Sociedad civil ISPA de inversión inmobiliaria

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rascacielos-ISPA

En Francia, una sociedad de inversión inmobiliaria (ISPA) es una estructura de inversión mutua.

El propósito de la sociedad civil de inversión inmobiliaria es la adquisición y gestión de un profesional de bienes raíces. La empresa se encarga a recoger el dinero de las personas, encontrar activos en que invertir, gestionar esta finca y redistribuir las rentas o beneficios a sus partícipes, "socios" fiscales.

En los últimos años el ISPA han ganado popularidad entre los inversores franceses debido a su alto rendimiento. Sus índices remunerativos ciertamente ha disminuido durante la última década, pero relativamente menos en comparación con otras inversiones financieras.

La ISPA se denomina papel de la roca.

Sommaire

Forma de la ISPA

Después de su creación por los fundadores, el ISPA establece una nota de la información por la autoridad de los mercados financieros que pegada la visa, que le permiten al público un llamamiento a ahorros.

Hay dos formas de la ISPA:

ISPA en capital fijada

para lograr capital techo establecido por sus estatutos, el ISPA abiertos sucesivamente los aumentos de capital de un volumen y duración se establecerá por la empresa. Su capital será avanzar en trancas y barrancas, y entre dos aumentos de capital o cuando se alcanza el techo, la capital permanecerá fija. Así, si un socio desea hacia fuera, se tarda en encontrar un comprador (o varios) que tomaría (nt) comparte de una manera que la capital no cambia.

ISPA ampliable

en cualquier momento, el ISPA puede emitir nuevas acciones o canjear unidades para permitir que un compañero para salir. Existen límites para la variación de su capital: un límite superior, el techo de la capital y un límite bajo multicriterio. Cuando un socio se retira, el ISPA redime sus acciones y emite nuevas acciones a las personas que, al mismo tiempo, suscripción.

Valores de la ISPA

Hay diferentes valores en un ISPA:

  • valor nominal
  • valor de realización
  • valor de mercado
  • valor de reconstrucción

También existen diferentes precios:

  • precio de compra
  • precio de retirada

El valor nominal es el valor de la cuota durante la creación de la ISPA. Si crea un ISPA con 1 000 acciones y un capital de 1.000 €, el valor nominal de la cuota será de 1 €, pero con el tiempo, el valor nominal no cambia, sin embargo la valorización de la ISPA está cambiando.

Precio de compra = valor nominal + ampliación liberada

La prima incluye la mejora del patrimonio, así como el costo de la compra:

La amortización de los gastos de Constitución, los gastos de investigación y adquisición de bienes inmuebles además de la Comisión de suscripción.

Precio de retirada = valor de la cuota – tarifas de suscripción, variable dependiendo de cada ISPA (10% en promedio)

Valor = valor de bienes raíces, determinado por un experto

Valor de realización valor = otros activos poseídos por el ISPA (Tesorería)

Valor de reposición = valor + estimación de honorarios generados por una posible reconstitución de su patrimonio

En definitiva, lo que debe recordar:

El precio de compra corresponde al valor de los activos + cuotas

El precio de retiro = precio de compra – honorarios

El rendimiento neto se calcula sobre el precio de compra

Responsabilidad de los transportistas

Por excepción a la responsabilidad de derecho común de los socios de la sociedad civil (es decir, ilimitado), la gran mayoría de la ISPA proporciona responsabilidad de sus partícipes que limitarse a la sola cantidad de su participación en el capital de la empresa.

Ejemplo: La responsabilidad de los socios no puede ser cuestionada si el ISPA ha sido ejercido previamente y sin éxito.
La responsabilidad de cada socio a terceros está comprometida basada en su participación en el capital y es limitada a la fracción de capital dijo que posee.

¿Cuáles son los beneficios?

Inversión de ISPA vale cerca de 5 por ciento al año a los inversores, que es mucho más alto que muchas inversiones.

 

En Resumen, aquí está una lista de las principales:

  • Mutualización de los riesgos
  • Fáciles de comprar
  • Boleto de entrada baja
  • inquilinos estables (arrendamiento comercial)
  • Ninguna gestión para lograr
  • Interesante performance
  • Posible financiación para la compra de crédito
  • Posibilidad de revender en el mercado secundario
  • Posibilidad de tener completo seguro ISPA

¿Cuáles son las desventajas?

  • Reventa de acciones
  • Opacidad de la valuación de las acciones (valor contable)
  • Entradas alta frecuencia (10%)
  • Detenido después de al menos 3 años
  • Mercado secundario limitada
  • Valoración de acciones, no significa valor de venta de acciones
  • Inversiones sensibles a la subida de los tipos

 

 

¿El riesgo de la ISPA?

