LMNP Bouvard

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bouvard

La Loi Bouvard s’adresse aux contribuables français investissant dans des Résidences de Services (Résidences de Tourismes, Maisons de retraites, Résidences Universitaires…) en 2016

Principe de la loi BOUVARD

La LOI BOUVARD c’est une REDUCTION D’IMPÔTS de 11 %

  • 11 % de réduction sur l’IRPP pour les investisseurs 2015
  • 20 % de récupération de TVA pour les investisseurs 2015

La Loi Bouvard s’adresse aux contribuables français investissant dans des Résidences de Services (Résidences de Tourismes, Maisons de retraites, Résidences Universitaires…) en 2016. Ce n’est donc plus un simple amortissement du bien immobilier ou un abattement sur le revenu, mais bel et bien une « Réduction d’impôt » étalée sur 9 ans et reportable.

Différence entre classique et bouvard

LMNP Classique: Récupération de la TVA, Revenus locatifs de nature BIC, Amortissements permettant de neutraliser fiscalement les revenus locatifs.
LMNP Bouvard : Récupération de la TVA, Revenus locatifs de nature BIC, Réduction d’impôt égale à 11 % du montant de l’investissement HT.

Qui peut bénéficier de la loi BOUVARD en 2016 ?

La loi de Finance pour 2015 confirme que tous les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B qui acquièrent avant le 31 décembre 2016, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) affecté en Location Meublée à l’exploitant d’une Résidence de Services durant au moins 9 ans peuvent bénéficier de la double réduction d’impôt (TVA + REDUCTION Bouvard).

Logement Neuf : Ou d’un Logement achevé depuis au moins 15 ans ayant subit une Réhabilitation ou une Rénovation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l’ensemble des performances techniques mentionnées au II de l’article 2 quindecies B de l’annexe III du présent code].

La location meublée n’est pas exercée à titre professionnel et les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

 

Les Obligations de la loi Bouvard

Dans le cadre de la loi Bouvard, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement meublé (Bail avec l’exploitant de la Résidence) pendant une durée minimale de 9 ans.

La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :

  • D’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement.
  • D’acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation.
  • D’achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l’objet de travaux de réhabilitation.

  • Le versement du loyer n’est pas directement lié à l’occupation du logement. Il est versé par le gestionnaire conformément au bail commercial signé entre les parties.
  • Respecter le plafond global : 10 000 euros par an en 2015
  • Tenir une comptabilité commerciale et se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables des entreprises.
  • La déclaration fiscale de l’exploitation se fait sur une 2031 dont le résultat est reporté sur la 2042C au régime des BIC non professionnel réel normal ou réel simplifié.
  • Le plafond d’investissement retenu est de 300 000 €.

 

Le résultat fiscal est déterminé en prenant

 

  • Les recettes H.T. (loyers perçus)
  • L’ensemble des charges et les frais engagés pour les besoins de l’exploitation (entretien et réparation,charges de copropriété, taxe foncière, frais de comptabilité, frais de dossier …).
  • Les intérêts d’emprunt
  • Récupération de la TVA l’investisseur récupérera la TVA dans le cadre d’une résidence de services (avec au moins 3 services sur 4) si le bien est neuf (VEFA – taux T.V.A. à 20 %) ou déjà en exploitation (régime de la TVA sur marge).

Récupération de la TVA

La location en meublé est généralement exonérée de TVA. Mais dans le cas où les loyers sont soumis à la TVA, le LMNP peut permettre la récupération de cette TVA  si le logement est situé dans une résidence avec services ou une résidence de tourisme classée, si l’investisseur a conclu un bail commercial de neuf ans avec l’exploitant de l’établissement d’hébergement proposant au moins trois services para hôteliers (accueil ou gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners ou fourniture du linge de maison au choix). l’investisseur doit conserver le support pendant 20 ans, sinon il faut reverser au prorata la TVA initialement récupérée.

Les Résidences avec Services sont considérées comme des établissements commerciaux, assujetties à la TVA, ce qui permet à l’investisseur de demander le remboursement de la T.V.A. et donc de diminuer son coût d’acquisition de manière substantielle.

La différence avec le LMPN classique c´est la réduction d´impôt

 

Réduction d’impôt

  • 11 % sur le prix de l’immobilier hors taxes hors meubles pour les acquisitions au sein de résidences de services présentant une utilité économique ou sociale : résidence étudiante, EHPAD, résidence sénior bénéficiant de l’agrément « qualité », résidence de tourisme classée, sur une durée de 9 ans à raison de

1/9ème par an pour les opérations réalisées entre le 01/01/2013 et le 31/12/2016.

  • Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt à raison de l’acquisition d’un ou plusieurs logement pour une assiette fiscale retenue à hauteur de 300 000€ HT/ Hors meubles. Pour la partie excédant ce montant, il est possible de pratiquer le mécanisme de l’amortissement.
  • Lorsque la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition est supérieure à l’impôt sur le revenu à payer, au titre de cette même année, l’excédent peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la 6ème inclusivement.
  • L’année de départ de l’avantage fiscal est l’année de l’achèvement du logement ou l’année d’acquisition si elle est postérieure.
  • Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales (respect de l’engagement de louer le logement meublé par bail commercial pendant une durée minimum de 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence).

 

Les amortissements de l’immobilier

 

4% de l’investissement H.T. par an sur 25 ans et du mobilier (20% de l’investissement H.T. par an sur une durée de 5 ans) pour la partie du prix de revient supérieure à 300 000€* HT/Hors meubles peuvent être déduits dans la limite d’un plafond égal à la différence entre le loyer et les autres charges relatives au bien loué.

Le montant de cet amortissement est imputable lorsque l’activité est bénéficiaire. Pendant la période de déficit, ils sont réputés différés . Quant à la fraction du prix de revient excédant les 300.000 €, l’amortissement classique peut donc s’appliquer. Concernant un logement achevé depuis au moins 15 ans et faisant l’objet de travaux de réhabilitation, la réduction est calculée sur le prix d’acquisition majoré du montant des travaux.

 

 

Attention la valeur du terrain n’est jamais amortissable.

 

  • Si l’investisseur choisit le régime LMNP classique (sans la réduction Bouvard), la base amortissable est la totalité du prix de revient HT dans la limite d’un plafond égal à la différence entre le loyer et les autres charges relatives au bien loué.

 

 

En cas de plus-values

 

En cas de plus values il y a l´imposition selon les règles applicables des plus values immobilières réalisées par les particuliers.

Les éventuelles plus-values réalisées lors de la cession des immeubles sont soumises au régime des plus-values immobilières et non pas au régime des plus-values professionnelles applicable aux loueurs en meublé professionnels.

Les immeubles acquis sont donc totalement exonérés de plus-values immobilières au bout de 30 ans depuis le 1er février 2012. Les biens loués avec le statut de LMNP entrent dans le patrimoine imposable au titre de l’ISF (Impôt de solidarité sur la fortune).

Petite subtilité. Le délai avant exonération complète passe de 30 ans… à 22 ans de détention pour le prélèvement fiscal (applicable au 1er septembre 2013). Pour le prélèvement social par contre, il sera acquis à 100% après la 30 ème année de détention.

 

Jusqu’à quand ?

Le législateur a voté le prolongement de la Loi Bouvard jusqu’au 31 décembre 2016.

 

 

Peut-on démembrer le bien immobilier Bouvard ? Usufruitier ? Nu Propriétaire ?

NON , le démembrement est prohibé aussi bien pour les particuliers que pour les SCI. La réduction d’impôt Bouvard n’est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

Lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du bénéfice de la réduction prévue au présent article pour la période restant à courir à la date du décès.

Exemple

Simulation Bouvard n°1

Investissement 100 000 € TTC

83 333 € HT + Récupération de
16 667 € TVA

La réduction est de 11 % de 83333 soit 9 167 € sur 9 ans, soit 1 018 €/an

Résultat : 25 834 € de REDUCTION BOUVARD

Simulation Bouvard n°2

Investissement 200 000 € TTC

166 666 € HT + Récupération de 33 334 € TVA

La réduction est de 11 % de 166 666 soit 18 333 € sur 9 ans, soit 2 037 €/an

Résultat : 51 667 € de REDUCTION BOUVARD

Simulation Bouvard n°3

Investissement 300 000 € TTC

250 000 € HT + Récupération de 50 000 € TVA

La réduction est de 11 % de 250 000 soit 27 500 € sur 9 ans, soit 3 055 €/an

Résultat : 77 500 € de REDUCTION BOUVARD

 

Le cumul d’économies fiscales est-il possible ?

Il est tout à fait possible de cumuler la réduction d’impôt Bouvard avec d’autres systèmes de défiscalisation (Scellier, Girardin, Malraux,..). Vérifiez tout de même à ne pas dépasser le plafond des Niches Fiscales. Pour autant, l’investisseur en loi Bouvard ne pourra pas bénéficier pour un « même logement » des avantages fiscaux d’un autre régime de défiscalisation.

Peut-on Investir en Indivision avec la Loi Bouvard ?

Chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l’indivision.

A quel moment débute la Defiscalisation Bouvard

Le point de départ de la Défiscalisation Bouvard est soit l’année d’achèvement des travaux (pour les logements + de 15 ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation), soit l’année d’achèvement du logement (ou de celle de son acquisition si elle est postérieure). Les dispositions de la Loi Bouvard peuvent donc s’appliquer sur l’imposition des revenus de l’année 2015.

Références

Voir http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4886

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