez fait financer par vos intérêts des 50 000€ à hauteur de 63€ par mois donc vous avez bien payé 966€ de votre poche également. Sachant que vous êtes moins risqué avec un investissement+votre bien et en plus votre assurance en cas de décès couvre plus.

Encore faut-il rester 20 ans dans un bien et que vous ayez bien 5% par an… Le calcul est donc valable si vous investissez plus fortement (ici 5%) que votre coût du crédit (ici 1 et quelques).