Immocratie

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Connaissez-vous le crowdfunding. Le crowdfunding est une façon de récolter de l’argent notamment par les entreprises en s’adressant directement aux particuliers. Il faut savoir que le succès du crowdfunding est principalement dû au fait que ce soit l’association du grand nombre de particuliers qui investissent de petites sommes qui permettent le financement des grands projets.

Le crowdlending est une catégorie du crowdfunding qui consiste à prêter de l’argent moyennant rétribution. La rétribution se fait sous forme d’intérêt, le crowdlending est donc un prêt. On appelle aussi le crowdlending le financement participatif tout simplement, car c’est la foule et non les banques qui vont financer le projet.

Si les entreprises se financent auprès des particuliers, c’est tout simplement, car il est de plus en plus difficile d’obtenir un prêt bancaire. Les banques sont de plus en plus frileuses ainsi le financement participatif est vu comme une solution qui permet à la fois de trouver des financements pour les entreprises, mais également de pouvoir investir et d’obtenir des rendements intéressants pour les particuliers. C’est donc un système gagnant-gagnant. Il ne faut pas oublier que dans les projets immobiliers il faut en général entre 18 et 24 mois pour achever un chantier et donc pendant ce temps le promoteur à ces fonds immobilisés et ne peut s’en servir pour financer quelque chose d’autre que cela soit un projet ou des investissements.

. Avant par exemple les particuliers n’avaient que deux solutions, investir sur un livret à et avoir un très faible rendement moyennant un risque très faible ou investir en bourse, mais avoir un risque relativement important. Le crowdfunding c’est un petit peu le mélange des deux mondes, moins risqué que la bourse, mais plus risqué que le livret a ; moins rentable que la bourse également, mais nettement plus rentable que le livret a.

C’est quoi Immocratie ?

Immocratie est une plate-forme qui apporte des solutions en mettant en relation des promoteurs immobiliers qui ont besoin de fonds et les particuliers qui souhaitent investir leur argent.

Tout comme les banques demandent aux individus un apport personnel pour leur accorder un prêt, elles demandent aux promoteurs un apport de fonds propres pour financer leurs opérations immobilières. Ces opérations, financées en grande partie à crédit, bénéficient in fine du fameux effet de levier. A savoir qu’une fois l’opération commercialisée et l’emprunt bancaire remboursé, la marge dégagée leur permet, non seulement de récupérer leur mise de départ mais bien souvent de la doubler.

 

On connaissait le crowdfunding pour des secteurs d’activités variés comme la musique, les nouvelles technologies ou encore la restauration, mais désormais ce système de financement participatif se fait une place dans le secteur de l’immobilier.

Après les artistes, les start-up ou encore les associations, c’est l’immobilier qui se lance dans le crowdfunding avec le site Immocratie.

Le crowdfunding est donc en train de devenir un acteur majeur dans le financement soit des entreprises dans l’immobilier ou même pour les associations. C’est une véritable révolution dans le domaine du financement.

Le crowdfunding immobilier consiste à récolter des fonds auprès de particuliers puis à transmettre cet argent à un promoteur qui va réaliser un programme immobilier et le vendre. Il peut s’agir par exemple d’un immeuble ou d’une résidence avec des maisons individuelles.

Chez immocratie, la société lève les fonds directement auprès des investisseurs, sans holding intermédiaire par émission d’obligations et qui investit le montant recherché par le promoteur dans son opération. Ce montage permet de limiter la responsabilité des investisseurs à leurs apports. C’est un point très important car souvent dans l’immobilier le problème c’est que le propriétaire devient responsable des dettes de manière illimitée. Contrairement aux sociétés en nom collectif, aux sociétés civiles ou des sociétés en participation les investisseurs ne sont donc pas responsables des dettes de la société. Au maximum ils perdront donc les sommes investies mais jamais plus. Mais grâce à ce montage ce problème n’existe tout simplement pas.

Petit rappel de ce qu’est une obligation : une obligation c’est comme un prêt tout est connu d’avance, autant le taux auquel on est remboursé que le capital remboursé. Il n’y a donc pas de risque de fluctuation de la valeur de l’argent qu’on a investi car les obligations chez immocratie sont remboursées au même montant que le montant d’achat. Simple et efficace la plate-forme se veut le plus accessible possible ainsi inutile d’avoir fait des études supérieures pour comprendre le produit. Par exemple si on a prêté 3000 € alors le remboursement du capital sera bien de 3000 €, ces 3000 € sont remboursés à la fin du projet et entre-temps vous touchez vos intérêts.