Precios más bajos por parte de la ISPA

Buena salud financiera de un ISPA está fuertemente vinculada a la situación de los inmuebles. Sigue ciclos de incremento o disminución, que puede favorecer la ISPA para bajar sus precios de las acciones, que no garantiza el capital invertido originalmente. Afortunadamente, siempre y cuando usted tiene acciones, una pérdida de capital permanecerá latente y en ninguna pérdida real.

El horizonte de inversión es una década por lo menos se recomienda generalmente.

Reducción de los dividendos pagados por el ISPA

Una disminución en los ingresos es otro riesgo que puede ocurrir debido a una disminución en la tasa de ocupación financiera o una caída en alquileres pagados por los inquilinos. Empresas de gestión sin embargo pueden anticipar y contrarrestar una caída en el rendimiento, a través del intercambio activo de riesgo propia para la ISPA, así como por una gestión inmobiliaria.

Donde es necesaria una disminución en los ingresos, los gerentes tienden a bajar el precio de las acciones en el mercado secundario para la ISPA con capital fijo por ejemplo, con el fin de asegurar un rendimiento suficiente para nuevos abonados. Éstos se ven así una gran oportunidad para la adquisición de las acciones pero los ancianos tendrán dificultades para vender o sufrirán una pérdida.

Fracaso del Gerente de la ISPA o la sociedad de gestión

La ley proporcionada la posibilidad de una transferencia de gestión. De hecho, en caso de que el propietario, responsable de gestión de la ISPA se transferirán a otra estructura aprobado por la AMF, incluso si este escenario sigue siendo muy raro, especialmente en grandes estructuras.

Los partícipes tienen la responsabilidad financiera

Los estatutos y reglamentos de la ISPA, a menudo se estipula que socios tienen una responsabilidad en su propio derecho. Sin embargo, se limita a la cantidad de su contribución en la capital de la ISPA.

La simultánea reventa masiva de acciones por los titulares de

Puede haber un riesgo si muchos partícipes comiencen a revender su parte al mismo tiempo (crash). La empresa está obligada a revender los valores para retribuir a los titulares de acciones.

El tablero supervisor y sus responsabilidades

La responsabilidad de miembros del Consejo supervisor no es nula en derecho, a pesar de que este Consejo debe abstenerse de cualquier acto de gestión. Las condiciones necesarias para la responsabilidad son difíciles de cumplir, la naturaleza de los riesgos asociados con una inversión correspondiente en REITs como una inversión en bienes raíces.

Falta de capital garantía

No se garantiza el capital inyectado en un ISPA. A pesar del éxito que están sometidos, el ISPA son un producto de ahorro relacionadas con ciclos de bienes raíces. Recuerde que entre 1992 y 1998, crisis inmobiliaria, el valor de las unidades estaba dividido por dos para la mayoría de las estructuras. Sin embargo, en este momento no eran tan estrictas las reglas de la AMF y los inversores que no habían vendido eventualmente recuperaron esa pérdida.

Invertir en REITs es sobre todo una inversión a largo plazo

Por último, no hay que considerar invertir en REITs en el corto plazo. Es necesario esperar algunos años después de la adquisición de acciones para hacer la reventa rentable operación. En la mayoría de los casos, es recomendable mantener la plena propiedad de sus acciones una docena de años como mínimo, bien podemos llegar a ser un beneficiario después de 3 o 4 años.

ISPA y crédito

Legalmente, un ISPA no tiene el derecho a utilizar el préstamo para financiar sus proyectos. Adquisiciones deben estar completamente cubiertas por su capital, constituido por las aportaciones de los participantes. Sin embargo, un individuo puede suscribirse a crédito de bienes raíces para comprar acciones de REITs. El SIIC, por el contrario, puede utilizar el préstamo para la adquisición de edificios, pero esto prohíbe el titular suscribir una hipoteca para financiar la compra de acciones.

¿Es una buena opción?

Sí el ISPA es en general una buena opción para rendimiento.

 

 

Palacio de Luxemburgo-Paris

ISPA "impuesto". REITs impuestos proporcionan una ventaja de impuesto (Duflot/Pinel, Malraux, tierra de déficit) sin invertir directamente. Son una alternativa a una inversión inmobiliaria de exención de impuestos en línea.

Estas REITs principalmente están comprando bienes raíces casas nueva o vieja para rehabilitar y destinado al alquiler a las personas.

El rendimiento ofrecido es a menudo inferior para un ISPA de rendimiento pero que ofrecen a sus partícipes un impuesto de corte. Sin embargo esta reducción de impuestos está condicionada por el período de tenencia de las acciones. Los REITs se deben considerar por lo tanto en una perspectiva a largo plazo. De hecho, como todos ISPA es un largo plazo (15 años) inversión apoyo que debe ser adquirido con miras a la diversificación del patrimonio. Específicamente, la reventa de las acciones en el mercado secundario expone el suscriptor a un riesgo de pérdida de capital y el cuestionamiento de la ventaja fiscal.

