Crowdfunding immobilier

Quel est le principe du crowdfunding ?

 

Le « crowdfunding », « financement participatif » ou « financement par la foule », est un mode de financement des entreprises permettant aux particuliers de prêter de l’argent à des porteurs de projets, ou d’investir directement dans leur société.

Le crowdfunding est réalisé au moyen d’un site Internet tel que canberra-immo.fr. Le site a pour mission de sélectionner des projets d’entreprises et de mettre en relation les investisseurs intéressés et les entrepreneurs. Grâce à ce système, tout le monde peut désormais participer à l’aventure de l’entrepreuneriat.

L’activité des sites Internet de financement participatif est réglementée par le statut de « Conseiller en Investissement Participatif ».

Le crowdfunding peut être fait de plusieurs façons :

• Le don sans contrepartie

Il s’agit la plupart du temps de donner pour des causes charitables ou des opérations de mécénat, les contreparties étant d’ordre symbolique. C’est sans doute la forme la plus ancienne du crowdfunding à l’image des campagnes de collecte de fonds du Téléthon ou des Restos du Cœur.

• Le don avec contrepartie

Des contreparties en nature sont offertes aux internautes en fonction des sommes versées. Pour le donateur, il ne s’agit pas d’un investissement mais soit d’un don, soit d’un préachat. La prévente d’un produit devient le moyen, pour l’entreprise, de disposer d’une avance de trésorerie qui lui permettra d’assurer la production de ce produit. Ulule et Kisskissbanbank sont les plateformes leaders en France ; à ce jour, elles ont mis en ligne plus de 20.000 projets et certaines startups, comme Le Slip Français, leur doivent leur succès. Cette activité n’est pas réglementée. En 2015, 50 millions d’euros ont été ainsi collectés par 25 plateformes.

 

• Le prêt

Le crowdfunding en prêt ou crowdlending permet à un particulier ou une entreprise d’emprunter directement auprès d’épargnants, en dérogation au monopole bancaire. Le porteur de projet s’engage à rembourser la somme prêtée dans un délai défini avec ou sans intérêt. Cette activité a démarré aux USA, où les volumes prêtés atteignent près de 10 milliards d’euros par an. En France, l’activité n’a réellement démarré qu’après que les banques ont accepté d’entrouvrir le monopole bancaire ; le montant maximum est encore de 1 000€ par prêteur et d’1 million par projet. Les plateformes de prêt sont régulées par l’ACPR (le superviseur des établissements bancaires) et doivent être enregistrées par l’ORIAS en tant qu’Intermédiaires en Financement Participatif. Lendix et Unilend sont leaders en France, où, en 2016, plus de 300 millions d’euros devraient être ainsi collectés au travers de plus de 30 plateformes.

• L’investissement en capital

C’est la forme la plus ambitieuse du financement participatif. Elle permet à une entreprise en croissance de lever des fonds auprès d’un grand nombre de petits investisseurs, qui détiennent alors des titres financiers (actions ou obligations) qu’elle émet. Les particuliers qui investissent sur des plateformes de crowdfunding en capital cherchent à placer utilement une partie de leur épargne en investissant dans l’économie réelle au travers du projet de leur choix, mais visent aussi à réaliser un placement financier avec un espoir de gain à la clé. Le crowdfunding en capital c’est la capacité donnée aux investisseurs particuliers de pouvoir participer financièrement à un projet entrepreneurial, en disposant d’un large choix et d’une information de qualité. En France, les plateformes (sous statut de Conseiller en Investissements Participatifs) sont agréées et contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers et enregistrées à l’ORIAS. Le marché est très ouvert car le régulateur, s’il a fixé à 1 million d’euros le montant maximal levé par un projet, n’a pas fixé de montant maximal par investisseurs. 35 plateformes sont agréées à ce jour, parmi lesquelles Wiseed et Anaxago sont des acteurs leaders et historiques ; en 2016, les fonds ainsi levés devraient dépasser 100 millions d’euros.

Le crowdfunding permet désormais à des particuliers de financer le lancement d’une entreprise en échange d’actions, et donc à moyen/long terme d’une rémunération.

Le financement participatif est toujours plus dynamique

Les chiffres récemment publiés par la Banque de France sur l’épargne des français montrent que 386 milliards d’euros restent immobilisés sur nos comptes courants à ce jour et ne servent donc pas au financement de l’économie. Les dépôts sur les comptes courants demeurent plébiscités par les ménages, dans un contexte de stagnation à des niveaux peu élevés des taux des placements de référence et obligataires. Néanmoins, – est-ce un signe que les français restent à l’affût de nouveaux placements ? – la collecte en flux des fonds déposés sur nos comptes courants est passée de 8,3 à 7,3 milliards entre le premier et le deuxième trimestre 2016. Parallèlement, – autre signe ? – le taux d’épargne des français a diminué de 0,4% pour se situer à 14,4% au premier trimestre selon l’INSEE.