La croissance du crowdfunding immobilier a été soutenue en France en 2015 puisque les fonds récoltés ont été multipliés par 10 par rapport à 2014.

La plupart des investissements en crowdfunding immobilier se font sur une durée de 24 mois environ avec des taux de rentabilité oscillant entre 10 et 15 %. Parfois plus. Il s’agit par conséquent d’un pur produit d’investissement.

« Nous avons de plus en plus de mal à trouver des financements. Le crowdfunding est un moyen innovant d’y faire face »François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers.

Immocratie est une plateforme de crowdfunding immobilier qui propose aux particuliers de participer au financement d’opérations immobilières de promoteurs constructeurs ou rénovateurs.

« Immocratie propose aux particuliers de participer au financement d’opérations immobilières rigoureusement sélectionnées avec à la clé, des perspectives de rentabilité auxquelles ils sont peu habitués », annoncent les fondateurs.

Cette spécialisation dans l’immobilier, ainsi que son indépendance (Immocratie n’est rattachée ni à un promoteur, ni à une agence immobilière) lui permettent d’étudier une grande variété d’opérations : de l’opération classique de promotion à des opérations de rénovation, en passant par des opérations de lotissement.

Immocratie, plateforme de crowdfunding qui propose aux particuliers de financer des opérations immobilières avec une forte contrepartie financière est basée à Paris et fondée par une équipe dotée de solides compétences en intermédiation et en immobilier, entend par exemple lever 187.000 euros (avec une entrée à 3.000 euros) pour financer la rénovation et la transformation d’une villa aux alentours d’Orange.

Pour son premier essai, Immocratie a acquis la villa en indivision avec le promoteur. Après travaux, le but était de la revendre à la découpe, c’est-à-dire de la transformer en deux appartements. Un compromis de vente ayant déjà été signé au moment de l’opération de crowdfunding, les investisseurs étaient certains de bénéficier d’un retour sur investissement rapidement.

Pour cette opération, la plateforme annonçait une rentabilité de 3 % sur deux mois (soit 18 % sur 12 mois) aux particuliers voulant s’engager financièrement dans le projet.

« Pour le démarrage de notre activité, nous avons voulu proposer aux investisseurs une opération avec un ratio rendement/risque attractif et surtout une durée d’immobilisation des fonds très courtes », explique-t-on chez Immocratie. Et le pari est plus que réussi, le projet a rassemblé une vingtaine d’investisseurs particuliers qui ont déboursé 9.350 € en moyenne.

Immocratie, plateforme de crowdfunding immobilier, intervient à 2 niveaux :

  • Elle sélectionne les opérations immobilières après les avoir passées au crible de 30 points de contrôle et négocie avec les promoteurs le montage financier (dette ou capital) ainsi que la rémunération à servir aux particuliers au regard du risque de leurs opérations.
  • Elle propose aux particuliers d’investir en leur transmettant en toute transparence toutes les informations sur les opérations.

Le ticket d’entrée se situe à minima à 1.000 euros et les rentabilités attendues sont généralement supérieures à 10% par an, nette de frais. Immocratie prélève entre 3 et 5% d’honoraires de conseil au moment de la souscription pour les investisseurs. Ce sont les seuls frais  pour les investisseurs. Il n’y a également pas de frais pour les emprunteurs.

Pourquoi choisir Immocratie  ?

En tant qu’investisseur

En organisant la collecte des fonds d’investisseurs particuliers, Immocratie répond à ce besoin pressant de fonds propres. L’intérêt est évident : une marge de manœuvre financière plus importante qui permet de finaliser des opérations de plus grande envergure ou plusieurs opérations simultanément. Ceci résout le problème des entreprises qui ont une trop forte croissance car qui dit forte croissance des besoins très forts en liquidités immédiates.

 

Les particuliers ont besoin de rendement sur leurs placements car avec les rendements du livret A il faut presque 90 ans pour doubler la somme autant dire que personne ne devient riche en investissant sur un livret A. Quant aux promoteurs immobiliers ils peuvent aller offrir des rendements de 15% à 20% /annuels mais ne trouve pas de financements. Ces opérations que sont la construction ou l’achat ou la revente d’immeubles (pas achat d’appartements pour revenu locatif) sont ainsi une bonne opportunité pour les particuliers de placer leur épargne.

Sur la plate-forme les obligations ont une durée de six à 24 mois c’est une durée plutôt courte ainsi votre argent n’est pas immobilisé très longtemps au maximum deux ans seulement. Il est tout à fait normal qu’il n’y a pas d’investissement à 60 mois car tout simplement les entreprises finissent un projet dans les deux ans en général elles n’ont donc plus besoin d’argent au-delà de cette période ce qui explique pourquoi les obligations ont une durée de vie aussi courte servent donc bien à financer la trésorerie des entreprises.

