Prêt immobilier

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Le prêt immobilier, si vous êtes ici c’est que vous voulez faire un achat immobilier mais vous vous demandez deux choses, la première est-ce intéressant de faire un prêt immobilier et si oui quels sont les prêt existant, comment les obtenir…

Pour un  projet immobilier un particulier comme vous et moi peut utiliser plusieurs solutions de financement. Il y bien sur le fait de payer comptant ou le fait de faire un crédit,mais dans la pratique finalement on fait dans la plupart des cas les deux.

Sommaire

Crédit ou comptant?

comptant

Le fait de payer comptant est très rare, en effet vu le prix de l’immobilier par rapport au revenu moyen des français je ne connais personne (enfin pratiquement personnes) qui peut se payer un bien comptant, de plus c’est rarement une méthode idéale. En effet avec des taux actuellement bas, des intérêts de crédit déductible, le fait qu’il est possible de se couvrir grâce aux assurances fait que l’achat comptant est peu intéressant. Même si vous avez l’argent, je déconseille pour l’instant d’acheter comptant pour réduire vos mensualités, à la place il est plus intéressant d’investir cet argent qui en plus de rapporter peut être plus que l’immobilier , permet également de diversifier.

Par exemple dans le cadre d’un achat défiscalisant type Pinel on va au contraire allonger les mensualités et ne faire aucun apport.

 

100% crédit

L’achat 100% crédit est plutôt rare, mais on l’utilise actuellement dans deux cas, l’achat de sa résidence principal (rare)mais également pour les achats d’investissements en location. Comme dit plus haut, on va surtout utiliser le crédit pour profiter un maximum de la diversification et extérioriser le risque.

En fait il faut savoir qu’en banque on peu proposer jusqu’à 108% de crédit maximum , soit les frais de notaire plus le crédit, à condition d’Avoir des revenus solides. On notera que contrairement à l’Amérique qui prête en fonction de la valeur du bien en France on prete en fonction des revenus et de la stabilité de ces derniers.

mixte

C’est la solution la plus courante pour l’achat de la résidence principale, un apport et un crédit pour financer le reste. C’est la solution la plus classique et la plus utilisé .

L’achat d’une résidence secondaire est lui plus variable et se fait surtout ne fonction de la situation.

Prêt aidé ou non?

 

Il y plusieurs solution de prêt selon votre situation, votre  niveau de vie et de votre projet.

Prenons l’exemple de l’acquisition de la résidence principale, un foyer peut prétendre aux aides financières de l’Etat à condition de remplir les conditions d’obtention.

 

 Neuf ou ancien?

Le type de prêt auquel vous pouvez avoir droit peut dépendre de la nature c’est à dire si il  neuf ou ancien .

Pour la résidence principale ou pas?

le fait que votre prêt se fasse pour votre résidence principale ou non fait également un différence dans les types de prêts que vous avez droit.

 

 

taux fixe ou taux variable?

Une question revient souvent, doit on utiliser un taux fixe ou un taux variable?

En France on est très attaché au taux fixe, surtout que la crise immobilière américaine a quand même prit ses racines dans le fait que les américains empruntent à taux variable contrairement aux français qui veulent majoritairement du fixe.

Sachez toutefois qu’il existe des taux variables capés (avec une borne maximum et minimum) et qu’il faut faire attention a quoi les taux sont variables.

Les prêts existants:

Je vous invite à travers cet article à découvrir tout ce qui concerne les prêts et les crédits immobiliers ainsi que les différentes solutions immobilières offerte à vous.

  • Prêt immobilier classique
  • Prêt à taux zéro (PTZ)
  • Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
  • Eco prêt individuel
  • Action logement, ex 1% logement
  • Prêt aux fonctionnaires
  • Prêts des collectivités territoriales
  • Prêts des caisses de retraite complémentaires ou des mutuelles
  • Emprunt collectif en copropriété
  • Prêt de la Caf pour la réalisation de travaux d’amélioration dans son logement
  • Prêt conventionné
  • Prêt complémentaire
  • Prêt d’accession sociale (PAS)

Découvrez tout ce qui concerne le contrat de crédit

Les conditions générales d’un crédit regroupent un tas d’informations. La longueur des pages dissuade bien souvent d’une lecture attentive. Et pourtant… Des clauses du contrat de prêt méritent une attention toute particulière car elles impactent directement le coût de votre crédit. Votre vigilance ne sera pas vaine, car il est possible de négocier les termes des clauses. A condition de ne pas avoir déjà paraphé le document.

  • Offre de prêt immobilier

Le prêteur est tenu d’informer l’emprunteur des risques qu’il prend avant de formuler par écrit une offre de prêt immobilier. Cette offre sera adressée gratuitement par courrier à l’emprunteur ainsi qu’aux éventuelles cautions déclarées par l’emprunteur.

  • Information du consommateur

Le prêteur doit informer le consommateur des risques du prêt qu’il s’apprête à souscrire.

Il lui remet un document qui comporte 2 simulations comportant des échéances et des durées de prêt différents.

  • Vérification de la solvabilité

Le prêteur doit évaluer la solvabilité de l’emprunteur. Pour cela, il doit obtenir de l’emprunteur des éléments exacts et complets sur sa situation.

Le prêteur réclame alors à l’emprunteur les informations et les justificatifs nécessaires et lui indique les délais dans lesquels ces documents doivent lui être fournis.

Si l’emprunteur ne fournit pas ces informations, le prêteur ne pourra pas accorder le crédit.

  • Contenu de l’offre

Le prêteur adresse gratuitement à l’emprunteur et aux éventuelles cautions, par écrit, une offre de prêt. Cette offre est accompagnée de la fiche d’information standardisée européenne (Fise).

  • Taux fixe

Sur l’offre de prêt, sont mentionnés notamment :

  • L’identité du prêteur, de l’emprunteur et éventuellement de la caution ;
  • la nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple) ;
  • L’objet du prêt (achat d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison) ;
  • La date à laquelle les fonds seront disponibles ;
  • Le montant du crédit, son coût total et son taux ;
  • Les garanties exigées ;
  • Les conditions de transfert du prêt à une autre personne ;
  • l’information que l’emprunteur peut souscrire une assuranceauprès de l’assureur de son choix ;
  • Un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts.
  • Taux variable

Sur l’offre de prêt, sont mentionnés notamment :

  • L’identité du prêteur, de l’emprunteur et éventuellement de la caution ;
  • la nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple) ;
  • L’objet du prêt (achat d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison) ;
  • La date à laquelle les fonds seront disponibles ;
  • Un document d’information (à caractère indicatif) contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit ;
  • Le montant du crédit, son coût total et son taux ;
  • Les garanties exigées ;
  • Les conditions de transfert du prêt à une autre personne ;
  • l’information que l’emprunteur peut souscrire une assuranceauprès de l’assureur de son choix ;
  • Une notice vous présentant les conditions et les modalités de variation du taux d’intérêt.

Attention :

Toute modification des conditions d’obtention d’un prêt à taux d’intérêt fixe (montant ou taux du crédit) donne lieu à la remise d’une nouvelle offre préalable.

Si le prêteur propose une assurance,

  • Il devra joindre une notice d’information présentant les modalités de celle-ci,
  • Et il ne pourra pas modifier sans l’accord de l’emprunteur les risques garantis, le tarif de l’assurance ou les modalités de sa mise en jeu.

 

  • Durée de validité de l’offre

Le prêteur doit maintenir les conditions de son offre de prêt pendant une durée minimale de 30 jours calendaires (à partir du moment où vous la recevez).

  • Délai de réflexion

Pour être valable, l’offre doit être acceptée par l’emprunteur et ses éventuelles cautions.

Cette acceptation ne peut être réalisée qu’à la fin du délai de réflexion.

Ce délai est de 10 jours calendaires et débute le lendemain du jour de la réception de l’offre.

Ainsi, par exemple, si vous recevez une offre de prêt le 1er février, vous ne pourrez l’accepter qu’à partir du 12 février.

Jusqu’à acceptation de l’offre, vous ne devrez recevoir aucun versement du prêteur.

  • Acceptation

Vous devez renvoyer l’offre de prêt signée par lettre au terme de ce délai, pour signifier votre acceptation.

Qu’est-ce que la convention Aeras ?

La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un risque aggravé de santé) est une convention française qui vise à améliorer l’accès au crédit pour les personnes malades ou qui l’ont été.

Elle a été signée par les professionnels de la banque et de l’assurance, les associations et les pouvoirs publics le 6 juillet 2006 et elle est entrée en vigueur au début de janvier 2007. Elle remplace la convention Belorgey, qui avait déjà permis des avancées importantes : 99,7 % des demandes de crédits présentées ont pu bénéficier d’une offre d’assurance.

La loi du 31 janvier 2007 consacre les principes de la nouvelle convention, les modalités relevant du texte conventionnel.

La convention s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé Aeras permet à une personne qui a ou a eu un problème grave de santé d’obtenir plus facilement un prêt immobilier ou un crédit à la consommation. En effet, elle lui permet, sous conditions, d’obtenir une assurance pour ce type de prêt, sans avoir à compléter un questionnaire médical.

  • Pour qui ?

Vous pouvez souscrire un prêt immobilier même si vous présentez un risque aggravé de santé.

En effet, si votre état de santé ne vous permet pas d’obtenir une assurance aux conditions habituelles, l’établissement de crédit vous proposera une convention Aeras.

Pour en bénéficier, vous devrez :

  • Être avoir moins de 70 ans à la fin du remboursement du prêt,
  • Et réaliser un emprunt d’un montant maximum de 320 000 €.

L’emprunt sera accordé en fonction de votre solvabilité.

À savoir

La convention intègre un droit à l’oubli pour les personnes guéries d’un cancer dont le traitement est terminé, sans rechute, depuis 10 ans au moins (ou 5 ans s’il avait été diagnostiqué avant ses 18 ans). Vous n’avez pas à le signaler à l’assureur, qui ne doit pas vous appliquer de surprime ni vous exclure de la garantie.

  • Comment obtenir la convention AREAS ?

Vous devez déposer une demande d’assurance pour le prêt immobilier que vous souhaitez souscrire auprès de votre prêteur ou d’un autre assureur. Vous pouvez le faire avant d’obtenir une offre de prêt.

Votre demande est alors examinée par l’assureur. Si votre état de santé ne lui permet pas de vous assurer aux tarifs et conditions standard, votre dossier est automatiquement examiné par un service médical spécialisé, sans que vous n’ayez de démarche particulière à réaliser.

À l’issue de cette étude, si vous obtenez un accord de l’assureur, celui-ci est valable 4 mois.

Dans le cas contraire, votre dossier est examiné, toujours sans que n’ayez à intervenir, par un 3e niveau qui va vérifier que votre situation ne peut pas entrer dans le cadre de la convention Aeras.

En cas d’accord, l’assureur vous informe et peut vous proposer un tarif intégrant une surprime d’assurance qui ne peut pas dépasser 1,4 points de plus que le taux effectif global de l’emprunt (TEG).

En cas de refus, l’assureur doit vous l’indiquez en vous informant des raisons de ce refus. Il devra dans ce courrier vous indiquer les coordonnées de la commission de médiation de la convention Aeras à saisir en recours.

