Les risques de l’investissement immobilier

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Risques de l'immobilier

J’ai constaté qu’une majorité des lecteurs avançaient le risque comme un frein majeur avant d’investir dans l’immobilier. Le risque dans l’immobilier est un vaste sujet qui fait le grand écart entre ceux qui le nient : « Dans l’immobilier, il n’y a pas de risque : ça monte toujours » et les risquophobes : « L’immobilier, c’est risqué, car tu fais un quitte ou double si ton locataire dégrade et ne paye jamais ».

Aujourd’hui, cet article a pour but d’analyser le risque dans l’investissement immobilier. Voici des exemples de risques et de solutions pour les maîtriser.

 

Le risque du marché

Ce risque est souvent refusé sur le marché de l’immobilier. Cela vient de la hausse vertigineuse de ces dernières années, par exemple dans la courbe de Frigit. Mais depuis la nuit des temps, on observe toujours une baisse après la hausse. Ce risque n’est pas négligeable et les variations du marché de l’immobilier n’ont rien à envier aux marchés boursiers.

Il y a 2 manières de gérer le risque marché :

  • Pas de vente/pas de moins-value : si les transactions et les montants de ventes immobilières peuvent diminuer voir chuter. Les besoins en locatif, eux sont plus stables, car il est toujours nécessaire de se loger, sur ce point il est utile d´analyser la démographie. Bref, en cas de baisse du marché, mieux vaut garder le bien en le louant et repousser la vente pour des jours meilleurs que de prendre une moins-value.
  • Négocier à l’achat : Il ne faut jamais investir en achetant un bien au prix du marché. Il faut négocier le bien immobilier afin de l’acheter en dessous du prix du marché. Ainsi, si le bien est acheté 10% sous le niveau du marché, une baisse de 10% sera sans conséquence sur le patrimoine. De plus, une bonne affaire se fait déjà à l´achat.

 

Le risque d´illiquidité.

 

L´inconvénient majeur de l´immobilier est notamment le fait qu’il représente une part très importante du patrimoine et est très difficile à revendre. Il est difficile de ne pas mettre tous les œufs dans le même panier, cependant il existe des solutions comme le fait d´acheter une part dans une SCI ou de faire du crowdfunding immobilier.

Exemple :

Crowdimo le site pour les français

http://www.crowdimo.fr/parrainage/8079339f449cd0f447991d3eb25039a8b095f37e

Estateguru

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Le risque de vacance locative

Les vacances locatives viennent entamer directement la rentabilité du bien. Un mois de loyer en moins, c’est une baisse significative des revenus. Elle est d’autant plus amplifiée qu’il y a des coûts fixes (taxe foncière, charges, usure) qui sont à payer, quelles que soient les rentrées.

Par exemple, prenons un bien avec un loyer mensuel de 600 €, avec 1000 €/an de charge, 800 €/ an de taxe foncière et 200 €/an d’assurance. Le revenu brut annuel avec 12 mois de loyers sera de 7200 € et avec 11 mois de 6600 €, soit une baisse de 8.3% ; normal me direz vous, c’est 1/12ème. Mais le revenu net, lui, passe de 5200 € à 4600 € soit une baisse de 11.5% !

Difficile de maîtriser ce type de risque. En effet, c´est typiquement un jeu d´offre et de demande dans un marché imparfait. Cependant, le locataire a 3 mois de préavis. Le propriétaire devra donc être très actif au niveau publicitaire durant cette période afin de réussir à relouer le bien avec le minimum de vacance entre-deux.

Les vacances locatives peuvent aussi être un moyen de faire des travaux et augmenter ainsi la qualité du logement et donc le niveau de loyer qui s’en suivra.

Le conflit avec le locataire

Probablement l´un des pires risques. Le conflit avec un locataire peut être une grande source de problèmes aussi bien financiers que de temps perdu. Il est tout à fait possible qu’un locataire invoque une malfaçon (fuite, fissure ou tout autre prétexte) pour ne pas payer son loyer. Cela peut aller très loin : constats d’huissiers, tribunaux. Le coût en temps et en argent à la fin du conflit peut être terrible (surtout si la conclusion donne tort au propriétaire qui perdra des mois de loyers et payera aussi des frais de justice).

  • Le premier remède pour l’investisseur est d’être honnête et d’être à l’écoute de ses locataires. Ça parait simple, mais c’est un moyen d’éviter une bonne partie des problèmes.
  • En second : être réactif. Une fuite constatée doit être réparée au plus vite. S’il y a quelques frais, pas de catastrophe.
  • Enfin : être pro-actif. Il est possible que le locataire se plaigne sur un point où le propriétaire estime qu’il n’y a pas de problème ou que le locataire en est responsable. Le propriétaire se doit donc d’être le 1er à agir systématiquement. Par exemple, en faisant constater le différent par un huissier. En effet si c’est la partie adverse qui fait passer l’huissier, il y a fort à parier que le constat sera à charge ! Il vaut mieux payer un constat et avoir raison que d’être en tort.

Le risque d’impayés

C’est le risque de l’investissement immobilier le plus reconnu par le grand public : le mauvais payeur. Sachant qu’il est long et difficile de faire expulser un mauvais payeur, les pertes peuvent devenir cauchemardesques pour le propriétaire.

3 solutions :

  • Être très sélectif sur le choix de son locataire. Ce n’est pas toujours possible.
  • Souscrire une assurance sur les impayés. Elles coûtent en général autour de 3% des loyers, mais sont très utiles en cas d’impayés.
  • Avoir de nombreux biens pour mutualiser le risque.

Le risque de dégradation du bien

Un peu à l’instar du risque d’impayé, le risque de tomber sur un locataire peu soigneux qui dégrade le bien, ou même un incident qui endommage le bien (feu, inondation) n’est pas non plus négligeable. Les solutions sont presque les mêmes que dans le point précédant :

  • Encore une fois, être très sélectif sur le choix de son locataire. Ce n’est pas toujours possible.
  • Assurer correctement son bien.
  • Mais aussi bien rédiger son bail afin de pouvoir réclamer un dédommagement du locataire indélicat.

Les malfaçons

Risque de l’investissement immobilier, et non des moindres : les malfaçons. Une malfaçon non identifiée à l’achat peut devenir un gouffre financier. Les coûts de travaux engendrés peuvent devenir importants.

Pour se couvrir de ce risque, le propriétaire doit apprendre à développer une certaine expertise lors des visites avant d’acheter.

Les travaux

Un bien immobilier c´est avant tout un bien qui se dégrade, l´usure est certaine ainsi il est nécessaire régulièrement de remettre de l´argent. Seul le terrain ne perd pas de valeur.

Bilan des risques dans l´investissement immobilier

Comme dans tous les investissements, le risque est un élément présent dans l’immobilier et il ne faut pas le négliger. Cependant, comme nous l’avons vu au cours de l’article, pour chaque risque identifié, l’investisseur peut apprendre à le maîtriser et donc le minimiser.

 

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