• Crowdfunding dans le monde :

2012 : 3 milliards d’Euros collectés

2013 : 6 milliards d’Euros collectés

2014 : 16 milliards d’Euros collectés

2015 : 35 milliards d’Euros collectés (prévision FORBES)

2020 : 1 000 milliards d’Euros collectés (Prévision FORBES)

Il existe dans le monde près de 600 plateformes de crowdfunding.

• Crowdfunding en France :

2012 : 25 millions d’Euros collectés

2013 : 78 millions d’Euros collectés

2014 : 151 millions d’Euros collectés

2015 : 2,2 milliards d’Euros collectés (prévision)

Depuis plusieurs mois, le crowdfunding en immobilier est en plein essor. Il permet de financer des projets de promotion, de rénovation ou d’investissement locatif.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

De plus en plus de Français ont recours à l’investissement locatif pour se constituer une épargne en prévision de la retraite. Mais financer un bien, notamment si celui-ci est neuf, idéalement situé et avec un prix au m² important, n’est pas à la portée de tous.

D’autre part, certains promoteurs immobiliers de taille moyenne ne parviennent pas toujours à obtenir les fonds nécessaires auprès des banques pour la réalisation de leurs programmes immobiliers. C’est de ce constat qu’est né le crowdfunding immobilier. Le crowdfunding ou financement participatif a fait ses preuves dans de nombreux domaines : artistique, création d’entreprise, objet innovant, … alors pourquoi pas l’immobilier ?

Si la pratique du crowdfunding s’est largement développée dans les arts – cinéma, musique… – et la création de starts-up, le secteur de l’immobilier fait figure de petit nouveau. Et son entrée sur le marché du crowdfunding a été remarquée : les plateformes web se multiplient depuis plusieurs mois et certaines proposent des rendements jusqu’à 10%.

Êtes-vous prêt à investir dans un projet de crowdfunding immobilier ? Peut-être, mais une fois que vous saurez de quoi il s’agit. Déjà utilisé dans des domaines divers, ce système de financement participatif est à présent proposé aux particuliers pour des projets immobiliers avec à la clé une rentabilité intéressante.

Le crowdfunding est pratiqué depuis plusieurs années dans des domaines spécifiques comme les arts en général et la musique en particulier. Un exemple est un groupe de musiciens qui a un projet d’album, mais qui ne parvient pas à obtenir la confiance d’une maison de disques et encore moins des banques pour le produire.

Le projet est alors proposé sur des sites spécialisés en crowdfunding. Ceux qui y croient apportent leur contribution financière et lorsque le budget prévisionnel est bouclé, l’album est produit. Les personnes qui ont participé au crowfunding se partagent ensuite les bénéfices de l’opération au prorata de leur contribution.

Appliqué à l’immobilier, le crowdfunding consiste à financer un projet qui peut porter sur des logements, des bureaux, des locaux commerciaux et autres. Une fois le projet choisi sur un des sites dédiés au crowdfunding immobilier, le particulier verse sa contribution dont le minimum est généralement fixé à 1 000 €. La somme versée est déposée sur un compte surveillé et ce n’est qu’une fois l’intégralité du budget réunie qu’elle est réellement débitée. La construction peut alors commencer, le participant devenant copropriétaire au prorata de son apport.

Ce genre d’investissement participatif ne finance le plus souvent qu’une partie du coût total du projet, les banques étant généralement présentes. Le crowdfunding immobilier est surveillé de près par l’Autorité des marchés financiers afin de limiter les risques de malversations et autres.

 

 

Pourquoi ce nouveau type de financement de l’immobilier ?

L’investissement dansl’immobilier a longtemps été réservé aux institutionnels et aux particuliers fortunés. Le crowdfunding répond à la nécessité de démocratiser ce placement, généralement jugé rentable et au risque maîtrisé, avec un ticket d’entrée faible : c’est la raison d’être des plateformes. Elles réunissent des promoteurs aux besoins accrus en fonds propres exigés par leurs partenaires bancaires et des investisseurs à la recherche de solutions d’investissement transparentes.

Pourquoi investir dans un projet immobilier plutôt que dans des entreprises ou d’autres projet ?

Avec l’immobilier vous disposez d’un actif, c’est à dire une part de la construction de la résidence que vous avez aidé à financer, ce qui vient garantir votre capital. C’est un investissement à court terme entre 12 et 24 mois.

Un risque assez limité également étant donné que l’on connait le prix de vente, le prix de construction et l’historique du promoteur.