Es el ISPA Malraux (válido), Méhaignerie (más válido), Robien (más válido), Scellier, Duflot(plus valable), Pinel (válido), déficit de tierra (válido) ISPA (más válido)

 

 

ISPA "Malraux.

"Malraux" ISPA pretende distribuir a los socios los beneficios de impuesto resultante de la llamada "ley Malraux".

Este tipo de raíces de ISPA consiste en antiguos edificios residenciales en áreas de conservación; la cantidad de trabajo es el déficit fiscal que se comparte entre los socios. Estas casas se alquilan a particulares.

La esperanza de vida de un "Malraux" ISPA es una docena de años.

El ISPA (sociedad civil de las inversiones en bienes raíces) tienen objeto exclusivo la adquisición y gestión de un alquiler de bienes raíces.

Mecanismo de

Se ha implementado el dispositivo Malraux para rehabilitar las partes históricas de centros de ciudad y participar en la preservación del patrimonio francés.
Inversión Malraux es financiar la adquisición y rehabilitación de edificios residenciales, a menudo se encuentra en el centro de las ciudades históricas. Estos edificios deben entonces alquilados a terceros durante un período mínimo de 9 años, al final de los cuales pueden ser ocupadas por sus propietarios o vendidos.

La suscripción en plena propiedad de las acciones de REITs en los contribuyentes privados activos abre derecho a una reducción de esa tasa en 2015 fiscal es:

Tasa de Áreas
22% Propiedad ubicada en la zona de protección del patrimonio arquitectónico, urbano y Patrimonio paisajístico (ZPPAUPS)
30% Propiedad ubicada en un área de conservación y las zonas degradadas antiguas

El descuento se aplica sobre el importe de la suscripción asignado a gastos elegibles de reducción (costos de renovación) dentro del límite de 100.000 euros al año.
En el caso de adquisición, en el mismo año, un pozo en vivo a través del dispositivo de Malraux y acciones de ISPA Malraux, la cantidad total de los gastos elegibles seleccionados también se limita a 100.000 €.

Objetivos y patrimonio

La suscripción de acciones de impuesto ISPA tipo Malraux puede considerarse de un inversionista que deseen a una reducción de impuestos (a cambio de un compromiso con la conservación de 15 años) sino también:

  • Ingresos regulares adicionales inmediata o a largo plazo utilizando:
    -A capital disponible
    -A capacidad de ahorro
  • Una diversificación de su patrimonio combinado con una administración sencilla y segura
  • Una inmobiliaria alto standing en el centro de asentamientos dinámicos y significativos de restaurar
  • Acceso a un mercado que es generalmente reservado para inversores institucionales o impuestos muy altos
  • Una mutualización de los riesgos por la diversificación de las inversiones en varias áreas geográficas
  • El atractivo de una inversión "refugio" el libro de piedra:
    -Para protegerse de la volatilidad de los mercados financieros
    -Tomar ventaja del mercado actual y pretende a largo plazo de valor a la reventa de las acciones.
  • La elección entre una compra en efectivo o crédito para optimizar inversiones y reducir el gasto de efectivo inicial.

Más allá de los beneficios fiscales, la rentabilidad de esta inversión se puede apreciar a través de los dividendos pagados. Dividendos no está garantizado, decidido por la Asamblea General y pueden evolucionar las condiciones de alquiler de los edificios (fecha de alquiler, la cantidad de alquileres, tasas de ocupación) y Alquiler Renta boca abajo. En segundo lugar este ISPA puede ser agradable en cuanto a la cantidad de capital, o la reventa de acciones, ya sea durante la liquidación de la ISPA. Esta cantidad no está garantizada y dependerá de la evolución del mercado de viviendas, de naturaleza cíclica, de la duración de la inversión.

Por lo tanto la rentabilidad de la ISPA no se puede apreciar en toda su vida útil, reducción de impuestos no sólo inicial.

ISPA 1

El interés por adquirir a crédito:

  • Deducción de interés de préstamo de renta de propiedad
  • Deducción de los costos reales involucrados en la creación de una pérdida de la tierra aplicable a ingresos totales dentro del límite de €10 700.
  • Alquileres e impuestos permite financiar parte de la adquisición de cortes
  • El aumento de la protección de la familia del abonado a través de la muerte del seguro de crédito.

Ejemplo ISPA Malraux urbano Prestigimmo 2 la empresa urbano PREMIUM

ISPA 'Méhaignerie'.

El objetivo del ISPA 'Méhaignerie', el nombre de Pierre Méhaignerie, era en beneficio de los miembros de la ventaja del doble impuesto de ley Méhaignerie (que pretendía promover la construcción de nuevas viviendas de alquiler). La ley no es aplicable, por lo tanto hay más creación o desarrollo de REIT 'Méhaignerie', sino simplemente de la administración actual.

