Les typologies de SCPI : Les SCPI fiscales

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SCPI « fiscales ». Les  SCPI fiscales permettent de bénéficier d’un avantage fiscal (Duflot/Pinel, Malraux, Déficit Foncier) sans investir directement. Elles constituent une alternative intéressante à un investissement immobilier de défiscalisation en direct.

Ces SCPI achètent donc principalement de l’immobilier d’habitation neuf ou ancien à réhabiliter et destinés à la location à des particuliers.

Le rendement offert est souvent plus faible que pour une SCPI de rendement mais elles offrent à leurs porteurs de parts une réduction d’impôt. Toutefois cette réduction d’impôt est conditionnée par la durée de détention des parts. Ces SCPI ne doivent donc s’envisager que dans une perspective de long terme. En effet Comme toutes SCPI c´est un support de placement à long terme (15 ans) qui doit être acquis dans une optique de diversification du patrimoine. Spécifiquement, la revente des parts sur le marché secondaire expose le souscripteur à un risque de perte en capital et  la remise en cause de l’avantage fiscal.

 

 

 

Il y les SCPI  Malraux (valable), Méhaignerie (plus valable), Robien (plus valable), , Scellier (plus valable), Duflot(plus valable), Pinel (valable), SCPI de déficit foncier (valable)

 

 

SCPI « Malraux »

L’objectif de la SCPI « Malraux » est de distribuer aux associés les avantages fiscaux résultant de la loi dite « loi Malraux ».

Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué d’immeubles d’habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés ; le montant des travaux constitue le déficit fiscal que se partagent les associés. Ces logements sont loués à des particuliers.

La durée de vie d’une SCPI « Malraux » est d’une douzaine d’années.

Les SCPI (Société Civile de Placements dans l’Immobilier) ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

Mécanisme

Le  dispositif Malraux a été mis en place pour réhabiliter les quartiers historiques des centres villes et participer à la préservation du patrimoine français.
L’investissement Malraux consiste ainsi à financer l’acquisition et la réhabilitation d’immeubles résidentiels anciens, souvent situés en plein centre de villes historiques. Ces immeubles doivent être ensuite loués à des tiers pendant une durée minimale de 9 ans, à l’issue de laquelle ils peuvent être occupés par leurs propriétaires ou revendus.

La souscription en pleine propriété de parts de SCPI détenues dans le patrimoine privé du contribuable ouvre droit à une réduction d’impôt dont le taux applicable en 2015 est de :

Taux Zones
22% Biens situés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)
30% Biens situés dans un secteur sauvegardé et dans les anciens quartiers dégradés

La réduction s’applique sur le montant de la souscription affecté aux dépenses éligibles à la réduction (dépenses de rénovation) dans la limite de 100 000€ par an.
En cas d’acquisition, au titre de la même année, d’un bien en direct via le dispositif Malraux et de parts de SCPI Malraux, le montant global des dépenses éligibles retenues est également plafonné à  100 000€.

Objectifs et Atouts

La souscription de parts de SCPI fiscale de type Malraux peut être envisagée par un investisseur souhaitant à la fois une réduction fiscale (en contrepartie d’un engagement de conservation de 15 ans) mais aussi :

  • Des revenus supplémentaires réguliers immédiats ou à long terme en utilisant :
    – Un capital disponible
    – Une capacité d’épargne
  • Une diversification de son patrimoine combinée à une gestion simple et sécurisée
  • Un patrimoine immobilier à restaurer de haut standing en centre-ville d’agglomérations significatives et dynamiques
  • L’accès à un marché habituellement réservé aux investisseurs institutionnels ou à très forte fiscalité
  • Une mutualisation des risques par la diversification des investissements sur plusieurs zones géographiques
  • L’attrait d’un placement « valeur refuge » la pierre-papier :
    – Pour se protéger de la volatilité des marchés financiers
    – Profiter du marché actuel et prétendre à une plus-value à long terme à la revente des parts.
  • Le choix entre un achat en cash ou à crédit pour optimiser l’investissement et réduire la dépense de trésorerie initiale.