En contrepartie il n’y a donc pas de déductions possibles et les intérêts sont imposés classiquement comme les intérêts des livrets bancaires. C’est-à-dire impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.

Il faut savoir que l’équipe est dotée de solides compétences en intermédiation et en immobilier. Immocratie, cette nouvelle plateforme de financement participatif dans l’immobilier et une véritable place de marché qui recueille et regroupe l’épargne d’investisseurs pour l’orienter vers des opérations, rigoureusement sélectionnées, en immobilier résidentiel, commercial ou de bureaux

L’immobilier a toujours été et restera probablement toujours l’investissement préféré des Français. Il a la particularité d’être concret contrairement aux actions dont la valeur semble plus aléatoire aux yeux des ménages français.

Le grand avantage des obligations par rapport au remboursement mensuel du capital plus des intérêts c’est que votre argent reste placé plus longtemps et ainsi il est inutile de revenir tous les mois sur les plates-formes pour pouvoir replacer son argent et devoir malheureusement placées sur des projets moins intéressants.

Il faut savoir également que les obligations sont toujours remboursées peu importe la valeur du bien ainsi si jamais le marché fluctue à la baisse donc que la valeur du bien baisse énormément cela n’a pas véritablement d’influence sur ce qu’on va vous rembourser seul compte la solvabilité de l’entreprise.

Un autre avantage non négligeable c’est la possibilité de choisir soi-même où va son argent. Concrètement c’est bien plus rassurant de savoir exactement dans quelle entreprise et dans quel projet son argent a été placé plutôt que de voir son argent dans une banque et de ne pas vraiment savoir où est-ce qu’il est.

Grâce aux plates-formes de crowdfunding ou plutôt de crowdlending il est possible de placer son épargne sans être millionnaire. En effet il est tout à fait possible de commencer à partir de quelques milliers d’euros ce qui est nettement plus accessible que d’acheter un immeuble ou un appartement sachant qu’il faudra en plus prendre un crédit. En effet en prenant un crédit vous bénéficiez certes de l’effet de levier ce qui augmente le rendement mais il faut contrepartie être suffisamment solvable pour obtenir le crédit alors que dans le crowdfunding il n’est pas nécessaire d’utiliser le levier du crédit c’est possible mais pas obligatoire ainsi cet investissement est accessible au plus grand nombre.

En dernier l’avantage des obligations c’est la diversification en effet il est inutile d’avoir une somme conséquente à investir, ainsi avec quelques milliers d’euros il est possible d’avoir un portefeuille très diversifié . Ainsi en cas de perte ne perdait pas la totalité de votre patrimoine mais seulement les sommes investies dans le projet, le risque est donc limité de perdre la totalité de ses investissements. Le risque est ainsi maîtrisé au travers du montage financier de la société.

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Procédure de sélection des projets

La procédure de sélection des projets par Immocratie est constituée de deux étapes fondamentales :

  • La pré-sélection
  • L’analyse approfondie

La pré-sélection

Pour la pré-sélection, les projets doivent être conformes avec certaines exigences pour être acceptés.

  • Les projets doivent avoir un lien avec le secteur de l’immobilier, de la construction, de l’habitat ou de l’aménagement
  • Les projets doivent avoir un caractère professionnel
  • Les projets sont portés par des sociétés constituées (K-bis) depuis plusieurs années et pouvant se prévaloir d’un historique de réalisations significatifs
  • Les projets doivent être purgés de tous risques administratifs (permis de construire, déclaration préalable, …)
  • Les projets doivent être financés en fonds propres par les porteurs du projet à hauteur d’environ 20% minimum. Aucun projet où le porteur n’est pas à risque n’est retenu ;
  • Les projets doivent présenter des perspectives de développement réalistes notamment en termes de chiffre d’affaires et de marge prévisionnelle
  • Les projets immobiliers doivent relever de l’immobilier résidentiel ou tertiaire (bureaux, logistique, commerce, …), d’opérations de promotion construction, de promotion rénovation ou de lotissement. Seuls les projets réalisés en France sont retenus.

L’analyse approfondie

Cette étape est basée sur toute une analyse des documents administratifs, financiers et techniques. Différents éléments sont collectés et transmis à un comité composé de professionnel de l’immobilier et du financement de projets.