En termes de risques et d’opportunités de rendement, le crowdfunding immobilier s’impose donc comme un placement de choix. C’est également un placement « citoyen » et d’intérêt public, dans un contexte de crise du logement, en permettant le financement et la construction de nouveaux logements.

Comment fonctionne le remboursement dans le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est le petit dernier né de la famille du crowdfunding. Apparu en France en 2013, il touche de plus en plus d’investisseurs, conquis par une nouvelle forme de placement aux promesses de rendement alléchantes, entre 8 et 15% par an selon les plateformes et les projets. Pourtant, certains aspects restent flous pour les non-initiés, particulièrement la question du remboursement. Comment ? Combien ? Au bout de combien de temps ? Par quels procédés ? Voilà le genre de questions qui reviennent souvent. Eléments de réponse.

• La souscription

Un promoteur immobilier se tourne vers les plateformes de crowdfunding immobilier lorsqu’il a besoin de libérer des fonds propres pour se lancer dans d’autres projets. Ces fonds représentent en moyenne 10 à 20% du coût total de l’opération.

• Le remboursement

Une fois le programme terminé, la société de projet rembourse à la SAS intermédiaire le nominal assorti des intérêts à l’échéance du projet. Il faut savoir que ces fonds propres (ou quasi fonds propres) issus du crowdfunding coûtent entre 10 et 20% par an au promoteur, comprenant la rémunération de la plateforme et celle des « investisseurs ».

La plateforme de crowdfunding immobilier se charge de rembourser à chaque investisseur sa mise initiale assortie des intérêts perçus sur toute la période de souscription.

Si le souscripteur le désire, il peut ensuite les placer dans un nouveau projet sur la plateforme.

Le crowdfunding immobilier étant un placement obligataire, il est soumis à une fiscalité classique. Il faut donc compter 15,5% de prélèvements sociaux et 24% de prélèvements fiscaux sur les gains pour les particuliers. Les sociétés peuvent également y placer leur trésorerie. L’intégralité de leurs gains leur est reversée à l’échéance du projet. Charge à elles ensuite de régulariser comptablement le produit financier engendré par ce placement.

Concrètement, si le particulier investit 1 000 € dans un projet en crowdfunding immobilier, les gains seront de 100 € avec un rendement de 10% annuel au bout de 12 mois. Il faut donc soustraire les 15,5%, plus les 24% aux gains. Au final, il récupère donc 1 060,50 €, soit 60,50 € de gains nets.

Le crowdfunding immobilier en détails

Si les promoteurs immobiliers ont toujours plus besoin de fonds propres (10 à 20% du coût de l’opération), c’est pour que les banques acceptent de financer leurs opérations. Il faut également savoir que les opérations de promotion immobilière sont de plus en plus longues. Cette longévité handicape les promoteurs car elle bloque les fonds pour se lancer dans d’autres projets. Cela ralentit considérablement le développement de nouvelles opérations immobilières. Pour pallier ces deux problématiques, les promoteurs se tournent vers les plateformes de crowdfunding immobilier avec un projet concret. Il doit prêt, commercialisé à plus de 50%, et livrable dans un délai relativement court, afin de le lancer ou d’en refinancer une partie des fonds propres déjà investis. L’objectif est de libérer les fonds pour les investir dans d’autres opérations.

Tous les projets immobiliers ne sont pas proposés aux « investisseurs » !
Les plateformes vérifient scrupuleusement la solidité financière et opérationnelle du promoteur. Elles s’assurent qu’il sera en mesure de livrer le projet en respectant budget et calendrier prévisionnel. Les plus rigoureuses d’entre elles ne sélectionnent par ailleurs que des projets ayant obtenu un concours bancaire. Ce qui permet de sécuriser le placement pour les investisseurs. Enfin, afin d’analyser la viabilité de chaque projet avant de le soumettre à ses contributeurs, les plateformes s’entourent d’un comité composé de professionnels de l’immobilier, banquiers, investisseurs institutionnels…

Pour réaliser ce projet immobilier, la société de promotion immobilière crée une société de projet, le plus souvent une société civile de construction vente (SCCV). La SAS intermédiaire acquiert une part sociale de cette société en vue de lui octroyer une avance en compte courant d’associé, permettant ainsi à la SCCV de récolter les fonds souscrits par les investisseurs. Si la somme demandée est récoltée, le projet est lancé, sinon les souscripteurs récupèrent leur investissement. Les remboursements ainsi que le rendement sont transmis par la plateforme une fois le projet terminé.

Encore aujourd’hui, l’immobilier est perçu comme un investissement sûr pour 90% des Français, très attachés à la pierre. A titre de comparaison, 62% estiment l’investissement en entreprise comme le plus risqué.

En quoi le crowdfunding immobilier est-il spécifique ?

