VEFA : vente sur plan, le bon plan

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VEFA : vente en l´état futur d´achèvement. C´est une vente sur plan, vous achetez une maison/un appartement sur un papier glacé selon les plans. Par contre il y des normes à respecter.

 

VEFA : vente en l´état futur d´achèvement. C´est une vente sur plan, vous achetez une maison/un appartement sur un papier glacé selon les plans.

La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat d’acquisition d’un bien immobilier qui n’existe pas encore. Cet acte implique que l’acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction contrairement au Contrat de vente à terme qui lui implique que l’acquéreur devient propriétaire uniquement à l’achèvement des travaux. Les sommes versées pour l’exécution des travaux doivent être déposées sur un compte bancaire. Ce n’est qu’à la livraison du logement que le vendeur peut récupérer la somme. Pour la VEFA la transaction se base sur un engagement du promoteur à respecter les plans du bien immobilier qui ont retenu l’attention de l’acheteur. Cela peut aussi bien concerner un appartement qu’une maison. Des aléas peuvent venir modifier le cahier des charges. En ce cas, le promoteur se doit de faire signer un avenant. Dès que le contrat de VEFA est signé, le bénéficiaire acquiert des droits de propriété sur le sol et sur le bâtiment à mesure de l’avancée des travaux : parking, jardin, surface habitable, façade…

Un programme immobilier est effectivement construit lorsqu’il a environ 80 % des logements qui sont déjà vendus. Selon les villes, la période de réservation peut durer plusieurs années.  Il parait raisonnable de tabler sur un délai d’au moins deux ans entre la réservation et le début des travaux. En ajoutant les dix-mois de construction, il faut avoir en tête que l’usage du logement interviendra entre trois à quatre ans après la signature de la réservation. Des délais qu’il faut avoir en tête tout au long des négociations.

Le contrat de réservation

Ce document permet de réserver un bien immobilier si le projet de construction aboutit. Il fixe le prix prévisionnel mais aussi la surface du logement, sa situation dans le projet immobilier, les dépendances, les équipements inclus, les normes techniques qui seront appliquées (HQE, THQE, BBC…). Il doit préciser la date à laquelle la vente définitive doit être conclue ainsi que les conditions pour lesquelles le promoteur peut renoncer au projet. Dans tous cas, il est nécessaire de fournir un dépôt de garantie équivalent à 5 % du prix estimé si la vente définitive intervient dans l’année ou 2 % dans les deux ans. Si la vente dépasse les deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

Information du contrat

Le contrat de vente doit indiquer les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur. Le contrat de vente doit indiquer :

  • l’adresse du logement,
  • le descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes,
  • le descriptif des matériaux utilisés,
  • la situation du logement dans l’immeuble ou dans un ensemble immobilier,
  • le prix de vente prévisionnel du logement et ses modalités de révisions,
  • la date à laquelle la vente peut être conclue et, éventuellement les prêts obtenus pour financer l’acquisition du logement,
  • les conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement de l’achat,
  • le délai d’exécution des travaux.

Le vendeur doit impérativement souscrire une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement et en fournir une attestation qui doit être annexée au contrat.

Signature

Le contrat de réservation peut être réalisé :

  • chez un notaire qui vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira les pièces nécessaires à la rédaction du contrat de vente,
  • ou par un acte sous seing privé directement avec le vendeur et l’acquéreur.

Notification

Le contrat de réservation doit :

  • être envoyé à l’acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception,
  • ou remis en main propre lorsqu’il est conclu par l’intermédiaire d’un notaire.

La renonciation

 

Il est possible de renoncer à une vente en l’état futur d’achèvement. Ceci peut intervenir au moment de la réservation. L’acquéreur peut revenir sur son engagement d’acheter le logement dans un délai de 10 jours. Ce délai démarre à compter du lendemain de la réception de la lettre recommandée notifiant le contrat de réservation ou du lendemain de la remise en main propre du contrat de réservation. La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception.

. Il est également bon de prévoir dans le contrat de réservation une clause de renonciation si le financement par crédit n’est pas accordé. Enfin, si les conditions de réalisation ont beaucoup changé avec notamment des équipements qui ne seront pas réalisés ou si le montant est finalement plus élevé de 5 % par rapport au prix prévisionnel, le réservataire a la possibilité de rétracter et de demander à récupérer son dépôt de garantie.

Le contrat de vente

Lorsque le projet immobilier est confirmé, tous les titulaires d’un contrat de réservation reçoivent un contrat de vente par lettre avec accusé de réception un mois avant la signature chez le notaire. Ce contrat précise le prix définitif et les modalités de paiement. Il décrit l’immeuble qui sera construit et confirme les engagements pris dans le contrat de réservation. Il indique les délais de livraison et détaille les différentes garanties obligatoires et optionnelles (achèvement, conformité, vice de construction, décennale, biennale…). Si des changements sont intervenus depuis la réservation, ils doivent être négociés avec chaque futur acquéreur et actés dans la dernière version du contrat de vente. La version envoyée pour signature ne peut être modifiée.

Information concernant les parties

Le contrat de vente doit indiquer les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur.

