SCPI : introduction à ce produit à fort potentiel

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Une société civile de placement immobilier (SCPI) est, en France, une structure d’investissement de placement collectif.

L’objet d’une société civile de placement immobilier est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel. La société de gestion s’occupe de collecter de l’argent auprès de particuliers, trouver des biens dans lesquels investir, gérer ce parc immobilier et redistribuer les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les « associés ».

Depuis quelques années les SCPI ont gagné en popularité auprès des épargnants français du fait de leurs rendements élevés. Leur taux rémunérateur a certes baissé sur la dernière décennie, mais relativement moins comparativement aux autres placements financiers.

La SCPI est souvent qualifiée de pierre papier.

Forme de la SCPI

Après sa création par les fondateurs, la SCPI établit une note d’information visée par l’autorité des marchés financiers qui y appose son visa, l’autorisant à faire publiquement appel à l’épargne.

Il existe deux formes de SCPI :

SCPI à capital fixe

pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d’un volume et d’une durée que fixera la société de gestion. Son capital va progresser par à-coups et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital demeurera fixe. Ainsi, si un associé veut se retirer, il faudra trouver un acheteur (ou plusieurs) qui reprenne(nt) ses parts de façon que le capital ne change pas.

SCPI à capital variable

à tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent à la variation de son capital : une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multicritères. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.

Valeurs de la SCPI

Il existe différentes valeurs dans une SCPI :

  • valeur nominale
  • valeur de réalisation
  • valeur vénale
  • valeur de reconstitution

Il existe également différents prix :

  • prix d’achat
  • prix de retrait

La valeur nominale est la valeur de la part lors de la création de la SCPI. Si vous créez une SCPI avec 1 000 parts et un capital de 1 000 €, la valeur nominale de la part sera de 1 € Mais avec le temps, la valeur nominale ne change pas, par contre la valorisation de la SCPI évolue.

Prix d’achat = valeur nominale + prime d’émission

La prime d’émission comprend la revalorisation du patrimoine, ainsi que les frais d’achat :

L’amortissement des frais de constitution, des frais de recherche et d’acquisition du patrimoine immobilier plus la commission de souscription.

Prix de retrait = Valeur de la part – les frais de souscription, variables en fonction de chaque SCPI (10 % en moyenne)

Valeur Vénale = Valeur du patrimoine immobilier, évaluée par un expert

Valeur de réalisation = valeur vénale + autres actifs détenus par la SCPI (trésorerie)

Valeur de reconstitution = valeur de réalisation + estimation des frais générés par une éventuelle reconstitution de son patrimoine

Bref, ce qu’il faut retenir :

Le prix d’achat correspond à la valeur du patrimoine + les frais

Le prix de retrait = prix d’achat – les frais

Le rendement net est calculé sur le prix d’achat

Responsabilité des porteurs

Par exception légale au droit commun de la responsabilité des associés de société civile (c´est à dire illimité), la grande majorité des SCPI prévoit que la responsabilité de leurs porteurs de parts soit limitée au seul montant de leur participation dans le capital social de la société.

Exemple : La responsabilité des Associés ne peut être mise en cause que si la SCPI a été préalablement et vainement poursuivie.
La responsabilité de chaque Associé à l’égard des tiers est engagée en fonction de sa part dans le capital et est limitée à la fraction dudit capital qu’il possède.

Quels sont les avantages ?

L’investissement en SCPI rapporte environ 5% par an aux investisseurs, ce qui est largement supérieur à de nombreux placements.

 

En synthèse, voici une liste des principaux :

  • Mutualisation des risques
  • Facile à l’achat
  • Faible ticket d’entrée
  • locataires stables (baux commerciaux)
  • Pas de gestion à réaliser
  • Rendement intéressants
  • Financement possible pour un achat à crédit
  • Possibilité de revendre grâce au marché secondaire
  • Possibilité d´avoir des assurances pleine SCPI

Quels sont les inconvénients?

  • Revente des parts
  • Opacité des valorisation des parts (calcul comptable )
  • Frais d’entrée souvent élevés (10%)
  • Point mort après 3 ans au moins
  • Marché secondaire limité
  • Valorisation des parts, ne veut pas dire valeur de vente des parts
  • Investissement sensible à la hausse des taux

 

 

Les risques des SCPI ?