  • Délai

Le délai maximal de traitement d’une demande de prêt avec assurance est de 5 semaines, dont :

  • 3 pour la réponse de l’assurance,
  • Et 2 pour celle de la banque après connaissance de votre acceptation de la proposition d’assurance.

Dans ces conditions, un accord d’assurance est valable 4 mois.

  • Recours

Si les conditions de la convention Aeras n’ont pas été appliquées, vous pouvez saisir la commission de médiation de la convention Aeras chargée de trouver un règlement amiable.

En quoi consiste l’assurance de l’emprunteur ?

L’assurance emprunteur souscrite pour garantir un emprunt permet d’être assuré en cas de décès, d’invalidité et/ou de perte d’emploi. Lorsque l’un de ces événements survient, l’assureur rembourse les échéances du prêt, en totalité ou en partie.

L’assurance d’un prêt immobilier n’est pas obligatoire, mais l’organisme prêteur peut l’exiger, en particulier en ce qui concerne les risques liés au décès et à l’invalidité. L’emprunteur choisit librement l’établissement qui l’assure et n’est pas obligé d’opter pour l’assurance proposée par le prêteur. La personne ayant ou ayant eu des problèmes de santé graves peut bénéficier de la convention Aeras.

  • L’assurance emprunteur, une sécurité pour tous

Lorsque vous souhaitez réaliser un emprunt auprès d’un établissement de crédit, dans la majorité des cas il est nécessaire de souscrire une assurance emprunteur pour garantir votre emprunt. C’est une sécurité pour vous et votre famille, c’en est une aussi pour l’organisme de crédit : en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi, c’est l’assurance qui rembourse l’établissement de crédit.

  • Choisir l’assurance

Vous pouvez adhérer au contrat d’assurance proposé par votre organisme de crédit qui a négocié une assurance collective auprès d’un assureur.

Vous pouvez aussi opter pour une délégation d’assurance, c’est-à-dire souscrire un contrat d’assurance auprès de l’assureur de votre choix. Si ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance proposé par l’organisme de crédit, ce dernier l’acceptera après une étude détaillée de votre dossier.

Par ailleurs, vous pouvez, pendant les douze mois suivant la signature d’une offre de prêt, résilier l’assurance emprunteur souscrite auprès de votre organisme de crédit à condition de lui présenter un contrat d’assurance emprunteur comportant un niveau de garantie équivalent.

A savoir, si vous avez choisi votre propre assureur

Pour les crédits immobiliers, l’assureur que vous avez choisi sera tenu d’informer l’organisme de crédit en cas de non-paiement des cotisations d’assurance.

Pour les crédits à la consommation, dans les cas où l’assurance est exigée par l’organisme de crédit, l’assureur que vous avez choisi sera tenu d’informer l’organisme de crédit en cas de non-paiement des cotisations d’assurance.

  • S’assurer avec un problème de santé : la convention AERAS

La convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) vous concerne si votre état de santé ne vous permet pas d’obtenir une assurance emprunteur aux conditions standard du contrat d’assurance (c’est-à-dire sans majoration de tarif ou exclusion de garanties).
La convention AERAS, signée par les pouvoirs publics, les banquiers, les assureurs et les associations de malades et de consommateurs, a pour objectif de faciliter l’accès à l’assurance et à l’emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème de santé. Ce dispositif s’applique, sous certaines conditions, à l’assurance des prêts à la consommation, immobiliers et professionnels.
L’instauration d’un droit à l’oubli et la mise en place d’une grille de référence complètent la convention AERAS. Ils permettent d’étendre, sous certaines conditions, l’accès à l’assurance emprunteur sans exclusion ni majoration tarifaire.

  • Co-emprunt et assurance

Si le prêt est établi au nom de plusieurs personnes (co-emprunteurs), vous devez préciser à l’assureur la part du capital assurée pour chacun (la quotité assurée).

Par exemple, si vous êtes deux co-emprunteurs, vous pouvez :

  • Soit vous assurer chacun pour la totalité du capital. Si l’un des co-emprunteurs décède, l’assureur remboursera à l’organisme de crédit la totalité du capital restant dû ;
  • Soit vous assurer l’un et l’autre pour une partie du capital. Si par exemple chacun des co-emprunteurs est assuré à hauteur de 50%, en cas de décès de l’un d’entre eux, l’assureur règlera à l’organisme de crédit la moitié du capital restant dû.

 

  • Les garanties alternatives pour remplacer l’assurance emprunteur

Si vous n’avez pu obtenir une assurance emprunteur, vous pouvez rechercher une solution alternative pour garantir votre emprunt et pouvoir ainsi réaliser votre projet. Il peut s’agir d’une garantie personnelle comme le cautionnement (une personne s’engage à rembourser votre emprunt en cas de non-exécution de votre obligation de remboursement du prêt) ou d’une garantie réelle comme le nantissement d’un capital ou une hypothèque sur un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire.

Dans tous les cas, c’est l’organisme de crédit qui apprécie la valeur de cette garantie alternative.

  • Les étapes pour souscrire une assurance emprunteur

Afin que vous disposiez de toutes les informations nécessaires pour choisir votre assurance emprunteur, les organismes de crédits et les assureurs sont tenus de vous remettre plusieurs documents d’information à différentes étapes de votre dossier.

Votre emprunt concerne un crédit immobilier

  • Dès la première simulation de prêt effectuée par l’organisme de crédit ce dernier vous remettra une fiche standardisée d’information (FSI). Cette fiche présente notamment les garanties d’assurance exigées par l’organisme de crédit pour l’octroi d’un prêt, ainsi qu’un exemple chiffré du coût de l’assurance. C’est une fiche d’information non contractuelle. Elle a pour objectif de permettre la comparaison des offres d’assurance.
  • Si vous consultez d’autres assureurs pour vous renseigner sur leur offre d’assurance emprunteur, ces derniers vous remettront également une fiche standardisée d’information (FSI), qui vous permettra d’effectuer une comparaison entre les offres.

Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a défini une liste de critères qui permet d’effectuer une comparaison entre le niveau de garantie exigé par l’organisme de crédit et celui des contrats proposés par les assureurs que vous aurez consultés.

  • Une fois que votre demande d’emprunt a été étudiée par l’organisme de crédit, ce dernier vous remet le plus tôt possible une fiche personnalisée.

Cette fiche décrit de façon détaillée et complète les garanties d’assurance exigées par l’organisme de crédit pour vous octroyer votre prêt.

  • Si vous choisissez la délégation d’assurance, c’est-à-dire de vous assurer auprès d’un assureur différent de celui proposé par l’organisme de crédit, cette fiche servira à apprécier s’il y a ou non équivalence du niveau de garantie entre le contrat d’assurance emprunteur que vous avez choisi et celui de l’organisme de crédit. L’assureur que vous avez choisi vous envoie toutes les informations sur le contrat d’assurance emprunteur souscrit auprès de lui que vous remettrez à l’organisme de crédit pour qu’il puisse effectuer la comparaison entre les deux offres et donner ou non son accord sur la délégation d’assurance.
  • Lorsque l’offre de prêt définitive est émise par l’organisme de crédit, une notice d’information remise par l’assureur ou par l’organisme de crédit est annexée au contrat de prêt. Cette notice décrit précisément les garanties et modalités de mise en jeu du contrat d’assurance emprunteur.

 

  • Les garanties d’un contrat d’assurance de prêt

La garantie décès

L’assurance emprunteur comprend toujours une garantie décès.

Cette garantie prévoit, en cas de décès de l’assuré, le versement à la banque du capital non encore remboursé au jour du décès.

Les ayants droit de la personne décédée sont alors déliés de toute obligation de remboursement. Le bien immobilier entre dans le patrimoine de la succession. Le contrat prend fin après remboursement de la dernière échéance du prêt ou au décès de l’assuré.

Le plus souvent, l’assureur rembourse aussi le capital en cas de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

La garantie invalidité

La garantie invalidité (+ lien glossaire) est accordée en extension de la garantie décès dans le cadre de l’assurance emprunteur. Cette garantie invalidité peut porter sur l’invalidité fonctionnelle, l’inaptitude à exercer une activité professionnelle ou la perte totale et irréversible d’autonomie.

Avec cette garantie l’assureur prend en charge les mensualités, soit partiellement, soit dans leur totalité, selon les dispositions du contrat d’assurance emprunteur.

La garantie perte d’emploi

Une garantie perte d’emploi est parfois accordée pour couvrir le risque d’un licenciement. Le plus souvent proposée dans le cadre d’un emprunt immobilier, cette garantie prévoit le remboursement des échéances de prêt immobilier si vous êtes licencié.

Les conditions de mise en jeu de cette garantie peuvent varier selon les contrats d’assurance.

  • La mise en jeu du contrat d’assurance du prêt

La déclaration : formalités et délais

Si vous avez opté pour l’assurance proposée par l’organisme de crédit, c’est à lui qu’il faudra adresser la déclaration, de préférence par lettre recommandée, pour faire fonctionner l’assurance. Il transmettra la demande d’indemnisation à l’assureur qui versera les indemnités prévues par le contrat d’assurance du prêt.

Si vous avez choisi votre propre assureur, il conviendra de vous adresser à lui directement.

Quelle que soit la garantie mise en jeu, les délais de déclaration qui figurent dans le contrat d’assurance doivent être respectés. Dans le cas contraire, cela peut avoir pour conséquence la perte de l’indemnité ou le versement de l’indemnité uniquement à partir de l’envoi de la déclaration.

Les démarches en cas de désaccord avec la société d’assurances

La notice d’information remise à l’emprunteur précise toujours :

  • Les modalités d’examen des réclamations ;
  • Les instances chargées d’étudier ces réclamations (service consommateurs ou clientèle de la société d’assurances, recours à la Médiation de l’Assurance).

Le recours à ces instances ne prive pas l’emprunteur d’intenter une action en justice.
Pour une contestation relative à l’état d’invalidité ou d’incapacité, il est possible de faire procéder, à ses frais, à une contre-expertise par le médecin expert de son choix. En cas de désaccord entre le médecin expert de l’assuré et celui de la société d’assurances, ils pourront être départagés par un troisième expert. La moitié des honoraires de ce dernier est à la charge de l’assuré.

Lorsque la contestation porte sur la mise en jeu de la garantie, l’assuré peut faire jouer son contrat d’assurance de protection juridique si ce type de situation est prévu.

Tout ce qui concerne l’hypothèque d’un crédit immobilier

Un crédit classique immobilier peut parfois être assorti d’une hypothèque. L’hypothèque est une garantie qui porte sur le bien immobilier. Le créancier, s’il n’est pas payé dans les délais prévus, pourra obtenir la saisie de l’immeuble pour se rembourser.

  • En quoi consiste l’hypothèque d’un crédit immobilier ?

Une hypothèque est une garantie que prend un créancier quand il prête des fonds à une personne.

Cette garantie porte sur un bien immobilier.

Si l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser sa dette dans les délais convenus, le créancier pourra, grâce à l’hypothèque, obtenir la saisie du bien immobilier afin de se rembourser.