El mercado secundario de acciones es generalmente trata de mutuo acuerdo, sabiendo que el comprador no tiene el impuesto inicial y no puede, pendientes de liquidación, que se benefician de los ingresos y el valor esperado a la salida.

Estas REITs tienen en general una vida útil de doce a quince años.

ISPA "Robien.

Establecido por el artículo 91 de la ley planeación y hábitat, régimen "Robien", para los socios que se suscriban, de 03 de abril de 2003, el capital inicial o aumentos de capital de la ISPA, una deducción por la depreciación de sus suscripciones.

Esta deducción, que se aplica a la opción irrevocable del socio ejerce al presentar su declaración de renta del año de su suscripción, igual a 8% durante los primeros cinco años y 2.50% para los próximos cuatro años hasta el 95% del precio de suscripción. Luego y mientras se cumplen las condiciones de alquiler, el socio puede beneficiarse de la deducción a la tasa del 2,50% para dos períodos de tres años.

Durante el período de amortización:

  1. la deducción estándar en la tasa de ingresos de la propiedad se reduce del 14% a 6%,
  2. los gastos de mejora son deducibles al amparo del derecho común,
  3. gastos de reconstrucción y expansión para que no se ha abierto una suscripción no es elegible para una deducción por depreciación.

La concesión de esta ventaja es sin embargo sujeto a la condición de el 95% de la suscripción, valorada sin tener en cuenta los costos de colección, utilizado exclusivamente para financiar la compra de vivienda nueva o en el futuro estado de compromiso y cumplimiento de:

  • la compañía de alquiler adquirió vivienda no amueblada durante 9 años para uso de residencia principal de los inquilinos en el cumplimiento de los límites máximos de renta fijado anualmente por decreto.

Cuando una suscripción se asigna a varias inversiones, alquiler del compromiso de la empresa debe tomarse por separado para cada unidad.
La empresa debe proporcionar a cada socio un certificado en duplicado que justifica, para el año anterior, las acciones.

  • socio para conservar todas sus unidades hasta el final del período del contrato suscrito por la empresa para la última vivienda adquirida a través de su suscripción.

El compromiso de la gestionando se encuentra en un documento adjunto a la devolución de la renta del año durante el cual las acciones han sido suscrito.
Si el socio asigna todo o parte de sus acciones antes de la expiración del período cubierto por su compromiso con la conservación de los valores, el beneficio fiscal es cuestionado por la recuperación de los ingresos, un año después de este evento, la deducción con respecto a la depreciación de su suscripción recibida. Si la transferencia de las acciones se lleva a cabo en uno u otro de dos períodos de tres años para una extensión del plan, se ponen en duda sólo deducciones durante todo el período correspondiente.

ISPA «Scellier»

El ISPA Scellier tuvo éxito a la ISPA Robien y permitir que los inversionistas a beneficiarse del sistema de impuestos de la ley Scellier a través un ISPA.

Las características son similares, pero el sistema de impuestos es diferente: la reducción en base imponible por la ley Robien es sustituida por una reducción de impuestos del 25% más de 9 años (2.78% por año).

Algunos Scellier SCPI, en el sector dijo intermedio (bajo las condiciones de alquiler y los inquilinos de los recursos de dispositivo Borloo), elegibles para una reducción de impuesto del 31% (25% en los nueve primeros años y luego 6 más los tres años es 2% por año).

La principal desventaja de la detención de ISPA Scellier (así como para la SCPI Robien) es la dificultad de reventa, el comprador de las acciones con la zanahoria fiscal.

El índice de la reducción de impuestos sufrió una caída bajo las disposiciones de la ley de Hacienda para 2011 sobre las "lagunas de impuestos". Para los años 2011 y 2012, la tasa se distingue según el rendimiento energético de los hogares. Así la BBC vivienda (de bajo consumo edificios) una tasa de 22% para 2011 y 20% para el 2012. Para otros, la reducción es sólo 13% en 2011 y el 10 por ciento en 2012.

Siguiendo los diferentes movimientos del final de impuestos del gobierno de 2011 planos Fillon para reducir el déficit público, el dispositivo Scellier modificó una vez más. La reducción de impuestos se reducirá a un 13% el precio de suscripción en 2012 antes de la eliminación final del dispositivo en el 2013. Estos cambios afectan sobre todo el dispositivo Scellier y es aplicables a las inversiones en acciones de Scellier ISPA.

ISPA «Duflot»

El ISPA Duflots tuvo éxito a la ISPA Scellier y que pueda beneficiarse del sistema de impuestos de la ley a través de un ISPA Duflot. La reducción de impuestos es 18% más de 9 años.

ISPA "Pinel.

El ISPA Pinel tuvo éxito a la ISPA Duflot y proporcionar Pinel sistema de impuestos de ley a través de un ISPA. La reducción de impuestos es 18% más de 9 años.

