SCPI : Un aperçu de ce placement immobilier

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SCPI : Un aperçu de ce placement immobilier, de ses différentes classes, de ses avantages et de ses risques.

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Des épargnants à la recherche de nouveaux moyens de substitution à l’assurance vie sont chaque année attirés par les SCPI (société civile de placement immobilier) qui sont des sociétés qui gèrent l’épargne publique en s’occupant de l’acquisition et de la gestion de biens immobiliers locatifs dans le but d’engendrer un rendement qui est versé chaque trimestre aux associés. Les SCPI ont défense formelle de construire des biens immobiliers mais peuvent toutefois revendre certains immeubles, faire des travaux d’aménagement et acheter des équipements.

 

Les différentes familles de SCPI:

Plusieurs classes de SCPI ne visant pas le même type d’investissement sont mises en place afin de correspondre aux profils des épargnants et de répondre à des objectifs assez variés. Les 3 principales familles sont : Les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-values à l’intérieur desquelles de multiples spécialités existes.

  • Les SCPI de rendement comme SCPI Corum Convictions: Ce sont les principales et elles sont basées sur une distribution régulière de revenus aux détenteurs de part sous forme d’acomptes sur dividende. Leur investissement est plus axé sur des locaux commerciaux, des bureaux ou des entrepôts. Ces SCPI peuvent être à capital fixe (dans le sens où l’investisseur ne peut souscrire des parts que lors des levées de fond permettant l’accroissement de sa capacité d’investissement. Cela peut poser problème à l’investisseur car il lui faut attendre une fenêtre de souscription pour pouvoir acquérir une part et lorsqu’il veut la vendre il doit se trouver des acheteurs) ou à capital variable (Celle-ci sont moins problématiques car plus souples et permettent donc à l’investisseur d’acheter des parts ou d’en vendre plus facilement car les SCPI peuvent émettre de nouvelles parts et en annuler).Les SCPI de rendement peuvent être :
  • SCPI diversifiées
  • SCPI de bureaux
  • SCPI de commerces
  • SCPI européennes
  • SCPI régionales
  • SCPI spécialisées
  • Les SCPI fiscales: sont destinées aux épargnants souhaitant investir dans l’immobilier sans souci de gestion tout en bénéficiant d’une diminution d’impôt. Elles présentent le double bénéfice d’associer avantage fiscal et diversification dans plusieurs immeubles, cependant le rendement est plus faible. L’avantage fiscal dépend de la nature de la SCPI fiscale, du dispositif qui la sous-tend. Pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux, la détention des parts en SCPI est obligatoirement d’une dizaine d’années à compter à la mise en location du dernier logement de la SCPI. L’investisseur doit donc s’assurer de ne pas avoir besoin d’argent tout de suite. On distingue 3types de SCPI fiscale : SCPI Pinel, SCPI de défiscalisation et SCPI Malraux ou de déficit foncier.
  • SCPI Pinel :Elle donne droit à des réductions d’impôt de 12, 18 ou 21% du montant initialement déposé dans une limite de 300.000 euros selon la durée de mise en location des biens en question.
  • SCPI de défiscalisation : Elles consistent en une réduction d’impôt pouvant aller à 18% de 95% de l’investissement initial réparti sur neuf années et prévue pour des logements locatifs neufs. Les biens doivent être loués au minimum pendant la même durée. L’épargnant est à mesure d’imposer le loyer sur lequel il reçoit sa part mais le rendement est faible (2% par an). Après une durée de quatorze à seize ans, ces SCPI vendent leurs patrimoines et rendent les sommes obtenues aux épargnants
  • SCPI Malraux ou de déficit foncier : Elles dirigent leurs investissements vers des résidences situées dans des secteurs sauvegardés et dans les aires de mise en valeur ou les zones de protection du patrimoine. Ces biens nécessitent des travaux importants, la SCPI permet donc la diminution de revenus fonciers par déduction des frais générés par les rénovations des biens acquis, ce sont eux qui donnent accès au bonus fiscal. Un éventuel excédent peut être avantageux pour le souscripteur car elle lui permet de bénéficier d’une réduction sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros. Les réductions sont de 22 % dans les zones de protection et 30 % dans les secteurs historiques ou les quartiers dégradés.Une fois les biens rénovés et loués, pendant au moins neuf ans, l’investisseur reçoit une part de revenus. Les biens sont revendus après une quinzaine d’années et les biens de la vente sont partagés entre les associés.
  • SCPI de plus-value : Aussi appelées SCPI de capitalisation, elles misent sur des biens immobiliers disposant d’un fort potentiel d’appréciation à la revente afin de générer pour l’investisseur des plus-values à terme. A l’inverse des deux autres types de placement (SCPI de rendement et fiscales), ces sociétés ne distribuent pas ou peu de revenus trimestriels ou semestriels, la logique étant de procéder à des revalorisations progressives de la valeur des parts.

Les principaux avantages des SCPI :

  • Les investissements en direct demandent des dizaines de milliers d’euros, alors que les SCPI permettent aux épargnants de réaliser des investissements à des prix plus abordables.
  • Accès au marché de l’immobilier d’entreprise.« L’accès à ce marché est bien souvent difficile pour les particuliers notamment à cause des montants initiaux d’investissement »
  • Au-delà de ces seuils d’accès, la SCPI apporte une certaine « tranquillité » à l’investisseur puisqu’il ne va pas gérer lui-même les biens immobiliers.
  • La gestion est effectuée par la société de gestion en charge du produit.
  • La majorité de ses clients acquièrent des SCPI dans l’optique de la retraite afin de toucher des revenus réguliers sans soucis.
  • La SCPI permet la mutualisation des risques et favorise sa diversification car elle est composée de plusieurs types de biens situés dans différents endroits.

Les principaux risques :

  • Si le prix de la pierre s’effondre, les SCPI seront impactées de la même manière.
  • L’évolution de la fiscalité et des nouvelles règles régissant le secteur sont également des facteurs de risque pouvant influer sur les SCPI, leur patrimoine pouvant devenir obsolète ou en décalage avec les besoins des locataires.
  • Il ne faut également pas écarter une possible défaillance de la société de gestion en charge des biens immobiliers. Cette gestion locative peut être déléguée à des agences immobilières, mais la rentabilité du bien se dégradera puisque l’agence facturera des honoraires.

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