  • La mise en place de l’hypothèque d’un crédit immobilier

L’hypothèque est une garantie qui porte sur un bien immobilier, dont vous êtes déjà propriétaire ou que vous allez acquérir grâce à l’emprunt contracté.

L’organisme prêteur garantit ainsi les fonds qu’il vous prête, et pourra, si vous ne remboursez pas votre crédit, obtenir la saisie et la vente du bien hypothéqué.

Cette hypothèque doit être faite devant un notaire et donne lieu à une publication aux services de la publicité foncière.

À noter :

L’hypothèque peut parfois concerner une autre forme de crédit et ne doit pas être confondue avec l’hypothèque judiciaire.

  • Quelle est la durée de l’hypothèque d’un crédit immobilier ?

L’hypothèque dure aussi longtemps que le crédit. Cependant, elle reste encore inscrite aux services de la publicité foncière pendant une année après la fin du crédit, sans toutefois que la durée de l’inscription ne puisse dépasser 50 ans.

Vous pouvez toutefois, sous condition, faire lever cette hypothèque.

À savoir :

Si vous vendez votre bien immobilier avant la fin du crédit, vous devrez obtenir la mainlevée de l’hypothèque, qui entraîne des frais et le paiement de droits et taxes.

  • Couts de l’hypothèque d’un crédit immobilier

Outre les frais relatifs au crédit, vous devrez prendre en charge des frais d’acquisition :

Ils comprennent des impôts, des taxes, la rémunération du notaire et des frais d’hypothèque.

La rémunération du notaire est fixée par un décret.

  • Peut-on faire lever une hypothèque ?

La levée de l’hypothèque est une pratique fréquente, en particulier lorsqu’un bien immobilier est revendu avant d’être totalement remboursé (si l’emprunt était garanti par l’hypothèque).

Elle peut intervenir après un accord entre l’emprunteur et le prêteur ou, si un accord n’est pas possible, suite à une décision judiciaire.

Accord amiable

Cet accord amiable doit obligatoirement prendre la forme d’un acte authentique fait par un notaire.

Les frais de cet acte de mainlevée d’hypothèque sont à la charge de l’emprunteur.

Cas de refus du créancier

En cas de refus du créancier d’accorder la mainlevée, l’emprunteur peut demander au tribunal de radier l’inscription hypothécaire.

 

La renégociation ou l’rachat du crédit immobilier

Vous pouvez renégocier un crédit immobilier avec l’établissement qui vous l’a accordé. Vous pouvez aussi le faire racheter par une autre banque. Dans les 2 cas, cela devrait vous permettre d’obtenir de meilleures conditions que celles obtenues à l’origine, notamment un taux plus favorable ou une durée de remboursement plus courte, voir les 2 à la fois. Cependant, les frais ne seront pas les mêmes suivant les situations.

  • Renégocier avec sa banque

La renégociation d’un prêt immobilier se réalise avec la banque qui vous a accordé le prêt d’origine.

Elle doit vous permettre d’obtenir de meilleures conditions avec un taux d’intérêt plus faible qu’à l’origine. Cela peut donc se traduire par :

  • Un allègement de vos mensualités de prêt à rembourser,
  • Ou une réduction de la durée de vos remboursements.

C’est un aménagement du contrat, officialisé par un avenant au contrat immobilier initial. Elle ne nécessite donc pas de respecter le formalisme de l’offre du prêt initial.

Cette renégociation ne devrait pas entraîner d’autres frais que les droits de dossier (qui sont généralement négociables dans ce cas).

  • Composition de l’avenant pour un prêt à taux fixe

L’avenant comprend pour un prêt à taux fixe :

  • Un échéancier, détaillant pour chaque échéance le capital restant dû en cas de remboursement anticipé,
  • le taux effectif globalet le coût du crédit, calculés sur la base des seules échéances et frais à venir.
  • Composition de l’avenant pour un prêt à taux variable

L’avenant comprend pour un prêt à taux variable :

  • Un échéancier, détaillant pour chaque échéance le capital restant dû en cas de remboursement anticipé,
  • le taux effectif globalet le coût du crédit, calculés sur la base des seules échéances, et les frais à venir jusqu’à la date de révision du taux,
  • Les conditions et modalités de variation du taux.

À savoir :

Quel que soit le type de prêt que vous souhaitez souscrire, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours à partir de la réception de l’avenant pour l’accepter ou le refuser.

  • Comment s’effectue le rachat du crédit immobilier ?

Le rachat de crédit consiste à faire racheter son ou ses crédit(s) par un nouvel établissement financier. Il donne lieu à un nouveau contrat comme s’il s’agissait d’un premier emprunt.

Vous devrez généralement payer :

Pour ce nouveau contrat, le prêteur peut vérifier votre taux d’endettement. S’il le juge trop important, il n’a pas l’obligation de vous accorder un nouveau prêt.

À noter :

pour garantir le prêt, le prêteur peut vous imposer une nouvelle assuranceune caution bancaire ou une hypothèque.

 

Le remboursement anticipé du prêt immobilier

Un emprunteur peut, à l’occasion d’une rentrée d’argent imprévue par exemple, décider de rembourser, avant le terme de son contrat, une partie ou la totalité de son prêt. Le contrat de prêt peut prévoir une indemnité pour ce remboursement anticipé. Ce remboursement doit également avoir une valeur minimale.

Vous pouvez décider à tout moment de rembourser la totalité ou une partie de votre prêt immobilier. Vous décidez, dans le cas d’un remboursement partiel, la somme que vous affectez à ce remboursement.

Cependant, ce remboursement doit être au moins égal à 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit du solde de ce prêt.

  • Pénalité

Le contrat peut prévoir que vous deviez payer une indemnité au prêteur si vous remboursez votre prêt de façon anticipée.

Cette indemnité :

  • Ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé par anticipation (c’est à dire le capital restant dû) au taux moyen du prêt,
  • Et ne peut pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Elle peut être majorée des intérêts compensateurs pour les remboursements anticipés de prêts à taux variable.

Si votre prêt a été obtenu depuis le 1er juillet 1999, vous n’aurez pas d’indemnité en cas de remboursement anticipé de votre prêt si vous ou votre époux(se) :

  • Devez vendre votre logement suite à un changement de lieu de travail,
  • Ou êtes contraint de cesser votre activité professionnelle (licenciement notamment),
  • Ou décédez.

Les différents prêts existants du crédit immobilier

Les types de prêt auxquels vous pouvez prétendre dépendent de votre projet immobilier (résidence principale ou investissement), du logement (neuf ou ancien) et de votre situation. Il est possible d’en cumuler plusieurs pour compléter son financement. Découvrez les principales formules de crédit proposées par les banques.

Le crédit immobilier concerne les opérations d’achat d’un immeuble à usage d’habitation (ou professionnel et d’habitation) ou d’un terrain destiné à sa construction. Il peut également concerner les réparations, l’amélioration ou l’entretien d’un immeuble si le montant du crédit est supérieur à 75 000 €.

Différents types de prêts, notamment :

  • Prêt épargne logement, obtenus grâce à un plan d’épargne logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL),
  • Prêt à taux zéro renforcé (PTZ+),
  • Prêt classique, accordé par une banque,
  • Prêt conventionné d’accession sociale (PAS),
  • Prêt Action logement (ex-1% logement),
  • Prêt accordé par une caisse de retraite ou une mutuelle,
  • Prêt accordé aux fonctionnaires,
  • Prêts relais (prêts contractés dans l’attente de la vente du logement précédent).

Attention

Certains prêts sont soumis à des conditions de ressources (PTZ+, PAS, voire le prêt classique) ou à un apport personnel.

Quels sont le différent type de crédit immobilier ?

  • Prêt immobilier classique

Un prêt immobilier classique est proposé par un établissement bancaire au ménage qui souhaite effectuer une opération immobilière.

Ce type de prêt n’est pas réglementé et peut être utilisé notamment pour l’achat d’un logement ou d’un terrain, mais aussi pour financer les travaux d’une propriété. L’établissement bancaire transmet par courrier une offre de prêt au particulier, qui disposera alors d’un délai pour l’accepter ou non.

Sachez qu’il existe de nombreux types de prêts immobiliers dont certains sont cumulables. Cela étant, compte tenu de la complexité des montages financiers, du type de bien à financer, des revenus et de l’âge des acheteurs, de la zone géographique concernée, des contraintes juridiques ou fiscales et des pièges à éviter… seul un courtier en prêt immobilier peut vous proposer un cocktail de prêts immobiliers cohérent vous garantissant les meilleurs taux du marché.

Offre de prêt immobilier classique

Le prêt immobilier classique proposé par un établissement bancaire à un ménage n’est pas réglementé.

Les formules proposées par les établissements prêteurs sont différentes et prennent en compte les revenus du ménage.

Avant de vous faire une offre, le prêteur doit vous informer des conséquences de la prise d’un emprunt, notamment sur les risques de surendettement, et vérifier vos capacités de le rembourser.

Le prêteur doit vous adresser gratuitement l’offre de prêt par courrier. Il doit également adresser cette offre à vos éventuelles cautions.

L’offre comporte les mentions obligatoires et reste valable pendant 30 jours (à la date de la réception du courrier).

Vous disposez d’un délai de réflexion qui débute le lendemain de la réception de cette offre.

Durée de prêt immobilier classique

La durée est variable, généralement négociée entre l’emprunteur et le prêteur. Ainsi la durée moyenne d’un prêt est de 20 à 25 ans, mais peut parfois aller jusqu’à 30 ou 35 ans.

Montant du prêt immobilier classique

Le crédit immobilier concerne l’achat d’un immeuble à usage d’habitation (ou professionnel et d’habitation) ou l’achat d’un terrain destiné à sa construction. Il peut également concerner les réparations, l’amélioration ou l’entretien d’un immeuble si le montant du crédit est supérieur à 75 000 €.

Dans les autres cas, il sera considéré comme un prêt à la consommation.

Il n’a pas de montant maximum, mais la valeur de ce prêt dépend généralement du montant des ressources de l’emprunteur.

Taux

Le taux d’intérêt est défini par le prêteur. Il peut s’agir :

  • D’un taux fixe, qui ne changera pas pendant la durée du prêt,
  • D’un taux progressif, qui progresse au fil du temps ou en fonction d’un indice (par exemple le taux interbancaire de la zone euro),
  • D’un taux modulable, qui varie selon la situation du ménage.

Les établissements prêteurs ont des taux différents. Vous êtes donc libre de comparer ces taux.

À noter :

même si le taux de votre prêt est fixe, il est généralement possible de renégocier le prêt en cours pour obtenir de meilleures conditions.

Garantie du prêt

Le prêteur peut exiger des garanties pour le prêt.

Il peut ainsi vous réclamer :

Assurance

Le prêteur peut exiger une assurance.

Cependant, il ne peut pas vous imposer le choix de l’assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par le prêteur.

L’assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l’invalidité ou la perte d’emploi.

Domiciliation bancaire

Le prêteur peut exiger l’ouverture d’un compte dans son établissement pour accorder le prêt.

Il peut également demander que vos revenus d’activité y soient domiciliés. En revanche, il ne peut pas vous l’imposer. Cependant, le prêteur peut vous accorder, si vous le faites, une contrepartie individualisée.