Para aprovechar los beneficios de la ley "Pinel", francés residente fiscal. El ISPA Pinel permite al inversionista obtener un spread de corte de impuesto durante 9 años con un riesgo de alquiler relativamente bajo porque comparten. El inversor recoge alquiler para la duración de la detención. Inversión en nuevos edificios que luego se alquilan a particulares. Es una empresa de gestión que se ocupa de la propiedad de seleccionar, gestionar y vender.

La suscripción de acciones de la ISPA se puede considerar un inversionista tener tanto capital disponible, ya sea un ahorro de capacidad y mirando primero para una reducción del impuesto sobre la renta pero también ingresos adicionales regulares, inmediato o a largo plazo y una simplificación y una garantía de su gestión patrimonial.

Los puntos fuertes de la SCPI PINEL

El Pinel ISPA tiene por objetivo la Constitución de una inmobiliaria de alquiler compuesta por nueve edificios residenciales (BBC estándar y en un área geográfico específica, consulte la ley de Pinel) con un buen potencial de revalorización y cumple con los requisitos de rendimiento de la energía total (inmuebles nuevos o reestructurados) y sometidos a una gorra de rentas y recursos de los inquilinos para el desarrollo de una oferta consistente de vivienda a las necesidades del mercado.

El Pinel permite, con un compromiso de propiedad de acciones de la ISPA en un período estimado en 17 o 20 años si se extiende, en beneficio de su recorte de impuestos, así como un inversionista directo. Su inversión en el ISPA le permite beneficiarse de una reducción de impuestos equivalente al 18% calculado sobre la base de 100% del importe suscrito dentro del límite de 300.000 € (por contribuyente y durante un año fiscal determinado) y distribuida linealmente durante un período de 9 años.

Fiscalmente, la cuota de alquiler está sujeto a impuestos sobre la propiedad y los inmuebles ganancias de capital al vender. Para la proporción de los ingresos por intereses, está sujeto a la tributación de los valores.

La inversión colectiva enriquece esta medida de incentivos fiscales de todas sus cualidades intrínsecas:

  • Una inversión en bienes raíces por un monto más pequeño que una inversión directa.
  • Beneficiarse de una reducción de impuestos. : Impuesto de 18% de reducción calculado sobre la base de 100% del importe suscrito dentro del límite de 300.000 € y distribuidos linealmente en un período de 9 años. Si se extiende a 12 años (aprobados en AG), la reducción de impuestos eleva a suscripción de 21% en el límite de 300.000 €.
  • Obtener ingresos adicionales de alquiler de edificios: distribución por decisión de la Asamblea General
  • Ahorrar sin preocuparse por la gestión: alquileres pagados son netos de cargos (sin cargos adicionales o imprevistos)
  • Compartir los riesgos relacionados con el mercado inmobiliario: detención de acciones en varias zonas geográficas y en varios tipos de alojamiento
  • Piedra – inversión de refugio: protegerse de la volatilidad de los mercados financieros – tomar ventaja del mercado actual para reivindicar un aumento de capital a largo plazo
  • Compra en efectivo o crédito: en caso de compra a crédito, préstamos de interés también son deducibles:

Depreciables (tasa actual de 2.90% * en 15 años – hasta 25 años)

En última instancia (el tipo actual de 3,30% * de 15 a 18 años – máxima recomendada 15 años.) * Tipo nominal (excluye honorarios y costo ADI) -19/08/2015

 

Ejemplo de operación uno de ISPA, el ISPA multihabitation 9

ISPA 2

ISPA de déficit

Combina los beneficios de la ley común y el mecanismo de la ISPA, el déficit de tierras ISPA puede ser apropiado para varios perfiles.

El mecanismo de

El déficit de tierras ISPA tiene como objetivo establecer un alquiler los activos inmobiliarios consiste principalmente en edificios o parte de edificios a restaurar.
El inversionista a través de la suscripción de acciones de la ISPA es un valor de propiedad mientras se benefician del llamado impuesto de "déficit de la tierra."

Los beneficios de la ley común y el ISPA:

La ventaja es que el ISPA no es un "refugio fiscal". la suscripción y la deducción no se limita: el inversor puede despejar los ingresos de la tierra sin límites que permite para deducir todos los gastos de renovación de los ingresos de la tierra cada año. Más allá de y el 1er año el déficit puede ser carga en los ingresos totales (dentro del límite de € 10 700). El aplazamiento es posible en los ingresos de la tierra por 10 años. Si la operación se realiza a crédito, préstamos de interés también son deducibles. Esto permite para ahorrar pagos de seguridad social que habría sido impuestos sobre los ingresos de la tierra. En este caso inmobiliaria destino ciudad centros permitiendo una revalorización del capital la reventa de acciones, a largo plazo proporciona un rentable Alquiler aproximadamente 2.5%.