Le crowdfunding immobilier c’est simplement la déclinaison du crowdfunding en capital à des projets qui relèvent des seules activités immobilières. Le crowdfunding immobilier ne relève d’aucun cadre réglementaire particulier à l’immobilier.

A ce jour, les seules activités immobilières agréées par l’AMF au titre du financement participatif sont les activités de production de biens immobiliers : promotion (construction en vue de la vente), rénovation (achat et rénovation en vue de la revente) et lotissement-aménagement (achat d’un terrain, viabilisation puis vente par lots). Les activités de placement immobilier (achat d’un immeuble pour le louer et en tirer des revenus locatifs sur le long terme) ne sont pas agréées car elles sont le plus souvent réalisées au travers de sociétés civiles ce qui soulève des questions de responsabilité indéfinie des associés et de liquidité.

Aux USA, le crowdfunding immobilier brasse des montants importants, mais demeure réservé par la réglementation aux investisseurs fortunés. En France, le marché devrait dépasser 50 millions d’euros en 2016. A côté des deux généralistes leaders, une petite dizaine de plateformes spécialisées ont émergé depuis 18 mois (Crowdfunding-immo, Fundimmo, Clubfunding) voire plus (Lymo).

Dois-je investir avec le crowdfunding immobilier ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais vous ne souhaitez pas devenir propriétaire et en subir les inconvénients ? Vous voulez un retour sur investissement de vos placements immobiliers mais les fonds d’investissements immobiliers sous toutes leurs formes ne vous intéressent pas ? Vous devez alors considérer le crowdfunding immobilier.

Ces dernières années de nombreux acteurs ont fait leur apparition sur le marché de l’investissement dans l’immobilier par l’intermédiaire du crowdfunding.

Les plateformes, incluant Bee Invested opèrent selon un principe simple : utiliser la technologie et internet pour permettre à des personnes physiques et institutionnelles de prendre des participations dans des projets de promotion immobilière.

D’autre part les plateformes permettent à des professionnels de l’immobilier (promoteurs immobiliers, gestionnaires de biens immobiliers) de lever des fonds propres pour leurs propriétés ou projets.

C’est un modèle qui fonctionne et malgré un historique récent, a permis de financer des projets d’envergure. 1’000 euros de ticket d’entrée pour des projets dont l’objectif de levée de fonds dépasse souvent les 200’000 euros et dans lesquels les investisseurs prennent une participation au capital de la société du promoteur immobilier.

Le crowdfunding immobilier est une solution d’investissement passive avec des retours sur investissement aux alentours de 10% avec bien sur la satisfaction de faire fructifier son patrimoine et de voir des projets immobiliers se faire.

Cela est encore plus vrai avec une diversification dans des produits financiers variés, avec des dates de maturité différentes tout au long de l’année. Ainsi, pour faire « travailler » son argent pour soi-même, le crowdfunding immobilier est un excellent début.

L’immobilier est actif tangible, réel. En prenant sa voiture et en se rendant sur les lieux du projet toute personne pourra voir l’évolution de la rénovation, ou de la construction. La progression du projet permettra de se rendre compte de l’accroissement de sa valeur, sélectionné par la personne qui a investi, peut-être vous en tant qu’investisseur.

Le crowdfunding immobilier, nouvelle opportunité de placement en 2016

Au premier semestre 2016, 30,2 millions d’euros ont été collectés par les plateformes de crowdfunding immobilier en France, selon le dernier baromètre publié par Fundimmo. Cela représente une multiplication par deux des montants collectés en 2015, en comparaison avec les 30,7 millions d’euros collectés sur l’ensemble de 2015. Cela s’explique à la fois par la démocratisation rampante du concept auprès du grand public, mais aussi par l’essor de nouvelles plateformes professionnelles et rigoureuses sur le marché. Ainsi, près de 10 000 personnes physiques ou morales ont déjà souscrit à un projet financé en crowdfunding immobilier depuis le début de l’année 2016 (contre un peu plus de 11 000 sur toute l’année 2015) !

Bien choisir sa plateforme de financement immobilier

Les premières plateformes sont apparues en 2012 et connaissent un essor fulgurant. Pour mieux comprendre cet engouement, CM Economics et Eden Finances publiaient fin 2015 étude consacrée au financement participatif immobilier en France.

Celle-ci montrait dans un premier temps une multiplication importante des plateformes dédiées au financement participatif de toutes natures (5 en janvier 2015 contre 26 en décembre 2015). Deux de ses plateformes se partagent l’essentiel des parts de marché.

Fin septembre 2015, c’est 38,2 millions d’euros qui ont été financés par les plateformes, soit 10 fois plus par rapport à 2014. En 2015, le nombre d’investisseurs a augmenté de plus de 60 %, ces derniers touchent une rémunération comprise entre 3 % et 20 % selon les projets et les plateformes. Ce succès s’explique aussi par la faiblesse du montant minimal pour y accéder, seulement 1 000 €.