Acceptation

Vous ne pouvez pas accepter l’offre avant un délai obligatoire réflexion de 10 jours (à partir de la réception de l’offre).

Vous pouvez donc retourner l’offre à votre prêteur dès le 11e jour, par courrier, pour acceptation, datée et signée.

Déblocage

Aucun versement ne peut être réalisé avant la fin du délai de réflexion.

Quand l’opération se déroule avec l’intervention d’un notaire, les fonds sont généralement débloqués au jour de la signature de l’acte devant celui-ci.

S’il s’agit de financer des travaux, les fonds sont débloqués par la banque en une ou plusieurs fois selon le calendrier prévu dans l’offre.

S’il s’agit de financer une construction ou un achat sur plan, un calendrier peut être négocié avec le constructeur et les fonds sont débloqués selon celui-ci.

Remboursement

Une fois le prêt mis en place, les remboursements de celui-ci s’opèrent selon le tableau de financement que vous avez reçu. Un remboursement par anticipation est également possible.

  • Prêt à taux zéro (PTZ)

Qu’est-ce qu’un prêt à taux zéro ?

Le PTZ est un prêt aidé par l’État.

Il peut vous permettre d’acheter votre 1er logement. Il ne peut pas financer la totalité de l’opération et doit donc être complété par un ou plusieurs prêts parmi lesquels :

À noter

Vous pouvez également compléter ces prêts avec un apport personnel.

Quelles sont les conditions nécessaires pour bénéficier d’un prêt à taux zéro ?

  • Qualité du demandeur

Vous devez certifier ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant la demande de prêt.

Toutefois, cette condition n’est pas exigée si vous ou l’un des occupants du logement :

  • Est titulaire d’une carte d’invalidité et dans l’incapacité de travailler,
  • Ou perçoit l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH),
  • Ou est victime d’une catastrophe (naturelle ou technologique par exemple) qui a rendu le logement définitivement inhabitable. La demande doit être alors réalisée dans les 2 ans suivant la publication de l’arrêté constatant le sinistre.

À savoir :

vous pouvez demander le transfert de votre PTZ si vous bénéficiez d’un PTZ et que vous vendez votre logement pour en acheter un nouveau.

  • Conditions de ressources

Vos ressources ne doivent pas excéder un plafond, qui est en fonction de vos charges de famille et de la zone où vous voulez acheter .

Le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de référence auquel on ajoute ceux des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal.

L’année de référence à prendre en compte est l’avant-dernière année précédant l’offre (année n-2). Par exemple, pour une offre de PTZ en 2016, les revenus pris en compte seront ceux de l’année 2014 indiqués sur votre avis d’imposition 2015.

Les ressources prises en compte correspondent au plus élevé des 2 montants suivants :

  • La somme des revenus fiscaux de l’ensemble des occupants du logement pour l’année n-2,
  • Ou le coût total de l’opération divisé par 9.

À noter :

Les revenus provenant de l’étranger doivent être intégrés dans les ressources à prendre en compte pour déterminer vos droits au PTZ. Vous devrez fournir un avis d’imposition de l’État où vous percevez des ressources à votre dossier ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale.

  • Résidence principale

Ce logement doit devenir votre résidence principale au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’achat du logement. Toutefois, cette condition peut être assouplie dans certains cas.

Le logement ne peut pas être loué pendant les 6 années suivants le versement du prêt, sauf situation spécifique.

  • Caractéristiques de l’immeuble

Le PTZ peut financer la construction ou l’achat de tout logement neuf, mais aussi :

  • L’achat d’un logement ancien avec travaux importants l’assimilant fiscalement à un local neuf,
  • Ou la transformation d’un local, neuf ou ancien, en logement (assimilé fiscalement à un local neuf),
  • Ou un logement ancien dont les travaux représentent 25% du coût total de l’opération (soit au moins un tiers de la valeur d’achat du logement seul). Ces travaux correspondent à la création de surfaces habitables supplémentaires ou à la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables ou à des travaux d’économies d’énergie.

Vous devrez alors fournir à l’établissement prêteur une attestation sur l’honneur, ainsi que les devis de ces travaux.

Attention :

Les travaux ne doivent pas avoir été commencés avant l’émission du PTZ.

Un PTZ peut parfois, sous conditions, financer une partie de l’achat d’un logement social ancien.

Quel est le montant du prêt à taux zéro ?

Pour déterminer le PTZ, on applique un pourcentage au coût total de l’opération (toutes taxes comprises) dans la limite d’un plafond.

Ce coût de l’opération comprend notamment :

  • Le coût de la construction ou de l’achat
  • Et les honoraires de négociation.

Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus.

Vous pouvez déterminer le PTZ auquel vous pouvez prétendre en utilisant ce simulateur :

Le montant maximum du PTZ

Le montant du PTZ est plafonné à 40 % du coût de l’opération.

Par exemple, pour un ménage avec 2 enfants (soit 4 occupants) qui achète un logement neuf dans la zone B2, le montant maximum du PTZ est de :

  • 60 000 € (soit 150 000 € x 40 %) si le coût de l’opération est de 150 000 €,
  • 88 000 € (soit 220 000 € x 40 %) si le coût de l’opération est égal ou supérieur à 220 000 €.
Montant maximum du PTZ selon la zone d’implantation du bien et le nombre d’occupant du bien Ce tableau présente le coût maximal de l’opération immobilière servant de base au calcul de la valeur du PTZ+ sera calculé. Ce coût dépend du nombre d’occupants du logement et de la zone dans laquelle se situe le logement.
Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 60 000 € 54 000 € 44 000 € 40 000 €
2 84 000 € 75 600 € 61 600 € 56 000 €
3 102 000 € 92 000 € 74 800 € 68 000 €
4 120 000 € 108 000 € 88 000 € 80 000 €
5 et plus 138 000 € 124 400 € 101 200 € 92 000 €

 

La durée du remboursement

La durée de remboursement du PTZ dépend de vos revenus, de la composition du ménage et de la zone géographique dans laquelle vous achetez votre futur logement.

Plus vos revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte.

Elle s’étend de 20 à 25 ans selon les cas, et comprend 2 périodes :

  • La période de différé, pendant laquelle vous ne remboursez pas le PTZ (cette période est, selon vos revenus, de 5, 10 ou 15 ans),
  • La période de remboursement du prêt, qui suit le différé, varie entre 10 et 15 ans.

Quels sont les établissements proposants le prêt à taux zéro / PTZ ?

L’établissement doit avoir passé une convention avec l’État. Vous choisissez celui de votre choix.

En revanche, l’établissement prêteur apprécie librement la solvabilité et les garanties de l’emprunteur et n’a pas l’obligation de vous accorder le PTZ.

  • Le PTZ peut-il financer l’acquisition d’un logement social ?

Oui, sous certaines conditions.

 

Qualité du demandeur

 

Le PTZ peut financer une partie de l’achat s’il est vendu par un bailleur social :

  • À ses occupants,
  • Ou aux gardiens d’immeuble qu’il emploie.

De plus, vous devrez certifier ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant la demande de prêt.

 

Conditions de ressources

 

Vos ressources ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend de vos charges de famille et de votre lieu de résidence.

 

Ressources maximales selon le nombre d’occupants et la zone d’implantation du logement
Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 personne 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
2 personnes 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €
3 personnes 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 €
4 personnes 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €
5 personnes 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 €
6 personnes 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €
7 personnes 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €
À partir de 8 personnes 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €

Le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de référence auquel on ajoute ceux des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal.

L’année de référence à prendre en compte est l’avant-dernière année précédant l’offre (année n-2).

Les ressources prises en compte correspondent au plus élevé des 2 montants suivants :

  • La somme des revenus fiscaux de l’ensemble des occupants du logement pour l’année n-2,
  • Ou le coût total de l’opération divisé par 9.

 

Caractéristiques du logement

 

Le prix de vente du logement doit être inférieur à l’évaluation faite par le service des domaines.

Ce logement doit devenir votre résidence principale au plus tard 1 an après l’achat du logement. Toutefois, cette condition peut être assouplie dans certains cas.

 

Montant

 

Pour déterminer le PTZ, on applique un pourcentage au coût total de l’opération toutes taxes comprises dans la limite d’un plafond.

Ce coût de l’opération comprend notamment le coût de l’achat du logement et les honoraires de négociation.

Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus.

 

À noter

 

Vous pouvez également utiliser un simulateur pour déterminer le PTZ dont vous pourrez bénéficier :

 

Plafond de l’opération retenu pour déterminer le PTZ

 

Coût maximal sur lequel le PTZ sera calculé, selon la zone d’implantation et le nombre d’occupant du logement. Ce tableau présente le coût maximal de l’opération immobilière servant de base au calcul de la valeur du PTZ+ sera calculé. Ce coût dépend du nombre d’occupants du logement et de la zone dans laquelle se situe le logement.
Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 150 000 € 135 000 € 110 000 € 100 000 €
2 210 000 € 189 000 € 154 000 € 140 000 €
3 255 000 € 230 000 € 187 000 € 170 000 €
4 300 000 € 270 000 € 220 000 € 200 000 €
5 et plus 345 000 € 311 000 € 253 000 € 230 000 €

 

Pourcentage appliqué

 

Le pourcentage appliqué est de 10 % du coût total de l’opération, pour toutes les zones.

 

Exemple de calcul

 

Pour un ménage avec 2 enfants souhaitant acheter un logement neuf dans la zone B2, le montant maximum du PTZ est de :

  • 15 000 € (soit 150 000 € x 10 %) si le coût de l’opération est de 150 000 €,
  • 22 000 € (soit 220 000 € x 10 %) si le coût de l’opération est égal ou supérieur à 220 000 €.

 

Durée du remboursement

La durée de remboursement du PTZ peut s’étendre de 20 à 25 ans.

À noter

 

Selon vos revenus, la composition de votre ménage et la zone géographique où se trouve le logement, vous pouvez bénéficier d’un différé de remboursement.

 

Etablissement de crédit proposant le PTZ

L’établissement doit avoir passé une convention avec l’État.

Vous pouvez choisir librement le prêteur de votre choix.

En revanche, l’établissement prêteur apprécie librement la solvabilité et les garanties de l’emprunteur et n’a pas l’obligation d’accorder le PTZ.

 

Peut-on bénéficier plusieurs fois d’un prêt à taux zéro (PTZ) ?

Le dispositif du prêt à taux zéro (PTZ) s’adresse aux primo-accédants, c’est-à-dire à ceux qui souhaitent acheter leur logement principal pour la première fois. Pour pouvoir en bénéficier, vous devrez alors certifier ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant votre demande.

Il est donc possible de bénéficier de ce dispositif plusieurs fois, à condition d’en respecter les conditions. Il est possible de bénéficier plusieurs fois d’un PTZ, à la condition que vous n’ayez pas été propriétaire de votre logement principal au cours des 2 dernières années. Il faudra par ailleurs que vous respectiez les autres conditions nécessaires.

 

Exceptions

En cas de séparation

 

Si vous aviez contracté un PTZ avec la personne avec qui vous viviez en couple, vous ne pouvez pas en bénéficier de nouveau dans l’immédiat.

