les façons de financer un projet immobilier sans apport

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Nombreuses sont les personnes qui veulent investir dans l’immobilier locatif. Mais le problème de l’apport peut véritablement refroidir la plupart des investisseurs. Vous ne le savez peut-être pas, mais il est parfaitement possible d’emprunter pour investir. Et quand je veux dire emprunter, je veux dire emprunter la totalité de votre investissement. Je vous donne un exemple concret, l’investissement Pinel dont voici une application concrète de ce dispositif dans le Calvados. Autant il est possible d’emprunter 100% de son projet, autant il est également possible d’emprunter 110% du prix du bien. Certes les banques préfèrent souvent que vous ayez un apport, mais le projet pinel est un cas à part. L’effet de levier procuré par cet investissement est très important.

Effet de levier financier

L’effet de levier permet de booster la rentabilité économique d’un projet. En effet en empruntant de l’argent que vous n’avez pas vous placez cet argent qui rapporte des petits. Si vous investissez dans un projet plus rentable que le cout de votre argent, alors dans ce cas l’effet de levier va avoir pour effet d’augmenter la rentabilité de votre projet. C’est très intéressant financièrement parlant. Plus le niveau d’endettement est élevé, plus le prêteur prend des risques. Plus le préteur prend des risques, plus il va demander un taux élevé. Mais il ne faut pas croire que cela n’en vaille pas le cout. J’ai même constaté que c’est très intéressant pour défiscaliser dans le cas d’un projet en loi Pinel. Avec un bon profil , la banque vous accordera un prêt avec un taux intéressant de tel sorte que votre investissement soit très rentable (si l’immobilier est stable dans le temps, cela suffit).

J’ai constaté qu’il est tout à fait possible de demander à une banque de vous suivre sur un projet sans apport si votre profil est quelque peu similaire à ce profil type ci-dessous.

  • L’emprunteur doit être solvable, pour cela il doit avoir des rentrées d’argent régulières, en d’autre terme être en CDI hors période d’essai.
  • L’âge n’est pas un critère dominant, en effet il est presque normal qu’un jeune n’est pas tellement d’argent, par contre il a un potentiel d’évolution, alors que lorsqu’on est proche de la retraite, il faut prendre en compte la baisse de salaire.
  • L’épargne : ne confondez pas sans apport avec pas d’argent. Rien ne vous empêche en effet d’avoir beaucoup d’épargne et des placements financiers. Vous pouvez ainsi parfaitement utiliser cet argent pour quelque chose d’autre. une bonne épargne démontre un gestion saine. Inutile d’avoir 100 000€ en livrets, 3-5 mois de salaire suffisent.
  • Le bilan financier, prenez votre fiche d’impôt et regardez la case concernant le revenue immobilier et les revenus des placements, c’est un peu votre bulletin de note pour un banquier, plus les chiffres sont gros, plus vous démontrez par A+B que vous maitrisez vos investissements et donc que vous avez un objectif.

Effet de levier fiscal

J’en termine avec et article sur l’effet de levier fiscal. Cet effet de levier à un effet majeur, car en baissant le cout de la fiscalité il augmente de fait le rendement et facilite l’investissement sans apport.

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