Le contrat de vente doit indiquer :

  • l’adresse du logement,
  • le descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes,
  • le descriptif des matériaux utilisés,
  • la situation du logement dans l’immeuble ou dans un ensemble immobilier,
  • la date précise de la livraison du logement et les éventuelles pénalités en cas de retard,
  • le prix total de la vente et les conditions éventuelles de révision du montant,
  • les conditions d’échelonnement du montant des travaux,
  • l’éventuelle condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

 

Certains documents doivent également être annexés au contrat de vente parmi lesquels :

  • le règlement de copropriété si le logement est situé dans une copropriété ou le règlement de lotissement si le logement est situé dans un lotissement,
  • l’attestation de l’assurance dommages-ouvrage souscrite à l’ouverture du chantier,
  • un plan côté et la notice technique descriptive du logement.

Signature

Le contrat de vente doit être signé devant un notaire. Le notaire doit assurer la publicité foncière en publiant l’acte de vente au fichier immobilier situé au Service des hypothèques (ex-Conservation des hypothèques) dont dépend le bien.

Le notaire ayant rédigé le contrat en garde un original, appelé la minute. Il doit remettre une copie à l’acquéreur qui doit la conserver.

Notification

Le contrat de vente doit être remis en main propre ou envoyé par lettre recommandé avec avis de réception.
Si le contrat n’est pas précédé d’un contrat de réservation, l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour revenir sur son engagement.

Ce délai commence le lendemain de la remise en main propre de l’acte de vente ou de son envoi par courrier.

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Attention : aucune somme ne peut être réclamée durant le délai de réflexion.

La livraison

Dans les contrats de vente, le délai de livraison apparaît sous deux formes : une période en mois (15 mois, 18 mois, 22 mois…) ou une date. Si le choix est permis, optez pour la date. Ainsi, en cas de retard, il sera plus facile d’obtenir une réparation. Toutefois les promoteurs qui garantissent maintenant le livraison se gardent une marge. Dans les faits, aucun dédommagement n’est envisagé si vous ne mettez pas le promoteur face à ses engagements et ne le contraigniez pas à vous régler des pénalités. La garantie d’achèvement porte seulement sur la défaillance financière pendant la construction et assure que l’immeuble sera achevé par un autre promoteur elle est prise par des banques qui assurent ainsi le relais entre plusieurs promoteurs, ceci est surtout valable pour les petits promoteurs.

La livraison correspond au jour auquel le promoteur remet les clés du logement et à partir duquel celui-ci peut être habité. Il ne s’agit pas de la réception des travaux. Celle-ci s’opère entre le promoteur et les entreprises du bâtiment. Il est important de lire et de vérifier point par point les engagements pris par le promoteur : surface habitable, partie commune, dépendances, il est possible de demander la copie de l’acte de réception des travaux. Vous aurez ainsi connaissance des points litigieux déjà constatés. Si vous en trouvez de nouveaux, il faut émettre une réserve. Il faut ensuite vérifier si possible le logement pour repérer les vices cachés. Tout ce que ce qui ne  convient pas doit être notifié dans le procès verbal de la livraison. En cas d´oublie, un il y a un délai de 30 jours pour les faire connaître. Il faut pour cela les notifier avec un courrier avec accusé de réception. Selon la nature des défauts constatés, le paiement du solde peut être bloqué. La livraison implique l’achèvement du logement. Les malfaçons rencontrées devront alors être réparées dans un délai d’1 an. À défaut, vous pourrez saisir le tribunal de grande instance (avant l’expiration du délai d’1 an) pour réclamer l’annulation du contrat de vente ou une diminution du prix, à moins que le promoteur s’engage à réparer les malfaçons.

Pour être achevé, les juges estiment que le logement doit être alimenté en eau, gaz et électricité. En outre, l’immeuble doit :

  • être équipé d’escaliers accessibles,
  • d’un ascenseur en fonctionnement,
  • et être composé de parties communes éclairées.

Les imperfections mineures (par exemple, les salissures des peintures) ne sont en revanche pas prises en considération puisqu’elles ne rendent pas, par principe, les ouvrages ou éléments d’équipements impropres à leur utilisation.

Les modalités de paiement

Le paiement d’une vente en l’état futur d’achèvement se réalise au fur et à mesure de l’avancement de la construction c´est à dire que le promoteur va faire des appels de fonds en fonction de l´état d´achèvement des travaux. Lorsque les fondations sont posées, 35 % de la valeur de l’appartement doit être réglée (20 % pour le cas d’une maison). Quand l’immeuble ou la maison sont hors d’eau, autrement dit à la pause du toit, 70 % du prix vente doit être acquitté (45 % pour une maison). A l’achèvement des travaux, il ne doit rester à devoir que 5 % (15 % pour une maison). Ce solde sera réglé une fois les litiges sur le procès verbal de la livraison résolus. Ces valeurs sont contrôlés par les lois, en effet la VEFA est très surveillée. Il est d´ailleurs uniquement possible de faire un Pinel avec une VEFA.

 

Obligations du vendeur

Échelonnement du paiement

Forme du contrat de vente

Livraison du logement

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