Vous devez respecter le délai de 2 ans pendant lequel vous ne devez pas être propriétaire de votre logement principal pour pouvoir bénéficier d’un PTZ. Vous devez également respecter les autres conditions nécessaires.

 

En cas de nouvelle union

 

Pour bénéficier d’un PTZ, il faut que chacun des emprunteurs déclare ne pas avoir été propriétaire de son logement principal au cours des 2 années qui précédent la demande.

 

En cas de handicap ou d’invalidité

 

Vous pouvez donc demander à bénéficier d’un PTZ sans avoir à remplir la condition de primo-accédant si :

  • Vous êtes titulaire d’une carte d’invalidité de 2e ou 3e catégorie (incapacité absolue de travailler),
  • Ou si vous bénéficiez de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH).

 

En cas de catastrophe naturelle

 

Si vous êtes victime d’une catastrophe (par exemple : catastrophe naturelle, technologique) qui a rendu votre résidence définitivement inhabitable, vous pouvez donc demander à bénéficier d’un PTZ sans avoir à remplir la condition de primo-accédant. La demande doit être réalisée dans les 2 ans suivant la publication de l’arrêté constatant le sinistre au Journal officiel.

 

Peut-on bénéficier du PTZ si on est déjà propriétaire d’un logement ?

Oui, dans 2 situations.

 

Si vous êtes nu propriétaire ou usufruitier

 

Le titulaire de l’usufruit ou de la nue-propriété n’est pas considéré comme propriétaire du bien immobilier. Il peut donc bénéficier du dispositif de PTZ en tant que primo-accédant.

Cependant, il doit remplir également les autres conditions d’obtention du PTZ pour pouvoir en bénéficier.

 

Vous avez déjà une résidence secondaire

 

Vous pouvez obtenir un PTZ pour acheter votre résidence principale :

  • Si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire,
  • Et que et n’avez pas été propriétaires de votre résidence principale les 2 années avant votre demande.

Vous devrez également respecter l’ensemble des conditions pour pouvoir prétendre à bénéficier du PTZ, notamment des conditions de ressources.

 

Que devient le PTZ en cas de revente du logement ?

Si vous aviez souscrit un prêt à taux zéro (PTZ) et que vous revendez le bien acquis avec ce prêt, vous devrez rembourser le solde.

Si vous souhaitez acheter un nouveau bien, vous ne pourrez pas obtenir un nouveau PTZ, car ce dispositif est réservé aux primo-accédant. Ainsi, il faudrait que vous ne soyez plus propriétaire de votre logement principal pendant 2 ans.

Toutefois, vous pouvez, avec l’accord de la banque qui vous a accordé le PTZ, demander un transfert de votre prêt.

Ce transfert ne concernera que le capital restant dû.

Vous continuerez alors à rembourser le PTZ de la même manière qu’auparavant et pourrez utiliser les fonds pour acheter votre nouvelle résidence principale. Si le transfert intervient dans les 6 années qui suivent le versement du prêt, l’opération doit cependant respecter les conditions d’éligibilité du PTZ à la date du transfert.

 

Attention

 

Ce transfert est soumis à l’accord de la banque émettrice du PTZ. Elle peut le refuser, notamment si elle considère que vos garanties sont insuffisantes.

 

Le PTZ est-il réservé exclusivement à l’achat de sa résidence principale ?

Oui. Le prêt à taux zéro (PTZ) s’adresse aux personnes qui achètent :

 

  • Leur résidence principale, ou un logement qui le deviendra au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’achat du logement
  • Ou un logement qui va devenir leur résidence principale au moment de la retraite. Cependant, dans ce cas, le fait que le logement devienne la résidence principale ne doit pas intervenir dans plus de 6 ans.

 

Peut-on louer son logement acheté avec un PTZ ou un PAS ?

Un logement acquis avec un PTZ ou un prêt accession sociale (PAS) peut être loué à la condition que ce prêt vous ait été versé depuis plus de 6 ans. Cependant, certaines situations vous permettent de le faire avant ce délai de 6 ans.

A partir du 01/01/2016

Un logement acquis avec un PTZ ou un PAS ne peut pas être loué durant les 6 années suivant la date de versement du prêt, sauf si vous vous trouvez dans une des situations suivantes :

  • Le logement deviendra votre résidence principale au moment de votre retraite et celle-ci aura lieu dans moins de 6 ans,
  • Ou vous avez une mutation professionnelle,
  • Ou vous divorcezou vous rompez votre Pacs,
  • Ou vous êtes en situation d’invalidité ou d’incapacité reconnue par la délivrance d’une carte d’invalidité,
  • Ou vous êtes au chômage depuis plus d’1 an (situation attestée par l’inscription au Pôle Emploi).

Si vous êtes dans l’une de ces 5 situations, la location devra respecter toutes les conditions suivantes :

  • le logement ne peut être loué ni comme location saisonnière, ni comme logement meublé,
  • Le loyer est plafonné et ne peut pas être supérieur aux plafonds applicables à la location d’un logement locatif social,
  • Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser ces mêmes plafonds.

 

À noter

Six ans après le versement de votre prêt, ces conditions ne s’appliquent plus. Ce sont alors les règles de la location immobilière qui s’appliquent.

Prêt accordé avant le 1/01/2016

Un logement acquis avec un PTZ ou un PAS ne peut pas être loué tant que le prêt n’est pas intégralement remboursé.

Cependant, cette condition n’est pas exigée si :

  • Vous avez acheté un logement qui deviendra votre résidence principale au moment de votre retraite (sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de 6 ans),
  • Ou vous avez une mutation professionnelle,
  • ou vous divorcezou vous rompez votre Pacs,
  • Ou vous êtes en situation d’invalidité ou d’incapacité reconnue par la délivrance d’une carte d’invalidité,
  • Ou vous êtes au chômage depuis plus d’1 an (situation attestée par l’inscription au Pôle Emploi).

 

Attention

Le logement ne peut être loué ni comme location saisonnière, ni comme logement meublé.

Le bien acquis avec un PTZ ou un PAS peut être loué pendant une durée maximale de 6 ans.

Le loyer d’un logement acquis par le moyen d’un PTZ ou un PAS est plafonné.

Ainsi par exemple, vous ne pouvez pas fixer un loyer supérieur aux plafonds applicables à la location d’un logement locatif social.

Par ailleurs, vos ressources ne doivent pas dépasser ces mêmes plafonds.

 

À noter

Si le prêt a été émis à partir du 1er janvier 2011, des dérogations peuvent être accordées par l’établissement qui vous a attribué le prêt. Contactez-le pour en savoir plus.

 

 

  • Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer les travaux de rénovation énergétique des logements. Ce prêt peut être accordé au propriétaire de logement et au syndicat de copropriétaires jusqu’au 31 décembre 2018.

  • Eco prêt individuel

 Qui peut bénéficier de l’éco prêt individuel ?

Vous pouvez bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro individuel que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur de votre logement.

Logements concernés

Pour pouvoir bénéficier d’un éco-prêt :

  • Si votre logement a été construit avant le 1er janvier 1990,
  • et qu’il est utilisé en tant que résidence principale.

Travaux concernés

Vos travaux doivent concerner :

  • Soit des travaux répondant à 2 des 6 actions du bouquet de travaux suivant :
    • Isolation performante de la toiture,
    • Isolation performante des murs donnant sur l’extérieur,
    • Isolation performante des fenêtres et portes donnant sur l’extérieur,
    • Installation ou remplacement d’un chauffage ou d’une production d’eau chaude sanitaire,
    • Installation d’un chauffage utilisant les énergies renouvelables,
    • Installation d’une production d’eau chaude sanitaire utilisant les énergies renouvelables.
  • Soit des travaux de réhabilitation de votre système d’assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d’énergie,
  • Soit des travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale de votre logement déterminé par une étude thermique réalisée par un bureau d’étude thermique. Ce seuil est de 150 kWh/m²/an si la consommation d’énergie du logement avant les travaux est supérieure ou égale à 180 kWh/m²/an (80 kWh/m²/an si la consommation est inférieure à 180 kWh/m²/an). Vous êtes concernés par cette mesure uniquement si votre logement a été construit après le 1er janvier 1948.
    L’étude thermique ne doit pas être confondue avec le diagnostic de performance énergétique (DPE)qui est moins complet.

À noter 

Il est généralement plus efficace de commencer par bien isoler et ventiler votre logement, puis ensuite d’installer des systèmes de production de chauffage et d’eau chaude performants, voire utilisant les énergies renouvelables.

Formalités de l’éco prêt individuel

Choix de l’entreprise réalisant les travaux

Vos travaux doivent impérativement être réalisés par une entreprise bénéficiant d’un signe de qualité Reconnu garant de l’environnement(RGE). Cette qualification n’est pas exigée pour les travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d’énergie.

La recherche d’une entreprise RGE peut être faite à partir d’un service en ligne.

  • Bouquet de travaux
  • Atteinte d’une performance énergétique globale minimale
  • Réhabilitation d’un dispositif d’assainissement non collectif

Dépôt du dossier

Une fois le choix des travaux défini, vous devez vous adresser à une banque muni d’un formulaire « Devis » rempli avec les entreprises retenues.

À l’appui de votre demande, vous devez fournir tous les éléments suivants :

  • La date de construction de votre logement qui fait l’objet des travaux,
  • un justificatif de l’utilisation de votre logement en tant que résidence principale. Si le logement ne fait pas encore l’objet d’une telle utilisation, vous devez vous engager à rentre effective cette utilisation dans les 6 mois qui suivent la date de réalisation des travaux,
  • Votre dernier avis d’imposition,
  • Le descriptif des travaux faisant notamment apparaître le montant prévisionnel des travaux, signé par chaque entreprise, ainsi que l’ensemble des devis détaillés associés,
  • L’ensemble des certificats des entreprises bénéficiant du signe de qualité Reconnu garant de l’environnement (RGE).

Montant de l’éco prêt individuel

Le montant maximum accordé est de 30 000 €, remboursable sans intérêt.

Il n’est autorisé qu’un seul éco-PTZ individuel par logement. Toutefois, un copropriétaire peut cumuler un éco-PTZ avec celui accordé au syndicat de copropriétaires si son prêt finance d’autres travaux correspondant à l’une des actions du bouquet de travaux.

À savoir

À partir du 1er juillet 2016, vous aurez la possibilité de demander un 2nd prêt pour le même logement. Ce prêt complémentaire devra financer d’autres travaux correspondant à l’une au moins des actions du bouquet de travaux. Toutefois, la somme des 2 prêts ne devra pas dépasser les 30 000 €.

Versement de l’éco prêt individuel

Le versement de l’éco-PTZ peut s’effectuer :

  • En 1 seule fois sur la base du descriptif et des devis détaillés des travaux envisagés,
  • Ou en plusieurs fois sur la base des factures de travaux réalisés transmises à tout moment avant la date de clôture de l’éco-PTZ.

Remboursement de l’éco prêt individuel

La durée maximale de remboursement de l’éco-PTZ est de 15 ans pour les travaux de rénovation les plus lourds. C’est le cas notamment en cas de financement d’un bouquet de 3 opérations de travaux ou plus.