 

CONCLUSIÓN:

Los 3 disponibles de ISPA no son en absoluto el mismo objetivo y que va a distinguir esto.

 

cosecha

Rendimiento de ISPA

Al comprar acciones en uno de ellos, usted tendrá derecho a una parte del alquiler que será cobrado. El objetivo es aumentar el rendimiento.

Esta renta (alquiler) que será donados en general cada trimestre.

Compra de acciones de la ISPA también permite para invertir en bienes raices sin preocupación por la gestión.
Gerentes se encargará de todo: encontrar arrendatarios, mantener los edificios…

El ISPA de rendimiento tienen rentabilidades atractivas entre 5% y 6%, ver más!.

Este tipo de raíces de ISPA consta de oficinas, almacenes, negocio o locales comerciales. Estas instalaciones se alquilan a empresas, administraciones o comerciantes.

La esperanza de vida de un funcionamiento del ISPA es generalmente más de 50 años. El ISPA de rendimiento por lo tanto es un activo a largo plazo, ver a muy largo plazo.

Hay 82 rendimiento de ISPA. En 2010 el ingreso promedio fue 5.63% y la revalorización de las acciones de 5.52% 11,15% el rendimiento general.

La adquisición y gestión de activos inmobiliarios de empresa (oficinas, paredes de tiendas, almacenes,…) en orden a distribuir un ingreso regular a los socios. El ISPA recogiendo dinero de los inversores que lo redistribuye rentas.

ISPA especializada:

REITs especializadas en un lugar

Para alinean entre el ISPA a rendimiento, un ISPA regional es una compañía de inversión inmobiliaria que se enfoca en un área geográfico específica. Con esta estrategia de proximidad, este tipo de ISPA aprovecha al máximo el dinamismo de la región donde se invierte. En vista de la evolución del mercado inmobiliario, indicó que algunas ciudades regionales son más estables y ofrecen mejores perspectivas de crecimiento que el mercado nacional como un todo.

Los directivos de la ISPA regional tienen experiencia real en los mercados locales y son más reactivos que los principales grupos nacionales. Esto también les permite seleccionar a sus inquilinos más eficaz y optimizar la gestión de su flota. Rendimiento de la ISPA regional registrarse a tiempo y jugar tanto rendimiento como en la valoración de las existencias.

En términos de capitalización, el ISPA regional representan una pequeña proporción de la ISPA (menos del 6%). En comparación, ISPA regional representan sólo el 4% de la colección de la ISPA desempeño en 2005 en comparación con el 80 por ciento para el supuesto clásico diversificado de ISPA.

ISPA se especializa en un tipo de inversión

Las inversiones de la compañía ISPA pueden levantar en una o más categorías por ejemplo en las empresas locales, oficinas, almacenes o locales comerciales. Su objetivo principal es la distribución de ingresos regulares para los socios.

El ISPA de vivienda inversión para alquilar a particulares. Estas REITs se compone de un inmobiliario residencial. Con su aporte (en forma de crédito o capital) el Gerente de la ISPA será para comprar vivienda alquilada genera rentas que los inversores van a compartir.

 

Valoración de la REIT

El ISPA de valoración pretende hacer beneficio socios término durante la liquidación de la herencia de la valorización del capital es decir uno más valor.

Inmobiliario es un mercado, también las fechas y condiciones de compra, como el período de liquidación de la empresa, son parámetros críticos.

Los bienes inmuebles de este tipo de ISPA generalmente consta de apartamentos en los mejores barrios de las grandes ciudades. Hay una limitada distribución del ingreso como si se puede esperar ganancias, el tipo de bienes inmuebles en cuestión no es muy productivo de ingresos. Estas instalaciones se alquilan a particulares, empresas internacionales o embajadas.

La esperanza de vida de una valuación del que ISPA se fija generalmente en alrededor de 15 años.

 

CONCLUSIÓN:

Estos diferentes ISPA son interesantes.

 

Calculadora de impuestos

La ISPA se dice que son "fiscalmente transparente". Por lo tanto, no tributan directamente y es cada pareja (gestionando) que es responsable de impuesto sobre la renta (principalmente la tierra) y en ganancias de capital cuando el ISPA vende una propiedad o cuando el socio vende sus acciones. El artículo es muy técnico, advertirle, y es sólo con fines indicativos.

Cada año, las sociedades de gestión indican a los inversores las cantidades a ser registrados con un aviso explicativo para su declaración de impuestos. Por lo tanto todo es más simple partícipes.

Impuesto sobre la renta de la propiedad

Asociado individual surgió principalmente en los ingresos de la tierra de alquileres recogidos por el ISPA reducir las cargas en el ejercicio general. Tendrá que elegir entre el micro-foncier o el plan real basado en algunos criterios desarrollados a continuación.