Une progression fulgurante qui amène avec elle de nombreuses questions liées à cette pratique. Comme avant tout investissement, il est important de se renseigner sur les plateformes afin de bien connaitre les dispositifs qui sont mis en place pour limiter les risques de pertes lors de l’investissement.

Il est nécessaire de s’assurer que les sites possèdent des certifications provenant d’organismes officiels, par exemple l’AMF (Autorités des marchés financiers). En plus de cela, il est préférable de privilégier des plateformes qui ont également le statut de CIP (conseiller en investissements participatif) ou CIF (conseiller en investissements financiers).

Avant d’engager une quelconque somme dans un projet, il faut s’assurer que ce dernier est viable, idéalement vérifier l’emplacement du bien et miser sur des projets où la moitié des logements sont déjà pré-vendus.

Bien évidemment il faut aussi être en mesure de vérifier qu’un permis de construire a été émis et purgé de tout recours. Par facilité, il est conseillé de se diriger vers les plateformes les plus connues, ayant déjà fait leurs preuves. Tout comme pour l’investissement en loi Pinel, à moins d’être un expert en la matière, mieux vaut être accompagné.

Malgré tout, investir via le crowdfunding immobilier peut être très intéressant, si tout se passe bien les rendements peuvent en effet atteindre 8 à 10 % à l’année. C’est un moyen d’investir dans la pierre d’une manière peu traditionnelle.

Très avantageux lorsqu’on le compare à un livret A ou aux contrats d’assurance-vie dont les rendements ne dépassent pas 2,5 % par an. Même si la demande est très forte, il faudra encore attendre quelques années pour avoir des chiffres vraiment solides sur ces plateformes et leurs performances.

• Les points à vérifier

Si vous souhaitez vous lancer dans le financement participatif immobilier, vous devez être attentifs aux critères suivants :

• Sites certifiés :les plates-formes sérieuses possèdent de nombreuses certifications en provenance d’organismes officiels, notamment celui de l’AMF (Autorité des marchés financiers). Si elle possède le statut de CIP (conseiller en investissements participatifs) ou CIF (conseiller en investissements financiers), c’est encore mieux ;
• Projets viables : le crowdfunding immobilier est avant tout un investissement immobilier. Il faut donc appliquer les mêmes règles pour évaluer l’intérêt futur des biens : emplacement, environnement, transports, écoles…
• Notoriété des plates-formes : le secteur étant en plein essor, on voit naître de nouveaux sites presque tous les jours. Mieux vaut se tourner vers les plus connus, ceux qui ont déjà réussi des opérations où les investisseurs touchent leurs premiers revenus.

 

Quelques plateformes

Immocratie

Immocratie est l une des plateformes de crowdfunding immobilier qu l’on peut facilement aborder pour un débutant.

http://www.immocratie.com/landingpage_floer_01/

 Comment choisir un programme immobilier ?

Avant de vous lancer dans le financement d’un programme immobilier, vous devez bien étudier le projet. Commencez par choisir avec soin la plateforme intermédiaire de crowdfunding.

Celle-ci doit posséder l’agrément de Conseiller en Investissements Participatifs. Renseignez-vous ensuite sur le promoteur pour s’assurer de son sérieux et n’investissez que si vous êtes sûrs que le projet est viable.

Pour cela, intéressez-vous à la localisation du programme, à l’attractivité de la ville, du quartier, à la présence de commerces, de transport et d’écoles aux alentours, aux projets concurrents, …

Le cofinancement immobilier ne se limite pas au crowdfunding. Si vous souhaitez acheter à plusieurs, pour un investissement locatif ou une résidence secondaire à partager, vous pouvez également monter une SCI (Société Civile Immobilière) ou opter pour l’indivision ou le pacte tontinier.

Ces différentes solutions vous permettent de devenir propriétaire d’un logement avec des membres de votre famille ou votre groupe d’amis. Selon la forme choisie, vous pourrez plus ou moins facilement quitter le projet ou le transmettre à vos héritiers.

Les avantages du crowdfunding immobilier

Le premier avantage est bien sûr le rendement. 10% par an, même sur les marchés financiers, une telle rentabilité est extrêmement rare.

L’autre avantage est d’ouvrir le monde de l’immobilier à tout un chacun. Jusque-là, investir dans un projet immobilier relevait du parcours du combattant. Il fallait connaître le frère du cousin de l’oncle de son voisin pour espérer être introduit sur le projet, et posséder de solides ressources financières. Désormais, il est possible d’investir avec 1 000 euros, voire moins. Il est également possible, via les plateformes des sociétés, de suivre quasiment en temps réel l’évolution du projet. Avancement des travaux, mise en vente des logements, éventuels retards, etc… La transparence est totale.