Tant que l’éco-PTZ n’est pas intégralement remboursé, le logement qui en bénéficie ne peut être :

  • Ni transformé en local commercial ou professionnel,
  • Ni affecté à la location saisonnière,
  • Ni utilisé comme résidence secondaire.

Le non-respect de cette obligation entraîne le remboursement intégral du capital restant dû.

Fin des travaux

Vous devez transmettre à la banque, dans un délai de 3 ans à partir de la date d’octroi de l’éco-PTZ, tous les éléments justifiant que les travaux ont été effectivement réalisés.

La justification des travaux s’effectue par le biais du formulaire « factures ».

  • Action logement, ex 1% logement

Ce prêt est accordé par Action Logement aux salariés des entreprises du secteur privé de 10 salariés et plus (hors secteur agricole) adhérentes au Comité interprofessionnel du logement (CIL). Il permet de financer l’acquisition ou construction de logements neufs ou anciens.

Logement ancien

Ce prêt à taux réduit permet de financer l’acquisition d’un logement ancien à usage de résidence principale.

Le logement doit être acquis en France (métropole ou Dom).

Attention

Le prêt accordé par Action Logement ne peut pas financer un bateau-logement ou une maison mobile (caravane, etc.)

Le diagnostic de performance énergétique doit être au moins de catégorie D.

La durée de prêt est au maximum de 20 ans.

Le prêt ne doit pas dépasser 30 % du coût total de l’opération.

Son montant peut varier de 7 000 € à 25 000 € et dépend de la zone où est située l’opération.

Montant du prêt « Action Logement » selon la zone d’implantation du bien
Zone d’implantation Montant minimum Montant maximum
Zone A 15 000 € 25 000 €
Zone B1 15 000 € 20 000 €
Zone B2 7 000 € 15 000 €
Zone C 7 000 € 10 000 €

Les fonds sont versés au plus tard 3 mois après l’acquisition du logement.

Le prêt Action logement n’est pas lié au contrat de travail et n’a donc pas à être remboursé par anticipation si l’emprunteur quitte son entreprise.

Renseignez-vous auprès de votre employeur pour savoir si vous pouvez en bénéficier.

Logement neuf

Ce prêt à taux réduit permet de financer l’acquisition d’un logement neuf (déjà construit) ou la construction d’un logement à usage de résidence principale

Les logements doivent être construits ou acquis en France (métropole et DOM).

Attention

Le prêt accordé par Action Logement ne peut pas financer un bateau-logement ou une maison mobile (caravane, etc.)

Le logement doit respecter des conditions de performance énergétique. En métropole, l’opération doit respecter la réglementation thermique « RT 2012 ».

La durée de prêt est au maximum de 20 ans.

Le prêt ne doit pas dépasser 30 % du coût total de l’opération.

Son montant peut varier de 7 000 € à 25 000 € et dépend de la zone où est située l’opération.

Montant du prêt « Action Logement » selon la zone d’implantation du bien
Zone d’implantation Montant minimum Montant maximum
Zone A 15 000 € 25 000 €
Zone B1 15 000 € 20 000 €
Zone B2 7 000 € 15 000 €
Zone C 7 000 € 10 000 €

Les fonds sont versés à l’expiration de celui des deux délais suivants le plus éloigné :

  • 1 an après la déclaration d’achèvement des travaux
  • 3 mois après la première occupation

Le prêt Action logement n’est pas lié au contrat de travail et n’a donc pas à être remboursé par anticipation si l’emprunteur quitte son entreprise.

Renseignez-vous auprès de votre employeur pour savoir si vous pouvez en bénéficier.

Où s’adresser ?

Action logement

Action Logement peut accorder des prêts aux salariés des entreprises du secteur privé adhérentes au Comité interprofessionnel du logement (CIL) pour l’acquisition d’un logement neuf ou ancien sans travaux.

Par téléphone

+33 (0)1 44 85 81 00

Par courrier

66 avenue du Maine

75682 PARIS CEDEX 14

  • Prêt aux fonctionnaires

Un prêt peut-être accordé pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux.

Il s’adresse aux agents titulaires de la fonction publique de l’État ainsi qu’aux personnels des départements et des communes.

Il n’est accordé qu’en complément d’un prêt conventionné ou d’un prêt d’accession sociale et sous conditions de ressources.

Renseignez-vous auprès de votre employeur pour savoir si vous pouvez en bénéficier.

  • Prêts des collectivités territoriales

Les collectivités territoriales peuvent accorder des prêts pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux.

Pour savoir si ce type d’aide existe localement, si vous pouvez en bénéficier et connaître les modalités des prêts, vous pouvez vous adresser à votre mairie ou votre conseil départemental.

 

  • Prêts des caisses de retraite complémentaires ou des mutuelles

Ces prêts peuvent être accordés pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux.

Les conditions d’octroi du prêt varient d’un organisme à un autre.

Renseignez-vous auprès de votre caisse de retraite complémentaire ou de votre mutuelle pour savoir si vous pouvez en bénéficier.

  • Emprunt collectif en copropriété

Un syndicat de copropriétaires peut souscrire un prêt bancaire pour financer divers travaux au sein de la copropriété

Financement concerné

Un prêt bancaire peut être souscrit au nom du syndicat de copropriétaires pour financer :

Copropriété concerné

L’emprunt collectif est souscrit au nom du syndicat des copropriétaires pour le compte :

  • De l’ensemble des copropriétaires,
  • Ou des seuls copropriétaires qui décident d’y participer.

Procédure

Le recours à l’emprunt collectif est soumis à certaines règles de formes.

Ordre du jour

Les conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt doivent être jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale au cours de laquelle le recours à l’emprunt collectif doit être voté.

Règles de vote

La décision de souscrire un emprunt collectif doit faire l’objet d’un vote à l’unanimité.

Dans certains cas, la décision de souscrire l’emprunt est prise à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernés.

Cette dérogation s’applique si l’emprunt est prévu pour le bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer.

Notification de participation

Les copropriétaires participant à l’emprunt doivent ensuite notifier leur décision au syndic en précisant le montant qu’ils souhaitent demander dans la limite de leur quote-part de dépense.

Cette notification doit être faite dans un délai de 2 mois :

  • à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour les copropriétaires opposantsou défaillants,
  • À compter de la tenue de l’assemblée générale pour les autres copropriétaires.

Souscription

Le contrat de prêt doit être conforme aux conditions générales et particulières qui ont été jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Son montant est plafonné et la signature ne peut intervenir avant un certain délai.

Montant

Le montant de l’emprunt est plafonné au montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires participants.

Garantie

Le syndicat de copropriétaires doit impérativement être garanti par une caution solidaire, c’est-à-dire par un tiers (un autre organisme bancaire, par exemple), pour prévenir les cas d’impayés de remboursement du prêt d’un ou plusieurs copropriétaires.

L’engagement de la caution doit résulter d’un accord écrit de l’organisme bancaire.

Signature

La signature du prêt est faite par le syndic agissant au nom du syndicat des copropriétaires.

Elle s’effectue après le délai de 2 mois à compter de la notification de la décision d’assemblée générale concernant le recours à l’emprunt collectif.

Remboursement

Seuls les copropriétaires bénéficiant du prêt sont tenus de rembourser son montant, ses intérêts et honoraires dans la limite de leur quote-part des dépenses.

En cas d’impayé de remboursement du prêt, le syndic doit adresser une mise en demeure au copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec avis de réception.

En cas d’échec de cette mise en demeure, et à l’expiration d’un délai de 30 jours, le syndic peut appeler la caution à rembourser les impayés du copropriétaire.

La caution peut ensuite se retourner contre le copropriétaire défaillant pour obtenir le remboursement du paiement.

 

  • Prêt de la Caf pour la réalisation de travaux d’amélioration dans son logement

Votre caisse d’allocations familiales (Caf) peut vous accorder un prêt pour effectuer des travaux d’amélioration dans votre logement.

 

Quelle utilisation ?

Le prêt sert à financer des travaux de rénovation, d’agrandissement de votre résidence principale.

Ce prêt peut vous être accordé que vous soyez propriétaire ou locataire de votre logement.

 

Conditions

Pour pouvoir bénéficier du prêt, vous devez :

  • Être allocataire, c’est-à-dire percevoir une prestation familiale de la Caf,
  • Et résider en France.

Il n’y a pas de conditions de ressources mais, les prêts étant limités, elles peuvent être prises en compte pour établir un ordre de priorité entre les demandeurs.

 

Demande

Pour faire la demande de prêt, vous devez remplir le formulaire cerfa n°11382*02. Ce formulaire doit être accompagné des pièces justificatives suivantes :

  • Devis détaillés des travaux si vous faites réaliser les travaux par une entreprise, ou devis concernant les matériaux si vous effectuez vous-même les travaux,
  • et permis de construiresi vos travaux d’amélioration sont soumis à autorisation de la mairie.

Ce formulaire accompagné des pièces justificatives est à renvoyer à votre Caf.

 

Montant

Le prêt peut atteindre 80 % du montant de dépenses prévues, dans la limite de 1 067,14 €. (Juillet 2016)

 

Versement

Le prêt est versé :

  • Pour moitié à la signature du contrat de prêt sur présentation d’un devis,
  • L’autre moitié dans le mois de production des factures justifiant l’exécution des travaux.

Remboursement

Le prêt est remboursable sur 36 mensualités maximum soit, sur 3 ans.

Chaque mensualité de remboursement est majorée de 1 % de son montant au titre des intérêts d’emprunt.

Il est possible de rembourser tout ou partie du prêt avant la fin des échéances.

 

  • Prêt conventionné

Le prêt conventionné immobilier classique est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État. Il peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien, mais aussi certains travaux d’amélioration du logement. Il est remboursable avec intérêts et peut donner droit à l’aide personnalisée au logement (APL).

 

Opération immobilière concerné

Le prêt conventionné peut vous permettre de financer notamment :

  • l’achat de votre résidence principale, (appartement ou maison individuelle par exemple) dans le neuf ou l’ancien,
  • Ou la réalisation de certains travaux d’agrandissement ou d’amélioration de votre logement,
  • Ou la réalisation de travaux d’adaptation de votre logement aux besoins d’une personne en situation de handicap,
  • Ou la réalisation de travaux de votre logement pour économiser l’énergie.

 

Part de financement

Le prêt conventionné peut vous permettre de financer la totalité de votre opération immobilière.

Vous n’avez donc pas besoin d’un apport personnel.

 

Condition de ressources

Le prêt conventionné est accordé sans condition de ressources.

Durée de remboursement

Le prêt conventionné peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 35 ans.

Taux

Le taux dépend de la durée d’emprunt, mais aussi de l’établissement bancaire qui le propose. Toutefois, des taux maximums sont fixés.

Taux maximum des prêts conventionnés Tableau présentant les taux maximums applicables pour les prêts conventionnés. Ce taux dépend de la durée du prêt, et diffère selon que le prêt et à taux fixe ou à taux variable.
Durée du prêt Taux fixe Taux variable
Inférieure ou égale à 12 ans 2,60 % 2,60 %
Entre 12 et 15 ans 2,80 % 2,60 %
Entre 15 et 20 ans 2,95 % 2,60 %
Supérieure à 20 ans 3,05 % 2,60 %

 

Etablissement le proposant

Vous pouvez obtenir un prêt conventionné auprès d’une banque ou d’un établissement financier ayant passé une convention avec l’État.