L’emplacement, le marché local

  • Le projet (construction, rénovation, réhabilitation)
  • Le business plan, le calendrier de l’opération
  • Le montage financier (banque, autres investisseurs)
  • L’historique de vos précédentes opérations

Le comité délibère et note les projets selon une grille interne intégrant l’emplacement, la structure financière de l’opération, son adéquation dans son environnement, la stratégie et le réalisme de commercialisation, ainsi que l’expérience de l’opérateur. Si la note est supérieure à 10/20, l’avis est favorable et le projet accepté. Si elle est inférieure, le projet est rejeté.

Quels risques présente ce type d’investissement ?

Les projets dans la pierre sont nombreux. Ils n’offrent aucune garantie, mais de fortes perspectives de rendement.

Le crowdfunding dans l’immobilier est une pratique récente, mais en plein essor. Le but de ce mode de financement est de permettre à des particuliers de prendre des parts dans des projets de construction, de rénovation, de location ou même de viager. Avec le financement participatif, les porteurs de projet s’affranchissent du circuit classique et éliminent les intermédiaires pour trouver du financement directement auprès des particuliers.

Les rentabilités que font miroiter les plateformes de crowdfunding immobilier sont-elles fondées ou faut-il s’en méfier ?

Pour Immocratie, ces rentabilités élevées ne sont que le résultat du montage financier et du niveau de risque de l’opération immobilière. Cela n’a rien étonnant dans l’immobilier les rendements sont importants car le marché est normalement quasiment inaccessible il faut beaucoup d’argent pour pouvoir acheter des biens immobiliers il est donc difficile de diversifier correctement son portefeuille de l’immobilier sauf à être très riche. Grâce au crowdfunding finalement on mutualise l’argent nécessaire au projet.

L’investissement avec des sociétés présente toutefois un risque de perte de la totalité du capital investi et un risque d’absence de liquidité de l’investissement. Le risque zéro n’existe pas.

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Risques de perte en capital

Les perspectives de rendement de l’investissement au capital de sociétés non cotées sont la contrepartie d’un risque élevé de perte totale ou partielle des montants investis. Avant d’investir, l’internaute doit s’assurer qu’il dispose des ressources financières suffisantes pour supporter les risques de perte en capital. Seuls des montants dont l’Internaute n’a pas besoin doivent être investis.

risques immobiliers

Une opération immobilière n’est jamais dénuée de risques. Il y les risques de retard de chantier, risques de défaillance d’un sous traitant, prix trop élevés entraînant une difficile commercialisation, recours d’un tiers.

Risques d’absence de liquidité

 

La liquidité de l’investissement dans les sociétés non cotées n’est pas garantie du fait de l’absence de marché réglementé ou organisé.  L’Internaute doit donc s’assurer qu’il peut supporter l’immobilisation des montants investis sur un horizon de long terme, sans limites de temps prévisibles.

En conclusion, il n’y a rien de nouveau sous le soleil. Les promoteurs immobiliers font régulièrement appel à des fonds privés pour financer leurs opérations en offrant ce niveau de rentabilité.

Seulement, le crowdfunding immobilier, en réduisant significativement le ticket d’entrée, permet aujourd’hui aux petits investisseurs d’être eux aussi de la partie. Mais si jouer dans la cour des grands est devenu possible, il faut également en accepter les risques. Car une opération immobilière est tout sauf un long fleuve tranquille…

Pour le promoteur

Promoteurs, constructeurs, marchands de bien, … Si vous pensez disposer d’une opération qui constitue une bonne opportunité d’investissement immocratie est toujours ouvert. Que cela soit de la construction, lotissement, réhabilitation, asset management, … en immobilier résidentiel, commercial, industriel ou de bureaux. Les fonds peuvent être apportés soit pour amorcer le projet, soit pour le refinancer. Immocratie est une plate-forme spécialisée dans le crowdfunding immobilier mais elle reste généraliste et reste donc ouverte à tout type d’opportunités.

Immocratie est donc une alternative aux banques et est donc une nouvelle solution pour trouver des fonds et ainsi croître plus vite.

Les fonds sont apportés à l’opération sous la forme d’une prise de participation au capital de l’opération ainsi qu’un apport en compte courant.

Informations sur immocratie et ses références

immocratie (Socfirev SAS) est enregistré sous le numéro 15000926 au Registre Unique des Intermédiaires Assurance, Banque et Finance (l’ORIAS) comme Conseiller en Investissement Financier (CIF). immocratie (Socfirev SAS) est aussi adhérent de l’ANACOFI (association professionnelle).

Une demande d’immatriculation en tant que Conseiller en Investissement Participatif (CIP) est actuellement à l’étude auprès des services de l’Autorité de Marchés Financiers (AMF)

 

 

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