Pour un particulier souhaitant investir, le crowdfunding immobilier peut aussi être intéressant pour son aspect concret : l’argent n’est pas dématérialisé en actions comme sur le marché boursier mais utilisé réellement, pour construire des logements.

Enfin, avec cette solution d’investissement immobilier, le particulier peut garder l’esprit tranquille : il n’a rien à faire.Des professionnels s’occupent de tout, du début à la fin.

Pourquoi investir via le crowdfunding immobilier ?

• Le rendement annuel est de 7% à 15% annuel avant impôts.
• Le montant de l’investissement : le montant minimal de l’investissement varie de 500 à 2000 € selon les plateformes.
• Un horizon de l’investissement court : de 12 à 36 mois.
• Pas de frais d’entrée, ni de frais de gestion, contrairement à une assurance-vie (frais d’entrée, de gestion, de versement) ou à un investissement immobilier classique (frais de notaire, d’agence). C’est la société qui lève les fonds qui rémunère la plateforme intermédiaire.

Des projets immobiliers, mais également des promoteurs

Le crowdfunding immobilier peut prendre deux formes de souscription que sont les actions et les obligations. Dans le premier cas, il s’agit d’investir dans une entreprise porteuse d’un ou de plusieurs projets immobiliers. Lorsque l’entreprise distribue un bénéfice, le participant perçoit un dividende.

En ce qui concerne les obligations, un taux d’intérêt est défini au départ et est servi en fin de contrat. Le délai moyen de l’investissement est de deux à trois ans, mais peut être plus court ou au contraire plus long.

Bien que le crowdfunding immobilier soit une pratique trop récente pour offrir le recul nécessaire à une analyse approfondie, il est généralement constaté un rendement annuel d’environ 10 %.

Comme tout placement financier, le crowdfunding immobilier s’accompagne de certains risques. Le premier est que contrairement aux titres boursiers ceux acquis en crowdfunding sont difficilement revendables en raison de l’absence d’un marché secondaire. Le deuxième risque est lié avec le projet lui-même, son niveau de réussite conditionnant la rentabilité de l’investissement.

Même si ces situations sont rares, l’échec total d’un projet entraine la perte du capital. Sa réussite peut par contre s’accompagner de bénéfices intéressants, la sélection du projet étant par conséquent un aspect majeur du crowdfunding immobilier.

Les « règles d’or » pour bien investir dans le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding est en plein boom. Les plateformes se sont multipliées ces dernières années et proposent des rendements attractifs. Le crowdfunding immobilier, qui allie cette forme nouvelle d’investissement et l’intérêt des Français pour la pierre, n’est pas en reste. Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ? Quels critères de sélection pour l’investisseur ?

Avec des rendements annuels de 7 à 12 %, le crowdfunding immobilier attire de nombreux investisseurs. Poussés par l’envie de participer à un projet collaboratif et/ou de réaliser un très bon placement, les particuliers peuvent néanmoins se sentir perdus face à la multiplication des plateformes. De fait, des précautions sont à prendre, notamment en raison des risques liés à ce type d’investissement.

Quelle forme de crowdfunding immobilier ?

En premier lieu, il convient de distinguer le crowdfunding locatif (achat d’un appartement à plusieurs) et l’investissement dans la promotion immobilière, c’est-à-dire l’apport de fonds propres à un promoteur immobilier afin de l’accompagner sur un projet de construction.

SCI

Le premier constitue généralement un placement long, étant donné que le bien immobilier est destiné à être gardé. Dans ce cas de figure, le montage généralement mis en place est une SCI (société civile immobilière). Les investisseurs sont solidaires des dettes, indépendamment des sommes investies par chacun, et cela indéfiniment. D’où l’alerte de l’AMF sur ce type de montage, et son refus d’accorder les agréments à ces plateformes (Ajout par Guillaume FONTENEAU cf « Le crowdfunding immobilier locatif est-il vraiment légal ? » pour mieux comprendre cette alerte de l’AMF)

SA et SAS

La seconde catégorie de crowdfunding immobilier – la promotion immobilière donc – offre un horizon de placement de deux à trois ans, le temps que le programme immobilier soit livré. Avant même de construire voire d’acheter un terrain, le promoteur doit mettre en place une structure juridique qui va porter le projet. La SAS (société par actions simplifiées) est la plus utilisée.

