Terminé le Duflot, pour acheter de l’immobilier, vous devrez investir dans le Pinel!

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OpinelKnifeNo3

Terminé le Duflot, pour acheter de l’immobilier, vous devrez investir dans le Pinel!

Parfois, pour avancer, il faut couper dans le vif. Il semblerait que notre nouveau gouvernement s’est doté d’une nouveau dispositif pour remplacer un le Duflot qui est trop lourd à mettre en place (c’est ce qu’ils disent…).

 

Tel un couteau Opinel (une marque réputée française) :  « Oh, le dispositif Pinel arrive! ».

Le nouveau gouvernement vient de l’annoncer, le système de défiscalisation immobilier Pinel va remplacer le Duflot.

Les investisseurs se plaignaient car pour investir dans le Duflot, il fallait être tenace et avoir du courage compte tenu de la complexité et la lourdeur administrative de ce dispositif.

Il fallait donc simplifier cela car en période de crise si l’immobilier ne va pas, rien ne va!

 

La véritable question :

« Le dispositif Pinel va-t-il aider l’investissement immobilier français? »

Quelques pistes et explications pour vous répondre et savoir si il faut investir ou non dans le Pinel.

 

 

Retour sur le Duflot :

 

 Avec Ducros (Duflot), ça ne « décarcasse » plus!

C’est l’article 80 de la la loi de Finance 2013 qui donne le mode de fonctionnement du dispositif Duflot.

Sa mise en place est arrivée le 1er septembre 2014 (un peu plus d’un an donc).

L’idée était de permettre de pouvoir investir dans l’immobilier locatif avec des avantages fiscaux.

Dans ce cas, précis, l’investisseur pouvait (je résume) :

  • Investir jusqu’à 300 000 euros.
  • S’engager à louer 6, 9 ou 12 ans en respectant un montant de loyer réglementé.
  • Déduire fiscalement jusqu’à 18% en métropole et 29% en outre-mer sur ses revenus.

Sur le papier, cela semblait assez attractif.

Malheureusement,  sa mise en place était très lourde et les investisseurs s’en plaignaient.

Le gouvernement devait donc trouver une solution : simplifier.

 

Dispositif  Pinel : on coupe dans le vif mais pourquoi?

Les changements (ou pas) par rapport au Duflot :

  • On part toujours sur 300000 euros maximum pour investir dans l’immobilier Pinel.
  • On doit toujours respecter un plafond sur les loyers (il a changé par rapport au Duflot).

Les deux principaux changements (à mon sens) :

  • On peut disposer d’un réduction d’impôt sur ses revenus fonciers de 21% pour la métropole et 32% en outre-mer.
  • On part cette fois sur 12 ans.

 

Mon avis d’expert sur le Pinel :

J’aurais pu reprendre les avis des experts qui sont sortis dans la presse cette semaine.

Pour faire simple, en augmentant le nombre des années pour investir au final la rentabilité change peu.

Maintenant, je voudrais ajouter ma pierre à l’édifice Pinel et dérouiller le Duflot.

 

A mon sens, nous sommes entre une « mesurette » et un effet d’annonce :

Il est évident que le livret de Mme Duflot et son départ du gouvernement n’ont pas plu.

 

Je pense qu’on tend à oublier le véritable problème de fond avec l’encadrement des loyers (la loi Duflot) :

vous pouvez comprendre que les investisseurs s’affolent : pas d’inflation (donc pas de plus-value), les loyers montent peu et en plus, on veut limiter les loyers…

Je trouve d’ailleurs assez amusant la réaction des maires de Lille et Grenoble qui souhaitent expérimenter cet encadrement tout comme sur Paris…

Ensuite, dans l’absolu les avantages fiscaux du Pinel importent peu : le vrai enjeu, c’est la capacité de l’administration française a simplifié fortement (ou pas) l’investissement locatif en France et les avantages fiscaux qu’il pourrait procurer .

Malheureusement, sans me lancer dans de longues études, l’immobilier français est dans une belle bulle et on constate dans les villes soit une baisse des loyers soit une légère stagnation dans les grandes villes.

Cela veut clairement dire que l’investissement immobilier locatif ne va pas bien en France.

 

A mon sens, si vous êtes un épargnant, vous ne devez pas rentrer dans ce jeu de dupe :

Je vais investir dans l’immobilier locatif car j’ai un avantage fiscal.

Je dis : « Non! ».

Je vais investir dans l’immobilier locatif car c’est un projet de vie (financer ma retraite par exemple, donner à mes enfant dans le futur…); dans ce cas oui. Ou alors je vais investir dans l´immobilier pour préparer ma retraite en utilisant le levier fiscal et le levier financier pour augmenter ma rentabilité, là c´est parfait.

Et, je vais me concentrer sur ce que j’achète à quel prix, quel emplacement, quelles charges, pour quelle lourdeur administrative, fiscalement et pour quelle rentabilité?

On annonce autour de 4% pour le Pinel (je vous invite à regarder la partie patrimoine du monde.fr cette semaine) : c’est théorique!

Dans ces simulations, on ne prend jamais en compte le coût réel et l’évolution réelle des taxes et montée des charges. Que se passe-t-il si la crise devient plus important et si la confiance n’est plus là? Lors de vos simulations avec un conseiller, si celui-ci n´a pas intégré un scénario pessimiste, genre -1 ou -2% annuel, c´est qu´il n´est pas sérieux.

Le prix au m carré dans les grandes villes restent chers (je ne vais pas citer le cas de Paris où même le 20ème arrondissement populaire est au plus haut à 8000 euros source : meilleuragents.com). Pourquoi Paris?

Il est évident qu’un investisseur ne va pas mettre son argent dans un petit village de la Creuse : à qui va-t-il louer? A quel prix?

Ensuite, on a clairement un chômage croissant en France et notamment peu d’inflation donc peu de hausses des loyers possibles (les loyers sont indexés sur l´inflation).

Tout cela me fait penser que ces avantages fiscaux sont moyens.

Si vous ajoutez en plus que vous allez vous endetter (les taux sont vraiment bas vers 2%-3%) pour investir dans du locatif il faut bien analyser les avantages et les inconvénients. Il y moyen de faire de belles choses, car la crise ne peut pas être permanente non plus , le crédit est bas et la baisse à l´achat est une bonne chose pour les investisseurs (pas pour les vendeurs).

 

A la place du Pinel : essayez de trouver en premier la bonne raison de votre investissement, le Pinel n´est qu´un moyen et non une fin.

Vous voyez donc que si Duflot est rouillé, Pinel en est presque une copie : les dispositifs d’investissement locatif français ont du mal à couper dans le vif vos impôts.

 

En gestion de patrimoine, on apprend que l’avantage fiscal d’un placement ne doit pas être le seul déclencheur pour investir. On part sur une approche globale en premier. Vous devez analyser et vous poser les bonnes questions car même si l´immobilier est un excellent support, il ne convient pas à tous et pour n´importe quoi.

CPJ

 

 

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