Baisse du prix de part de la SCPI

La bonne santé financière d’une SCPI est fortement liée à la conjoncture immobilière. Celle-ci suit des cycles de hausse ou de baisse, pouvant inciter les SCPI à baisser leur prix de parts, ce qui ne garantit pas le capital investi à l’origine. Fort heureusement, tant que l’on possède des parts, une moins-value restera latente et n’entrainera aucune véritable perte.

L’horizon de placement est bien d’une dizaine d’années au minimum comme il est généralement conseillé.

Diminution des dividendes versées par la SCPI

Une baisse des revenus locatifs est un autre risque pouvant survenir s’expliquant par une diminution du taux d’occupation financier ou une baisse des loyers versés par les locataires. Les sociétés de gestion peuvent toutefois anticiper et contrer une baisse de rendement, à travers la mutualisation du risque propre aux SCPI ainsi que par une gestion immobilière active.

Dans le cas où une diminution des revenus s’impose, les gestionnaires auront tendance à baisser le prix des parts sur le marché secondaire pour les SCPI à capital fixe par exemple, de façon à garantir un rendement suffisant pour les nouveaux souscripteurs. Ces derniers y verront ainsi une belle opportunité d’acquisition des parts mais les anciens auront du mal à vendre ou subirons une perte.

Défaillance du gérant de la SCPI ou de la société de gestion

La loi a prévu la possibilité d’un transfert de gestion. En effet, en cas de défaillance du gérant, la  responsabilité de gestion de la SCPI se verra transférée à une autre structure agréée par l’AMF, même si ce scénario reste très rare, surtout sur les grosses structures.

Les porteurs de part ont une responsabilité financière

Dans les statuts et règlements des SCPI, il est souvent stipulé que les associés ont une responsabilité à part entière. Celle-ci est cependant limitée au montant de leur apport dans le capital de la SCPI.

La revente massive simultanée des parts par les porteurs

Il peut y avoir un risque si beaucoup de porteurs de part se mettent à revendre leur part en même temps (crash). La société de gestion est obligée de revendre le parc immobilier pour rembourser les porteurs de part.

Le Conseil de surveillance et ses responsabilités

La responsabilité des membres de conseil de surveillance n’est pas nulle en droit, malgré le fait que ce conseil doit s’abstenir de tout acte de gestion. Les conditions nécessaires pour engager la responsabilité sont difficiles à réunir, la nature du risque lié à un placement en SCPI correspondant à celle d’un placement immobilier.

Absence de garantie en capital

Le capital injecté dans une SCPI n’est pas garanti. Malgré le succès actuel dont elles font l’objet, les SCPI restent un produit d’épargne lié aux cycles immobiliers. Rappelons qu’entre 1992 et 1998, en pleine crise immobilière, la valeur des parts a été divisée par deux pour la majorité des structures. En revanche, à cette époque les règles de l’AMF n’étaient pas aussi strictes et les investisseurs qui n’avaient pas vendu ont par la suite récupéré cette perte.

L’investissement en SCPI est surtout un investissement de long terme

Enfin, il est inutile de songer à investir en SCPI sur le court terme. Il est nécessaire de patienter quelques années après l’acquisition de parts pour que l’opération soit rentable en cas de revente. Le plus souvent, il est conseillé de garder la pleine propriété de ses parts une dizaine d’années au minimum, bien que l’on puisse devenir bénéficiaire au bout de  3 ou 4 ans.

SCPI et crédit

Juridiquement, une SCPI n’a pas le droit de recourir à l’emprunt pour financer ses projets. Ses acquisitions doivent ainsi être totalement couverts par leur capital, constitué par les apports des participants. Un particulier peut néanmoins souscrire à un crédit immobilier pour acquérir des parts de SCPI. Les SIIC, au contraire, peuvent recourir à l’emprunt pour acquérir des bâtiments, mais cela interdit au détenteur de souscrire à un crédit immobilier pour financer l’achat de part.

Est-ce un bon choix ?

Oui la SCPI est globalement un bon choix pour avoir du rendement.

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