De nombreux établissements disposent de cette convention, renseignez-vous auprès de votre banque pour savoir si elle le propose.

Vous pouvez également comparer plusieurs établissements, car leurs offres peuvent être différentes.

 

  • Prêt complémentaire

Le prêt conventionné peut être complété notamment par un des prêts et/ou une des aides suivants :

 

Attention

Un prêt conventionné ne peut pas être complété par un prêt immobilier « classique » auprès d’une banque.

 

  • Prêt d’accession sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale (PAS) a pour objectif de favoriser l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. Il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État pour financer la construction ou l’achat d’un logement, avec ou sans travaux d’amélioration. Il est remboursable avec intérêts et peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de l’opération.

 

Type opération immobilière concerné

Le prêt d’accession sociale (PAS) peut vous permettre de financer votre résidence principale (appartement ou maison individuelle par exemple).

Il peut s’agir :

  • De l’achat ou de la construction d’un logement neuf, y compris le terrain,
  • De l’achat d’un logement ancien,
  • Ou de travaux d’amélioration du logement ou d’économie d’énergie, d’un coût minimum de 4 000 €.

 

Part du financement du logement

Le PAS peut vous permettre de financer la totalité de votre opération immobilière.

Vous n’avez donc pas besoin d’un apport personnel.

Conditions de ressources

Vos ressources ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend de vos charges de famille et de votre lieu de résidence.

Ressources maximales à ne pas dépasser pour bénéficier du PAS, selon le nombre d’occupants et la zone d’implantation du logement
Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 personne 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
2 personnes 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €
3 personnes 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 €
4 personnes 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €
5 personnes 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 €
6 personnes 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €
7 personnes 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €
À partir de 8 personnes 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €

Le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de référence auquel on ajoute ceux des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal.

L’année de référence à prendre en compte est l’avant-dernière année précédant l’offre (année n-2).

 

Durée du remboursement

Le PAS peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 25 ans. Le contrat peut également prévoir d’allonger cette durée jusqu’à 35 ans.

 

Taux

Le taux dépend de la durée d’emprunt, mais aussi de l’établissement bancaire qui le propose.

Toutefois, des taux maximums sont fixés.

Taux maximum du PAS, selon la durée et le type de taux pratiqué
Durée du prêt Taux fixe Taux variable
Inférieure ou égale à 12 ans 2,60 % 2,60 %
Entre 12 et 15 ans 2,80 % 2,60 %
Entre 15 et 20 ans 2,95 % 2,60 %
Supérieure à 20 ans 3,05 % 2,60 %

 

 

Etablissement le proposant

Vous pouvez obtenir un PAS auprès d’une banque ou d’un établissement financier ayant passé une convention avec l’État.

De nombreux établissements disposent de cette convention, renseignez-vous auprès de votre banque pour savoir si elle le propose.

Vous pouvez également comparer plusieurs établissements, car leurs offres peuvent être différentes.

 

Prêts et aides complémentaires

Vous pouvez compléter votre PAS notamment par un des prêts ou aides suivants :

 

Attention

un PAS ne peut pas être complété par un prêt immobilier « classique » auprès d’une banque.

 

Info pratiques

  • Peut-on me réclamer une caution bancaire pour un prêt ?

Oui, un prêteur peut vous imposer une caution bancaire pour vous accorder un prêt, ce qui constitue pour lui une plus grande garantie d’être remboursé.

Le cautionnement bancaire est un contrat par lequel une personne, qu’on appelle la caution, s’engage à rembourser le prêteur à la place d’un emprunteur qui ne peut pas remplir ses obligations. Le prêteur qui le met en place doit suivre une procédure précise, et notamment en informant la personne se portant caution de l’étendue de son engagement.

 

C’est quoi ?

Quand un emprunteur ne rembourse plus son prêt, le prêteur réclame à la caution qu’elle rembourse les sommes dues à la place de l’emprunteur.

Le prêteur peut vous l’imposer pour vous accorder le prêt, car cela constitue pour lui une garantie d’être remboursé.

L’engagement dépend du type de cautionnement choisi :

  • Dans le cas de la caution simple, le créancier engage d’abord des poursuites contre l’emprunteur avant de s’adresser à la personne qui se porte caution,
  • Dans le cas de la caution solidaire, la personne qui se porte caution est engagée à payer la dette du débiteur dès le 1er incident de paiement. Ce type de caution est généralement privilégiée par les établissements bancaires.

 

Qui peut être caution ?

Une personne peut se porter caution, même sans lien de parenté avec l’emprunteur.

Cependant, elle ne peut pas se porter caution si l’emprunteur n’a pas la capacité juridique (mineur ou majeur protégé par exemple).

Une personne morale (société spécialisée, mutuelle de santé…) peut se porter caution.

Le prêteur qui demande un acte de cautionnement doit vérifier que la caution dispose de moyens suffisants pour s’engager.

S’il accepte une caution disproportionnée par rapport au risque financier garanti, il ne pourra pas lui demander de se substituer aux obligations du débiteur, sauf si la caution a un patrimoine suffisant au moment où elle doit faire face à cette obligation de garantie.

 

Mise en place

Le cautionnement doit obligatoirement être effectué par un écrit et mentionné le type de cautionnement (simple ou solidaire), sous peine de nullité.

La caution doit aussi recevoir l’offre de crédit par courrier, comme l’emprunteur.

L’offre doit comporter toutes les mentions obligatoires et ne peut être signée avant l’expiration d’un délai de 10 jours.

Lorsqu’une personne se porte caution par un acte sous seing privé (c’est-à-dire sans l’intervention d’un notaire), elle doit rédiger de sa propre main avant sa signature de l’offre :

En me portant caution de [nom de l’emprunteur], dans la limite de la somme de [somme en euros] couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de [durée de l’emprunt], je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si [nom de l’emprunteur] n’y satisfait pas lui-même.

Fonctionnement

Obligation d’information

 

Le prêteur professionnel doit informer la caution avant le 31 mars de chaque année du montant du capital, des intérêts, frais, commissions restant à courir au 31 décembre de l’année précédente, ainsi que le terme de sa garantie.

À défaut de cette information et en cas de défaillance de l’emprunteur, la caution ne paiera que le capital, sans les intérêts ou pénalités de retard échus (c’est-à-dire dus).

 

Défaillance de l’emprunteur

 

Le prêteur doit informer la caution dès le 1er incident de remboursement de l’emprunteur.

À défaut, le prêteur perd son droit aux intérêts échus depuis la dernière information. La caution n’aura pas à régler de pénalités ou d’intérêts de retard entre la date du 1er incident et celle à laquelle elle en a été informée.

 

  • Qu’est-ce que le privilège du prêteur de deniers ?

Le privilège du prêteur de deniers est, avec l’hypothèque conventionnelle et le cautionnement, une des garanties qu’un prêteur peut vous réclamer pour vous accorder un crédit.

Le privilège de prêteur de deniers, qui se rapproche de l’hypothèque, permet au prêteur d’être prioritaire sur les garanties prises sur le bien immobilier.

Ainsi, si votre bien immobilier doit être saisi et vendu, le prêteur titulaire de ce privilège pourrait être indemnisé en priorité.

Le privilège de prêteur de deniers doit obligatoirement être fait devant un notaire. Les frais sont à la charge de l’emprunteur.

Ce privilège ne peut être utilisé que lorsque le prêt va servir à payer le prix d’achat d’une maison ou d’un appartement déjà construit ou d’un terrain. Il ne peut donc pas servir à garantir la partie du prêt qui finance la construction de la maison.

Il doit être publié au service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques), mais son coût est inférieur à celui de l’hypothèque.

 

  • Que devient le prêt immobilier quand la vente est annulée ?

Si la vente du bien immobilier pour lequel vous aviez contacté un prêt est annulé, vous devrez le rembourser à votre prêteur.

Le prêteur peut retenir ou demander des frais d’études, dont le montant et les conditions de perception figurent dans l’offre préalable de prêt. Leur montant maximum est de 0,75 % (septembre 2016) du montant du prêt, sans pouvoir dépasser 150 €.

 

  • Que devient la vente si le prêt immobilier est refusé ?

Si vous achetez un bien immobilier, vous devrez signer une promesse de vente ou un compromis en y indiquant que le bien sera financé ou non avec un prêt immobilier.

Si vous sollicitez un crédit et que celui-ci vous est refusé, les conséquences sur la vente dépendront de cette précision.

 

Indication de financement par crédit

 

Si la promesse de vente précise que le bien sera financé, même en partie, par un ou plusieurs prêts, vous disposez d’au moins un mois pour obtenir ce prêt. En pratique, vous disposez d’un délai de 2 à 3 mois.

Si vous ne parvenez pas à obtenir ce prêt ou que celui-ci vous est refusé, vous pouvez renoncer à la promesse ou à l’acte de vente sans aucun frais.

Le vendeur devra vous rembourser toutes les sommes versées, sans retenues ni indemnités, immédiatement. À partir du 15e jour calendaire (après la demande de remboursement), les sommes produiront des intérêts correspondant au taux légal majoré de moitié.

 

Si la promesse ne précise pas

 

Vous pouvez indiquer sur la promesse que le bien sera payé sans obtention d’un prêt. Vous devrez cependant indiquer de votre main être informé que si vous demandez un prêt vous ne pourrez pas renoncer à la promesse d’achat.

Attention

Si la mention n’est pas indiquée, ou si elle ne l’est pas de la main de l’acheteur, un refus de prêt pourra entraîner l’annulation de la vente.

Ces dispositions ne s’appliquent pas dans le cas d’une vente par adjudication (vente bien par enchères publiques).

 

  • Comment fonctionne l’assurance perte d’emploi souscrite avec un crédit ?

L’assurance perte d’emploi couvre le risque d’un licenciement. Généralement associée à un prêt immobilier, elle consiste à ce que l’assurance rembourse à votre place le prêt immobilier (ou une partie) si vous êtes licencié.

Il faut bien vérifier les clauses de ces contrats car de nombreuses exclusions peuvent y être présentes.

Vous pouvez souscrire cette assurance si vous avez le statut de salarié au moment de la signature du contrat de prêt.

En général, ce type de contrat n’est proposé qu’aux personnes disposant d’un contrat de travail en CDI, parfois avec une exigence d’ancienneté.

En cas de perte d’emploi, vous devrez justifier votre sa situation en communiquant à votre assureur certains documents, notamment :

  • Contrat de travail,
  • Lettre de licenciement,
  • Attestation destinée à l’organisme Pôle emploi…

Cette liste n’est pas exhaustive.

Chaque assureur a ses propres conditions générales définissant les conditions de déclenchement d’une garantie. Vous devez donc bien étudier le contrat qui précise ses conditions.

 

À noter

En général, la démission et la rupture conventionnelle ne permettent pas de faire jouer cette garantie.

Selon ce que prévoit le contrat, la prise en charge peut être :

  • Partielle ou totale,
  • Immédiate ou après un délai de carence (c’est-à-dire à une période où certains risques identifiés ne sont pas couverts).

