Auteur Sujet: Immocratie forum  (Lu 165 fois)

julien

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Immocratie forum
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Le financement participatif (en anglais crowdfunding) est un nouveau mode de financement de projets par le public. Ce mécanisme permet de récolter des fonds auprès d’un large public en vue de financer un projet créatif.

Depuis 2014, le monopole du crédit bancaire n’existe plus. Sur le même modèle que le crowdfunding immobilier, les particuliers peuvent prêter leur épargne à des entreprises et percevoir des intérêts. Pour les TPE/PME, le crowdfunding sous forme de prêts représente une réelle alternative ou un complément intéressant à l’emprunt bancaire.

La finance participative est en plein essor en France et il est tentant de diversifier ainsi une partie de son patrimoine. En France particulièrement, les plateformes ont permis de collecter 300 millions d’euros en 2015 contre 152 millions d’euros en 2014, selon le baromètre réalisé par Compinnov pour l’association Financement Participatif France. Le public adhère par ailleurs de plus en plus à cette nouvelle forme de financement

Le crowdfunding utilise en effet internet pour mettre en relation des porteurs de projet et des particuliers.

Le crowdfunding c’est une façon de reprendre le pouvoir sur notre argent, même en n’étant pas très fortuné.

On peut utiliser un bout de notre épargne ou un bout de nos revenus pour financer un projet qui nous tient à coeur. On peut enfin décider de ce qu’on fait de notre argent, et la façon dont on le met à la disposition de l’économie réelle.

Qu’est-ce que le crowdfunding en immobilier ?

Le crowdfunding ou financement par la foule est un nouveau mode de financement auquel ont recours de nombreuses jeunes entreprises (PME ou start up). Il s’agit de faire appel aux particuliers pour obtenir des fonds leur permettant de se développer. Les fonds sont apportés sous forme de prêt ou sous forme de prise de participation au capital / apport en compte courant.

On parle de crowdfunding immobilier lorsque ces entreprises sont des opérateurs immobiliers (constructeurs, rénovateurs, lotisseurs, …). Ces derniers lèvent des fonds auprès des particuliers pour financer une de leurs opérations immobilières.

C’est quoi Immocratie ?

Etant donné l’intérêt que suscite le crowdfunding il est normal d’observer l’apparition d’un nombre croissant de plateformes de crowdfunding. Ce nombre a d’ailleurs évolué de manière exponentielle depuis 2007 pour atteindre aujourd’hui plus de 650 plateformes de crowdfunding situées principalement aux Etats-Unis et en Europe. La majorité des plateformes se situent aux Etats-Unis et au Canada où l’on en recense 378. Ensuite vient l’Europe avec 248 plateformes. Le crowdfunding est encore très mal représenté dans les autres régions du monde.

L’Europe et les Etats-Unis sont responsables pour 98% des fonds récoltés (Massolution, 2013). 15. En Europe, 735 millions d’Euros ont été récoltés en 2012 (27% du total mondial), comparé à 3,2 milliards d’Euros financés par les sociétés de capital à risque. Ceci est encourageant et on peut considérer que le crowdfunding commence à prendre une place importante dans le financement des projets, surtout quand ils n’en sont qu’à leurs débuts. En revanche ce montant reste modeste lorsque on le compare aux montants prêtés par les banques européennes aux entreprises. (6000 milliards d’Euros en 2012 selon le European Banking Federation) Toutefois, il faut nuancer ce point dans la mesure où le crowdfunding ne s’adresse pour l’instant qu’aux PME et qu’une grande partie des prêts octroyés par les banques vont aux grandes entreprises.

Tout comme les banques demandent aux individus un apport personnel pour leur accorder un prêt, elles demandent aux promoteurs un apport de fonds propres pour financer leurs opérations immobilières. Ces opérations, financées en grande partie à crédit, bénéficient in fine du fameux effet de levier. A savoir qu’une fois l’opération commercialisée et l’emprunt bancaire remboursé, la marge dégagée leur permet, non seulement de récupérer leur mise de départ mais bien souvent de la doubler.

On connaissait le crowdfunding pour des secteurs d'activités variés comme la musique, les nouvelles technologies ou encore la restauration, mais désormais ce système de financement participatif se fait une place dans le secteur de l'immobilier.
Après les artistes, les start-up ou encore les associations, c'est l'immobilier qui se lance dans le crowdfunding avec le site Immocratie.