La SAS créée est dédiée à une seule opération immobilière. Elle est chargée de gérer le chantier et la commercialisation du programme. C’est elle qui émet les obligations qui sont souscrites par les investisseurs particuliers dans le cadre de l’opération de crowdfunding. Avec une SAS, les investisseurs ne sont pas solidaires des dettes. Par conséquent, leur engagement est limité aux seules sommes engagées. La SAS émet des obligations non convertibles (ONC) et s’engage à rembourser les souscripteurs au bout de 3 ans maximum. Le plus souvent, les remboursements sont effectués entre 18 et 24 mois.

OBLIGATIONS

Les obligations sont nominatives, émises en euros et le taux d’intérêt est contractuel. Le remboursement des investisseurs se fait à la fin de l’opération.

Enfin, les ONC sont remboursées en 2ème rang, les crédits bancaires étant prioritaires.

Pourquoi faire appel à des investisseurs pour la promotion immobilière ?

L’allongement des cycles de production (délais d’instruction permis, recours, nouvelles normes…) a pour corollaire celui de la durée de blocage des fonds propres des promoteurs qui, par conséquent, sont à la recherche de nouvelles sources de financement pour leurs opérations.

En faisant appel au financement participatif, les promoteurs immobiliers peuvent ainsi :

• Compléter les fonds propres dont ils ont besoin pour démarrer leur chantier et livrer des logements neuf plus rapidement. Il faut savoir que les solutions alternatives de financement (fonds, co-promotion,) coûtent au promoteur 2,5 à 4 fois plus cher que le crowdfunding !
• Mettre en route la construction de futurs logements
• Augmenter leurs fonds propres disponibles pour répondre à l’accroissement des ressources demandées par les banques.

L’équation financière

Le crowdfunding immobilier propose généralement des rendements compris entre 7 et 12 % par an. Ces rendements performants s’expliquent par l’effet levier propre au financement de la promotion. Il faut en effet compter en moyenne 100 000 euros de fonds propres pour réaliser 1 million d’euros de chiffre d’affaires à la vente. Les 90 % restants sont constitués de crédits bancaires, du prépaiement des logements au fil des travaux (loi VEFA) et de la marge commerciale.

Or, le rendement proposé par les plateformes de crowdfunding tel crowdfundingimmo ne porte que sur les fonds propres. Ainsi, à titre d’exemple, un rendement de 10 % sur les fonds propres d’une opération représenterait un coût de 1 % du chiffre d’affaires total. Ce type de montage, strictement encadré, permet donc de proposer un rendement attractif sans obérer l’équation financière globale.

Le déroulé d’une opération

La promotion immobilière est un métier complexe qui fait appel à des expertises spécifiques multiples : juridiques, fiscales, commerciales, financières et bien entendu immobilières. Fondé par des professionnels de la promotion immobilière : la sélection des opérations passe par l’analyse experte de professionnels de l’immobilier. Par exemple, la plateforme ne retient que des programmes immobiliers bénéficiant d’un permis purgé des recours et ayant obtenu la Garantie de Fin d’Achèvement (GFA). Les dossiers répondant à ces critères sont ensuite soumis à un comité des engagements qui étudie l’historique du promoteur et le programme lui-même : localisation, prix, nombre d’appartements, préventes…

Le crowdfunding immobilier est-il sûr et rentable ?

Certes, l’arrivée récente de ce dispositif sur le marché ne permet pas un recul nécessaire pour évaluer le succès d’un tel montage financier sur le long terme. En revanche, sachez que ce type de participation est contrôlé et surveillé par les autorités. Les sites eux-mêmes travaillent en concomitance avec des établissements bancaires traditionnels pour financer en partie ces projets immobiliers. De nombreux particuliers y voient là un placement transparent et une rémunération attractive puisque la rentabilité s’élève en moyenne à 10 % par an.

La rémunération peut prendre plusieurs formes : intérêts dans le cas du prêt rémunéré (crowdlending) ou éventuels dividendes dans le cas de la prise de participation (equity). Dans le cadre de l’equity crowdfunding, l’investisseur peut également bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu et/ou d’ISF et percevoir une potentielle plus-value s’il cède ses actions.

Deux éléments doivent être pris en compte dans le calcul de la performance financière : le risque encouru (le taux de défaillance des projets notamment) et le rendement espéré. Pour comparer les différents types de crowdfunding, on peut utiliser le ratio rendement / risque, qui permet de simplement comparer le rendement de plusieurs investissements par unité de risque prise (budget de risque). Plus le ratio est élevé, plus l’investissement est attractif.

Mais un des intérêts non négligeables du crowdfunding immobilier est aussi de sensibilises les internautes et particuliers investisseurs à la démarche de création d’entreprise, au financement des entreprises et au processus de développement d’une TPE / PME.

Pourquoi le financement participatif dédié au secteur immobilier doit-il être abordé avec prudence ?