Au-delà des avantages fiscaux, la rentabilité de ce placement s’apprécie au travers des éventuels dividendes versés. Le versement de dividendes n’est pas garanti, il est décidé par l’Assemblée Générale et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles (date de mise en location, montant des loyers, taux d’occupation) et des revenus locatifs qui en résultent. En second cette SCPI peut etre sympathique au regard du montant du capital, soit à la revente des parts, soit lors de la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti et dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier résidentiel, par nature cyclique, sur la durée du placement.

Ainsi la rentabilité de la SCPI ne peut être appréciée que sur la totalité de sa durée de conservation et non sur la seule réduction d’impôt initiale.

 

scpi 1

L’intérêt d’acquérir à crédit :

  • Déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers
  • Déduction des frais réels participant à la création d’un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
  • Le cumul des loyers et des réductions d’impôts permet de financer une partie importante de l’acquisition
  • L’augmentation de la protection familiale du souscripteur par le biais de l’assurance décès du crédit.

Exemple SCPI Malraux Urban Prestigimmo 2 auprès de la société URBAN PREMIUM

SCPI « Méhaignerie »

L’objectif la SCPI « Méhaignerie », du nom de Pierre Méhaignerie, était de faire bénéficier les associés du double avantage fiscal de la loi Méhaignerie (qui visait à favoriser la construction de logements locatifs neufs). La loi n’est plus applicable, il n’y a donc plus de création ni de développement de SCPI « Méhaignerie », mais simplement gestion de l’existant.

Le marché secondaire des parts se traite généralement de gré à gré, sachant que l’acheteur ne bénéficie pas de l’avantage fiscal initial et ne peut donc, en l’attente de la liquidation, que bénéficier des revenus et attendre une plus-value à la sortie.

Ces SCPI ont une durée de vie de douze à quinze ans en général.

SCPI « Robien »

Institué par l’article 91 de la loi urbanisme et habitat, le régime « Robien » prévoit, en faveur des associés qui souscrivent, à compter du 3 avril 2003, au capital initial ou aux augmentations de capital des SCPI, une déduction au titre de l’amortissement de leurs souscriptions.

Cette déduction, qui s’applique sur option irrévocable de l’associé exercée lors du dépôt de sa déclaration des revenus de l’année de sa souscription, est égale à 8 % pendant les cinq premières années et à 2,50 % pendant les quatre années suivantes de 95 % du prix de souscription. Ensuite et tant que les conditions de loyers restent respectées, l’associé peut continuer à bénéficier de la déduction au taux de 2,50 % pendant deux périodes triennales.

Durant la période d’application de l’amortissement :

  1. le taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est ramené de 14 % à 6 %,
  2. les dépenses d’amélioration sont déductibles dans les conditions de droit commun,
  3. les dépenses de reconstruction et d’agrandissement pour lesquels une souscription n’a pas été ouverte n’ouvrent pas droit à une déduction au titre de l’amortissement.

L’octroi de cet avantage est toutefois subordonné à la condition que 95 % de la souscription, appréciés sans tenir compte des frais de collecte, servent exclusivement à financer l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement et à l’engagement de :

  • la société de louer les logements acquis non meublés pendant 9 ans à usage de résidence principale des locataires en respectant les plafonds de loyers fixés chaque année par décret.

Lorsqu’une souscription est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, l’engagement de location de la société doit être pris distinctement pour chaque logement.
La société se doit de fournir à chacun des Associés une attestation en double exemplaire justifiant, pour l’année précédente, les parts détenues.

  • l’associé de conserver la totalité de ses parts jusqu’à l’issue de la période de l’engagement de location souscrit par la société pour le dernier logement acquis au moyen de sa souscription.

L’engagement du porteur de parts est constaté sur un document joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle les parts ont été souscrites.
Si l’associé cède tout ou partie de ses parts avant l’expiration de la période couverte par son engagement de conservation des titres, l’avantage fiscal est remis en cause par la reprise dans ses revenus, l’année où survient cet événement, de la déduction au titre de l’amortissement de sa souscription dont il a bénéficié. Si la cession des parts intervient au cours de l’une ou l’autre des deux périodes triennales de prorogation du régime, seules les déductions pratiquées pendant l’ensemble de la période concernée sont remises en cause.