Quand vous retrouvez un emploi, vous devez également le signaler à son assurance.

 

  • Comment fonctionne l’assurance décès, incapacité, invalidité sur un crédit ?

L’assurance décès, incapacité et invalidité n’est pas obligatoire, mais est souvent imposée à l’emprunteur par l’établissement prêteur. L’assureur prendra à sa charge le remboursement des échéances, en totalité ou en partie, si un de ces risques assurés survenait.

 

Incapacité

 

Il s’agit de l’état dans lequel se trouve l’assuré qui ne peut plus exercer son activité professionnelle. Cette impossibilité, partielle ou totale, est temporaire. Elle est constatée par un médecin.

L’assuré qui se retrouve en situation d’incapacité de travail doit le déclarer à son assureur dans les délais prévus aux conditions générales de son contrat.

L’assureur lui adresse alors un dossier à remplir et à lui retourner avec les documents justificatifs.

Si l’assuré répond aux critères de l’incapacité de travail, l’assureur prendra en charge le remboursement des mensualités de prêt à la place de l’assuré, dans les conditions précisées au contrat.

Un délai de carence peut être appliqué.

 

Invalidité

 

L’invalidité correspond à une inaptitude (totale ou partielle) permanente.

L’assuré qui se retrouve dans cette situation doit le déclarer à son assureur dans les délais prévus aux conditions générales de son contrat.

L’assureur lui adresse alors un dossier à remplir et à lui retourner avec les documents justificatifs.

Si l’assuré répond aux critères de l’invalidité, l’assurance prendra en charge les mensualités, soit partiellement, soit dans leur totalité, selon les dispositions du contrat.

 

Décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie

 

En cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie, l’assurance prendra en charge le remboursement des échéances au prêteur, en partie ou en totalité.

Plusieurs situations sont possibles.

 

Personne seule

 

Le capital restant dû est remboursé intégralement par l’assureur à l’établissement prêteur.

Plusieurs personnes à 100% chacun

Si chaque emprunteur est assuré à 100%, en cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie de l’un d’eux, le capital restant dû est remboursé intégralement par l’assureur à l’établissement prêteur.

 

Un seul emprunteur à 100%

 

Si le risque ne porte que sur un seul emprunteur, en cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie de l’unique assuré, le capital restant dû est remboursé intégralement par l’assureur à l’établissement prêteur.

 

Plusieurs emprunteuses pour un total de 100%

 

En cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie de l’un des emprunteurs, le capital restant dû ne sera remboursé que dans la proportion de la part assurée.

La répartition est décidée par les co-emprunteurs à la signature de l’assurance.

Par exemple : le prêt est conclu par 2 co-emprunteurs, le 1er étant assuré pour 30% et le second pour 70%. Si le 1er décède, l’assurance prendra en charge le remboursement de 30% du capital restant dû, le reste demeurant à la charge du second co-emprunteur.

 

  • Que devient l’hypothèque quand le prêt est remboursé ?

Une hypothèque prend fin automatiquement 1 an après la dernière échéance de remboursement du prêt qu’elle garantit.

Le propriétaire qui souhaite obtenir une levée d’hypothèque avant ce délai doit la réclamer et régler les frais engendrés par cette levée.

 

  • Difficultés de remboursement du crédit immobilier : quelles conséquences ?

Si vous avez des difficultés passagères pour rembourser votre emprunt immobilier, plusieurs solutions peuvent vous éviter d’aggraver votre situation financière.

 

Ce que le préteur risque de faire

 

En cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur peut se retourner vers la personne physique ou l’organisme qui s’est porté caution.

Dès le 1er incident de paiement faisant l’objet d’une inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP), le prêteur doit informer la caution.

S’il ne l’a pas fait, il ne pourra pas demander à la caution des pénalités ou des intérêts de retard pour la période comprise entre la date du 1er incident et celle où elle en est informée.

Si le prêteur n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, il peut majorer le taux d’intérêt du prêt au maximum de 3 points.

Cette majoration du taux s’appliquera jusqu’à ce que les remboursements reprennent normalement

S’il exige un remboursement immédiat du capital restant dû ainsi que de tous les intérêts échus, le prêteur peut réclamer une indemnité.

Celle-ci ne doit pas dépasser 7 % du capital restant dû et des intérêts échus et non versés.

Jusqu’à la date du règlement des sommes dues, celles-ci produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.

 

Plusieurs solutions s’offrent à vous avant que le prêteur ne vous applique des pénalités

 

Dans certains cas, vous pouvez recourir à l’assurance du crédit immobilier.

Le recours à celle-ci peut vous éviter les pénalités, car les mensualités du crédit immobilier peuvent être couvertes par cette assurance, si cela est prévu au contrat d’assurance (en cas de chômage notamment).

Vous pouvez demander à votre prêteur (banque ou établissement financier par exemple) de vous accorder des délais de paiement.

Adressez-lui une demande de délais de paiement par courrier.

Cependant, rien n’oblige le prêteur à accepter ces délais.

Dans certains cas (licenciement notamment), les obligations de remboursement peuvent être suspendues pour une période de 2 ans maximum sans occasionner de pénalités.

Pour faire cette demande, vous devrez constituer un dossier avec les documents attestant des difficultés (ressources, charges et remboursements en cours notamment) que vous adresserez au juge du tribunal d’instance.

 

Tribunal d’instance (TI)

Vous pouvez notamment demander au tribunal un délai de grâce de 2 ans pendant lequel :

  • Les remboursements du crédit seront suspendus,
  • Et que les sommes dues ne produisent pas d’intérêt.
  • Vous pouvez déposer un dossier de surendettement, s’il y a lieu, devant la commission prévue à cet effet.
  • C’est le cas, par exemple, quand la suspension des mensualités pendant deux ans est insuffisante.

 

  • Peut-on encore obtenir un crédit hypothécaire rechargeable ?

Non, un crédit hypothécaire rechargeable ne peut plus être conclu depuis le 1er juillet 2014. Toutefois, les crédits hypothécaires rechargeables conclus avant cette date continuent à s’appliquer jusqu’à leur conclusion, mais ne pourront plus être renouvelés.

Recharger son crédit hypothécaire permet qu’un seul bien immobilier serve de garantie pour plusieurs prêts (dans la limite du montant initial de l’hypothèque). Le remboursement du prêt immobilier initial « recharge » l’hypothèque qui peut ainsi garantir de nouveaux emprunts. L’hypothèque originelle garantit ainsi des créances autres que celles mentionnées par l’acte constitutif.

L’hypothèque rechargeable doit avoir été inscrite au service de la publicité foncière.

La clause de rechargement garantissant un crédit à la consommation engage le bien immobilier de l’emprunteur. Ainsi, en cas d’incident de paiement, le bien immobilier peut être saisi et vendu aux enchères (par adjudication).

 

À noter

L’hypothèque peut toujours être rechargée si elle concerne des créances professionnelles autres que celles d’origine et que le rechargement a été prévu dans l’acte constitutif.

  • Qu’est-ce qu’une hypothèque judiciaire conservatoire ?

Une hypothèque judiciaire conservatoire permet à un créancier d’obtenir une garantie d’être remboursé par son débiteur. Le créancier demande au juge de l’exécution une inscription d’hypothèque judiciaire conservatoire sur un bien immobilier de son débiteur, dans le but de prévenir les risques d’insolvabilité de celui-ci. Ainsi, s’il n’est pas remboursé à l’échéance, il pourra demander la saisie et la vente du bien immobilier.

Le créancier qui demande l’hypothèque judiciaire conservatoire d’un ou de plusieurs biens immobiliers de son débiteur doit justifier :

  • Que le débiteur lui doit effectivement la somme d’argent évoquée,
  • Et d’un danger imminent de ne pas pouvoir récupérer cette somme d’argent.

Le créancier présente sa requête au juge de l’exécution du lieu où demeure le débiteur. Il n’y a ni convocation du débiteur, ni débats.

 

À savoir

S’il s’agit d’une créance commerciale, le créancier doit s’adresser au président du tribunal de commerce du lieu où demeure le débiteur.

S’il estime la demande fondée, le juge rend une ordonnance autorisant le créancier à inscrire provisoirement son hypothèque, qui indique :

  • Le montant de la créance garantie,
  • Le ou les immeubles du débiteur concernés.

L’hypothèque provisoire doit être publiée au service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) dans les 3 mois qui suivent la date de l’ordonnance du juge.

 

L’inscription provisoire d’hypothèque est limitée à 3 ans. Elle est renouvelable une fois.

Le créancier dispose de 8 jours pour informer son débiteur de l’inscription de l’hypothèque.

Le créancier doit également, dans le délai d’1 mois, agir en justice pour obtenir un titre exécutoire. À défaut, l’inscription ne sera pas valable.

Si le créancier obtient un titre exécutoire, il pourra alors rendre son hypothèque définitive en l’inscrivant au service de publicité foncière.

 

  • Séparation : comment obtenir l’annulation de la garantie du co-emprunteur ?

En cas de séparation d’un couple qui était co-emprunteur d’un prêt immobilier, d’un prêt à la consommation ou d’un prêt hypothécaire, il est possible d’obtenir l’annulation de la garantie d’un co-emprunteur.

Pour cela, il faut :

  • Soit obtenir de la banque l’acceptation de la désolidarisation (ou renonciation à la garantie apportée par le co-emprunteur),
  • Soit rembourser l’emprunt par anticipation,
  • Soit présenter comme garant une nouvelle personne (le prêteur doit cependant accepter cette nouvelle caution),
  • Soit que l’autre emprunteur propose une garantie supplémentaire au prêteur (hypothèquecaution).

 

Références

Information de l’emprunteur

Solvabilité de l’emprunteur

Formation du contrat

Contrat de crédit

Contrat de crédit

Obligations de l’assureur et de l’assuré

Inscriptions de privilèges et d’hypothèques

Dispositions générales relatives aux hypothèques

Hypothèques conventionnelles

Inscription des privilèges et des hypothèques

Publicité des registres et de la responsabilité des conservateurs

Effet des privilèges et des hypothèques

Remboursement anticipé

Défaillance de l’emprunteur

Indemnité pour remboursement anticipé d’un crédit

Conditions du prêt

Maintien du prêt

Montant du prêt

Conditions du prêt

Maintien du prêt

Montant du prêt (montant de l’opération et taux applicable)

Durée du prêt

Considération d’un immeuble neuf après réalisation de travaux (2° du 2 du I de l’article)

Pour connaître la zone dans laquelle se trouve votre commune

Pour connaître les communes où vous pouvez bénéficier d’un PTZ dans l’ancien avec des conditions de travaux

Montant de l’éco-prêt

Conditions d’attribution et de remboursement de l’éco-prêt

 

Tranches de base pour le calcul du PAS

Contrat de crédit immobilier

Conditions du prêt

Montant du prêt

Maintien du prêt

Durée du prêt

Considération d’un immeuble neuf après réalisation de travaux (2° du 2 du I de l’article)

Pour connaître la zone dans laquelle se trouve votre commune

 

Sources

service-public.fr (mise à jour 2017)

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