También se pedirá que pagar el impuesto sobre los productos financieros de las inversiones de la ISPA y pueden optar por la retención.

El plan de micro-foncier

Estás sujeto a este régimen si los ingresos de propiedad bruto que ganas son menos de 15.000 € por año de bienes raíces celebrado en. La base imponible correspondiente se encuentra en una cantidad igual al importe de estos ingresos reducidos de una reducción del 30%. La cantidad es de ser en línea en el impuesto sobre la hoja N ° 2042.

Gestionando de la ISPA puede optar por un plan micro-foncier si cumple las siguientes condiciones:

  • Ser una dueño de propiedad inmobiliaria la cual dibuja una desnudo renta de propiedad
  • Todos los ingresos brutos de la tierra no supere los 15.000 €, correspondiente al año fiscal (ISPA + edificios vivo)
  • Acciones de ISPA y el detenido vivo no deben beneficiarse de un sistema de impuesto específico (Malraux, Besson, IRA, Robien, Girardin, Demessine, LMP, Leaseback, Bouvard Censi)

Inversores recibiendo más, durante el año, renta de la propiedad de propiedad celebrado en propiedad alquilado o vendido ya no puede beneficiarse con el sistema de la micro-foncier para el ingreso de tierra de la ISPA. El régimen de impuesto real se aplica de hecho.
Asimismo ésos con solamente tierra ingresos procedentes de ISPA están excluidos el plan de micro-foncier. Sin embargo, reciben una exención de la administración tributaria, bajo ciertas condiciones, una declaración de impuesto sobre la renta no. 2044 y puede usar directamente los ingresos por cuota de bienes raíces en la planilla N ° 2042 (excluye acciones de ISPA apertura derecho al título de la deducción de la depreciación prevista en el artículo 31 bis del CGI).

Nota: el ISPA puede, si todos los miembros están de acuerdo, no para distribuir el beneficio completo de este año para el mantenimiento. Entonces cumple con el socio para declarar los beneficios obtenidos por el año de ISPA y no distribuido a lo gestionando.

El plan real

¿Cuándo utilizar el plan real?

No tienes la opción si su renta de la tierra es mayor que 15.000 € al año. Por otro lado, tienes la opción de optar por este esquema, aunque su renta de la tierra es inferior a 15.000 € al año en lugar de plan micro-foncier (CGI, arte. (32 – 4). La opción es ejercida una irrevocable durante un período de tres años.
El inversionista puede tener que optar por un plan real cuando él compró sus acciones de REITs al crédito y los intereses que el importe de los intereses del préstamo es mayor que la reducción aplicada del 30% en el régimen de micro-foncier. Así que saliendo de calculadoras.

La empresa de gestión de la ISPA pedir cada año la cantidad de ingreso neto a presentarse en el formulario N ° 2044. Todos los cargos y tarifas de gestión se deducen por adelantado por la empresa. Usted puede hacer frente a dos opciones: una ganancia (propiedad) o pérdida (déficit de tierra).

El beneficio está sujeto a las cotizaciones sociales de 15.5% y entonces pagar impuestos en su marginal de altura de pedalier de impuestos (en cuyo caso la renta de la propiedad son de sólo el ISPA)
En el caso de una pérdida, resultante de los gastos deducibles de los ingresos distintos de intereses sobre préstamos sino tierra, pueden deducirse de los ingresos totales del socio dentro de un límite de €10.700. Más allá de este límite, la parte superior del déficit se llevó adelante en los ingresos de la tierra de los próximos 10 años.

En caso de compra de las acciones de REITs a crédito, el importe de los intereses de préstamos no es incluido en la renta de la propiedad de la ISPA a las necesidades de la declaración de impuestos. De hecho, la empresa no gestiona préstamos de sus partícipes. Estos intereses son deducibles por el contribuyente de los ingresos de la tierra y así que venga a reducir la imposición de estos ingresos, dijo. Sin embargo, los intereses sobre préstamos pueden contribuir a la formación de un déficit que se debe en el ingreso total y sólo se llevan a los ingresos de la tierra en los próximos 10 años.

Impuestos sobre los ingresos financieros

Un menor enfoque en la tributación de la ISPA

Acciones al portador del socio ISPA se pedirá que pagar el impuesto sobre los productos financieros de las inversiones de la ISPA. En general, los ingresos financieros distribuidos a los socios son débiles.

La renta está sujeta a tributación en la escala de ingresos después de la aplicación de las contribuciones sociales en vigor.

Impuesto sobre ganancias de capital

Plusvalías en la venta de bienes raíces

A la venta por el ISPA de un edificio que tiene menos de 22 años (30 años para los pagos de seguridad social), eventualmente los beneficios es tributable. El ISPA es fiscalmente transparente, partícipes, por tanto, son responsables de impuesto sobre ganancias de capital.