SCPI « Scellier »

Les SCPI Scellier succèdent aux SCPI Robien et permettent aux investisseurs de bénéficier du régime fiscal de la loi Scellier au travers d’une SCPI.

Les caractéristiques sont similaires, mais le régime fiscal diffère : la diminution du revenu imposable prévue par la loi Robien est remplacée par une réduction d’impôt de 25 % étalée sur 9 ans (soit 2,78 % par an).

Certaines SCPI Scellier, dans le secteur dit intermédiaire (aux conditions de loyers et de ressources des locataires retenues dans le dispositif Borloo), ouvrent droit à une réduction d’impôt de 31 % (25 % étalés sur les neuf premières années, puis 6 % de plus les trois années suivantes soit 2 % par an).

Le principal inconvénient de la détention de SCPI Scellier (tout comme pour la SCPI de Robien) est la difficulté de revente, l’acheteur des parts ne disposant plus de la carotte fiscale.

Le taux de la réduction d’impôt a subi une diminution dans le cadre des dispositions de la loi de Finances pour 2011 concernant les « niches fiscales ». Pour les années 2011 et 2012, le taux est différencié selon la performance énergétique des logements. Ainsi les logements BBC (bâtiments basse consommation) bénéficient d’un taux de 22 % pour 2011 et 20 % pour 2012. Pour les autres, la réduction est de seulement 13 % en 2011 et 10 % en 2012.

Suite aux différents coups de rabots fiscaux de fin 2011 du gouvernement Fillon pour réduire des déficits publics, le dispositif Scellier a été une nouvelle fois modifié. La réduction d’impôt sera réduite à 13 % du prix de souscription en 2012 avant la suppression définitive du dispositif en 2013. Ces modifications concernent bien sur l’ensemble du dispositif Scellier et est applicable de fait aux investissements en part de SCPI Scellier.

SCPI « Duflot»

Les SCPI Duflots succèdent aux SCPI Scellier et permettent de bénéficier du régime fiscal de la loi Duflot au travers d’une SCPI. La réduction d’impôts est de 18% sur 9 ans.

SCPI « Pinel»

Les SCPI Pinel succèdent aux SCPI Duflot et permettent de bénéficier du régime fiscal de la loi Pinel au travers d’une SCPI. La réduction d’impôts est de 18% sur 9 ans.

Pour bénéficier des avantages de la loi « Pinel », il faut être résident fiscal français. La SCPI Pinel permet à l’investisseur d’obtenir une réduction d’impôt étalée sur 9 ans avec un risque locatif relativement faible car mutualisé. L’investisseur perçoit des loyers durant toute la durée de détention. Les investissements sont réalisés dans des immeubles neufs qui sont ensuite loués à des particuliers. C’est une société de gestion qui s’occupe de sélectionner les biens, les gérer et les revendre.

La souscription de parts de SCPI peut être envisagée par un investisseur disposant soit d’un capital disponible, soit d’une capacité d’épargne et à la recherche en premier lieu d’une réduction d’impôt sur le revenu mais également de revenus supplémentaires réguliers, et immédiats ou à long terme et d’une simplification et d’une sécurisation de la gestion de son patrimoine.

Les atouts de la SCPI PINEL

La SCPI Pinel a pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier locatif constitué d’immeubles d’habitation neuf (norme BBC et dans un secteur géographique spécifique, voir la loi Pinel ) avec un bon potentiel de revalorisation et répondant à des exigences de performance énergétique globale (biens neufs ou restructurés) et soumis à un plafonnement des loyers et des ressources des locataires favorisant le développement d’une offre de logements cohérente avec les besoins du marché.