Les investisseurs doivent être vigilants quant à la nature exacte de leur investissement car les projets de crowdfunding immobilier revêtent différentes formes. Enfin, les particuliers doivent aussi porter attention au statut des professionnels à qui ils s’adressent et notamment à leurs statuts réglementaires.

Les deux statuts IFP (Intermédiaire en financement participatif), contrôlé par l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), et celui de CIP (Conseiller en investissement participatif), contrôlé l’AMF (Autorité des marchés financiers) garantissent une connaissance approfondie de l’univers du financement participatif. La plupart des plates-formes qui bénéficient de ces deux statuts sont adhérentes de la principale association en la matière “Financement Participatif France” qui regroupe désormais plus de 130 plates-formes.

Toutefois, il existe plusieurs autres statuts habilités à évoquer la terminologie crowdfunding auprès de leurs investisseurs. À titre d’exemple, les professionnels détenant les statuts CIF (Conseiller en investissements financiers), PSI (prestataires de services d’investissement) ou IOBSP (intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement) peuvent, en conformité avec leur cadre légal respectif, discuter de financement participatif avec leurs investisseurs.

Dans tous les cas, les contributeurs ont intérêt à se diriger vers des professionnels agréés pour pourvoir investir dans un cadre réglementaire formalisé et sécurisé.

 

Savoir identifier les risques

Le crowdfunding immobilier est le financement d’un projet immobilier. Il permet à un opérateur immobilier, généralement un promoteur ou un entrepreneur, de collecter des fonds d’un grand nombre de personnes afin de réaliser un projet en échange d’une participation dans celui-ci, généralement sous forme d’actions ou de titre de créance (c’est-à-dire un document constatant un prêt).

Investir sur une plateforme de crowdfunding peut présenter quelques risques qu’il convient d’identifier :

• L’illiquidité en cas de retard du programme

Ce cas de figure peut survenir lors d’accidents sur le chantier ou si les délais de vente s’allongent. De ce fait, des retards peuvent se produire.

• Les capacités des promoteurs

La plateforme de crowdfunding doit s’assurer, avant chaque opération, de la viabilité des promoteurs, de leurs parcours (plus de trois ans d’existence, une planification triennale des besoins en fonds propres, des marges suffisantes…) et de la solidité des programmes. En outre, toutes nos opérations sont réalisées avec une GFA bancaire à destination des acquéreurs et la mise en place d’un compte séquestre dédié à cette seule et unique opération.

• Les compétences en matière financière de la plateforme

Repérer la mention Conseiller en Investissement Participatif (CIP) ou Intermédiaire en Financement Participatif (IFP) accordée par l’ORIAS, après dépôt et étude du dossier à l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Tous ces éléments peuvent être consultés une fois l’inscription sur la plateforme finalisée.

Quelques conseils

Le financement participatif est le terme français utilisé pour parler de crowdfunding. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une forme de financement qui consiste à réunir un grand nombre de particuliers pour financer un projet. Ce nouveau mode de financement s’est peu à peu répandu à l’immobilier, si bien que l’on parle aujourd’hui de financement participatif immobilier pour désigner le fait d’investir dans un projet immobilier (promotion ou réhabilitation) aux côtés de nombreux autres investisseurs.

Dans les faits, le financement participatif immobilier se fait via des plateformes web qui proposent à des particuliers de devenir propriétaires d’une part d’un bien immobilier. Les fonds apportés par les particuliers servent à réaliser l’opération immobilière et ces derniers reçoivent en contrepartie des gains à l’issue de l’opération.

L’investissement dans la promotion immobilière suscite un engouement depuis l’année 2015, pouvant rapporter jusqu’à 12% par an. Cependant, le risque de tout perdre est réel. Voici quelques points clés pour ne pas se tromper.

• Choisissez une plateforme qui a été lancée depuis quelques temps et qui présente des projets déjà financés et dont le capital a été récupéré par les investisseurs.
• S’assurer que la plateforme possède le statut de conseiller en investissement participatif (CIP) délivré par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
• Attention aux prises de participation en SCI (Société Civile Immobilière) : les associés sont responsables de leurs dettes, en proportion de leur apport, donc potentiellement au-delà de l’investissement initial. Via une SAS (Société par Actions Simplifiée), l’investisseur ne peut perdre que sa mise initiale en cas de faillite.
• S’informer de la manière dont la plateforme sélectionne les projets.
• Se renseigner sur le promoteur.

Trucs et astuces

Si avez un capital important à investir, mieux vaut s’orienter dans un projet classique.
Comme pour tout investissement, veillez à ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier : investissez dans le crowdfunding immobilier tout en regardant aussi du côté des start-up et autres projets.

 

Sources:

crowdfunding-crowdlending-crowdequity.com

https://www.bienici.com/article/4-conseils-pour-linvestissement-locatif