Con respecto a personas que posean acciones en su patrimonio privado, el impuesto es aplicado directamente por el notario y la empresa de gestión de la ISPA. Los socios no tienen ninguna regulación para llevar a cabo.
Para los titulares de beneficios de las empresas (BIC, BA o BNC) o los regímenes del impuesto sobre sociedades, la situación es diferente. Debe incluir en su declaración del resultado de la cuota de plusvalía que se paga a ellos.

Ganancias de capital en enajenaciones de acciones de la ISPA

Despues de la reventa de las acciones de REITs, la plusvalía es la diferencia entre la suma de los ingresos de la venta y el precio de compra de las acciones. En cuanto a los impuestos de la propiedad directo, tenga en cuenta la reducción progresiva que se aplicará como sigue:

  • 6% descuento del 6 al 21 año
  • gradiente de 4% entre el año 22

Con respecto a la tasa social excepción ocurre de 30 años de prisión. Antes de esa fecha, partícipes reciben el siguiente descuento:

  • reducción de 1,65% del 6 al 21 año
  • gradiente de 1,6% entre el año 22
  • gradiente de 9% entre 23 y 30 años

La tasa de IVA del valor es 19% y 15.5% para pagos de seguridad social. El valor añadido impuesto es cero más allá de 30 años de prisión.

Cada vez más podemos beneficiarnos de una reducción excepcional del 25% sobre ventas realizadas entre el 01 de septiembre de 2013 y el 31 de agosto de 2014. Se aplica, después de tomar en cuenta la reducción de la duración de la detención, en las asignaciones entre el 01 de septiembre de 2013 y el 31 de agosto de 2014.
Este subsidio es aplicable tanto para el impuesto sobre la renta y las contribuciones sociales de ganancias de bienes raíces. También, se aplicará a la sobretasa en ganancias altas.

El Gobierno ha añadido mediante la modificación de la ley de Finanzas para el 2012, un recargo dependiendo de la cantidad de ganancias de capital. Este recargo es aplicable a las ganancias de capital inmobiliario hasta 31/12/2015 y se implementa de una cantidad de ganancias de capital inmobiliario superior a 50 000 €:

Valor sujeto a impuestos Monto de la sobretasa
De 50,001 € a 60.000 € 2% PV – (€60.000 – PV) x 1/20
De 60.001 a €100,000 2% PV
De 100.001 a € 110.000 3% PV – (€110.000 – PV) × 1/10
De 110,001 € a 150.000 € 3% PV
De 150,001 € a 160.000 € 4% PV – (€160.000 – PV) X 15/100
Desde € 160,001 a € 200.000 4% PV
De 200.001 a 210.000 € 5% PV – (€210.000 – PV) × 20/100
Desde € 210 001 a € 250,000 5% PV
De 250,001 € a 260.000 € 6% PV – (€260.000 – PV) X 25/100
Más de €260,000 6% PV

(PV = cantidad de la ganancia de capital gravable)

Otros puntos importantes en el cálculo de la ganancia de capital:

  • Menos de asignaciones de €15.000 acciones de REITs están sujetos a impuestos a diferencia de ventas celebrado en propiedad. Va mismo exenciones para algunos titulares de pensión de invalidez o de vejez.
  • Los costos de adquisición son tenidos en cuenta por su importe real
  • Para los socios presentados a los beneficios del negocio de pension (BIC, BA, BNC o IS), ganancias se compensan con las pérdidas potenciales e imponible según el sistema de ganancias de capital profesionales. (si la transferencia ocurre dentro de 2 años, el valor agregado conocido como a corto plazo se impone el IR a tasas progresivos.) Si la transferencia lleva a cabo después de 2 años, se impone a largo plazo llamado valor en 34,5%)

Ejemplo de cálculo del impuesto sobre el valor añadido de asignación

Precio de venta de las acciones a partir del 19 de febrero de 2012 50.000 €
El precio de adquisición de 18 de febrero de 2004 €30,000
Costo de adquisición de las acciones (11%) €3,300
Valor añadido antes de deducir 16.700 €
Total reducción del 6% entre el 6 y el 8 º año 3,006 €
Descuento excepcional €3,423
Ganancia neta de capital imponible en el impuesto sobre la renta €10,270
Reducción total de 1,65 por ciento entre el 6 y el 8 º año €827
Descuento excepcional €3,968
Ganancia neta de capital sujetos a cotizaciones sociales €11,905
Tributación en el impuesto sobre la renta 1.951 €
Imposición de cotizaciones sociales 1.845 €
Monto del impuesto a pagar sobre el valor añadido 3,796 €

La administración tributaria sobre el texto de referencia de ISPA:

BOI 2004 – ISPA y régimen de micro de la tierra. 2007 BOI – ISPA y renta de la propiedad

 

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