Le dispositif Pinel permet, avec un engagement de détention des parts de la SCPI sur une période estimée à 17 ans (ou 20 ans en cas de prorogation), de bénéficier de sa réduction d’impôt, au même titre qu’un investisseur en direct. Votre investissement dans la SCPI  vous permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 18 % calculée sur la base de 100 % du montant souscrit dans la limite de 300 000 € (par contribuable et pour une même année d’imposition) et répartie de manière linéaire sur une période 9 ans.

Au niveau fiscal, la quote-part des loyers est soumise à la fiscalité immobilière et à celle des plus-values immobilières en cas de revente. Pour la quote-part des revenus financiers, elle est soumise à la fiscalité des valeurs mobilières.

 

Le placement collectif vient enrichir de toutes ses qualités intrinsèques cette mesure d’incitation fiscale :

  • Un investissement immobilier pour un montant réduit par rapport à un investissement immobilier direct.
  • Bénéficier d’une réduction d’impôt. : Réduction d’impôt de 18 % calculée sur la base de 100 % du montant souscrit dans la limite de 300 000 € et répartie de manière linéaire sur une période 9 ans. En cas de prorogation à 12 ans (votée en AG), la réduction d’impôt s’élève alors à 21 % de la souscription réalisée dans la limite de 300 000 €.
  • Percevoir des revenus complémentaires provenant de la location des immeubles : Distribution sur décision de l’Assemblée Générale
  • Epargner sans souci de gestion : Les loyers versés sont nets de frais (pas d’imprévus ou de frais supplémentaires)
  • Mutualiser les risques quant au marché immobilier : Détention de parts dans plusieurs types de logements et plusieurs secteurs géographiques
  • Placement pierre – valeur refuge : Se protéger de la volatilité des marchés financiers –  Profiter du marché actuel pour prétendre à une plus-value à long terme
  • Achat cash ou à crédit : En cas d’achat à crédit, les intérêts d’emprunt sont également déductibles :

Amortissable (taux actuels 2.90 %* sur 15 ans – durée jusqu’à 25 ans)

In fine (taux actuels 3.30%* sur 15 ans à 18 ans – durée maximale recommandée 15 ans. *Taux nominal (hors frais et coût ADI)  au 19/08/2015

 

Exemple de fonctionnement d´une SCPI , la SCPI multihabitation 9

scpi 2

 

SCPI de DEFICIT

Combinant à la fois les avantages du droit commun et du mécanisme de la SCPI, la SCPI de déficit foncier peut s’avérer judicieuse pour plusieurs profils.

Le mecanisme

La SCPI de déficit foncier a pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier locatif constitué principalement d’immeubles d’habitation ou partie d’immeubles anciens à restaurer.
L’investisseur par la souscription de parts de SCPI se constitue un patrimoine immobilier de valeur tout en bénéficiant de la fiscalité dite « des déficits fonciers ».

Les avantages du droit commun et de la SCPI fiscale :

 

L´avantage c´est que cette SCPI ne constitue pas une «niche fiscale» ; la souscription et la déduction ne sont pas plafonnées : l’investisseur peut effacer sans limites ses revenus fonciers ce qui permet de déduire chaque année l’intégralité des dépenses de rénovation de ses revenus fonciers .Au-delà et la 1ère année le déficit peut s’imputer sur les revenus globaux (dans la limite de 10 700€). Le report est possible sur les revenus fonciers pendant 10 ans. Si l’opération est réalisée à crédit, les intérêts d’emprunt sont également déductibles. Cela permet d’économiser les prélèvements sociaux qui auraient été prélevés sur les revenus fonciers effacés. Dans ce cas l’immobilier cible les centres-villes ce qui permet une revalorisation du capital à terme et à la revente des parts procure une rentabilité locative d´environ 2,5 %.

D’autres articles sur le sujet

http://richesse-et-finance.com/typologies-de-scpi-scpi-fiscales/

http://richesse-et-finance.com/scpi-calcul-de-limpot/

http://richesse-et-finance.com/scpi-introduction/

http://richesse-et-finance.com/scpi-introduction/scpi-societe-civile-de-placement-immobilier

Conclusion :

Les 3 SCPI disponibles ne sont pas du tout au même objectif et il va bien falloir distinguer tout cela.

 

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