Le crowdfunding immobilier consiste à récolter des fonds auprès de particuliers puis à transmettre cet argent à un promoteur qui va réaliser un programme immobilier et le vendre. Il peut s'agir par exemple d'un immeuble ou d'une résidence avec des maisons individuelles.

La croissance du crowdfunding immobilier a été soutenue en France en 2015 puisque les fonds récoltés ont été multipliés par 10 par rapport à 2014.

Immocratie permet la rencontre entre, d’un côté des particuliers désireux de financer directement l’économie, de l’autre des opérateurs immobiliers à la recherche de fonds propres.

Elle permet ainsi aux investisseurs de participer au financement d’opérations immobilières jusqu’alors inaccessibles telles que l’achat et la réhabilitation d’un immeuble haussmannien, la construction d’un lotissement de pavillons, …

En recueillant et en rassemblant une multitude de petits tickets pour investir, immocratie donne aux investisseurs la possibilité de se créer un portefeuille diversifié et ainsi de minimiser le risque. Vous pouvez désormais investir 3000 € dans une opération immobilière de plusieurs millions d’euros.

La plupart des investissements en crowdfunding immobilier se font sur une durée de 24 mois environ avec des taux de rentabilité oscillant entre 10 et 15 %. Parfois plus. Il s’agit par conséquent d’un pur produit d’investissement.
« Nous avons de plus en plus de mal à trouver des financements. Le crowdfunding est un moyen innovant d’y faire face »François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers.

Immocratie est une plateforme de crowdfunding immobilier qui propose aux particuliers de participer au financement d’opérations immobilières de promoteurs constructeurs ou rénovateurs.

« Immocratie propose aux particuliers de participer au financement d’opérations immobilières rigoureusement sélectionnées avec à la clé, des perspectives de rentabilité auxquelles ils sont peu habitués », annoncent les fondateurs.

Cette spécialisation dans l’immobilier, ainsi que son indépendance (Immocratie n’est rattachée ni à un promoteur, ni à une agence immobilière) lui permettent d’étudier une grande variété d’opérations : de l’opération classique de promotion à des opérations de rénovation, en passant par des opérations de lotissement.

Immocratie, plateforme de crowdfunding qui propose aux particuliers de financer des opérations immobilières avec une forte contrepartie financière,basée à Paris et fondée par une équipe dotée de solides compétences en intermédiation et enimmobilier, entend lever 187.000 euros (avec une entrée à 3.000 euros) pour financer la rénovation et la transformation d’une villa aux alentours d’Orange.

Pour son premier essai, Immocratie a acquis la villa, en indivision avec promoteur. Après travaux, le but était de la revendre à la découpe, c'est-à-dire de la transformer en deux appartements. Un compromis de vente ayant déjà été signé au moment de l'opération de crowdfunding, les investisseurs étaient certains de bénéficier d'un retour sur investissement rapidement.
Pour cette opération, la plateforme annonçait une rentabilité de 3 % sur deux mois (soit 18 % sur 12 mois) aux particuliers voulant s'engager financièrement dans le projet.

« Pour le démarrage de notre activité, nous avons voulu proposer aux investisseurs une opération avec un ratio rendement/risque attractif et surtout une durée d'immobilisation des fonds très courtes », explique-t-on chez Immocratie. Et le pari est plus que réussi, le projet a rassemblé une vingtaine d'investisseurs particuliers qui ont déboursé 9.350 € en moyenne.

Immocratie, plateforme de crowdfunding immobilier, intervient à 2 niveaux :

    Elle sélectionne les opérations immobilières après les avoir passées au crible de 30 points de contrôle et négocie avec les promoteurs le montage financier (dette ou capital) ainsi que la rémunération à servir aux particuliers au regard du risque de leurs opérations.

    Elle propose aux particuliers d’investir en leur transmettant en toute transparence toutes les informations sur les opérations.
Le ticket d’entrée se situe autour de 3.000 euros et les rentabilités attendues sont généralement supérieures à 10% par an, nette de frais.

Pourquoi choisir Immocratie ?

Basée à Paris et fondée par une équipe dotée de solides compétences en intermédiation et en immobilier, Immocratie est une nouvelle plateforme de financement participatif dans l’immobilier, une place de marché qui recueille et regroupe l’épargne d’investisseurs pour l’orienter vers des opérations, rigoureusement sélectionnées, en immobilier résidentiel, commercial ou de bureaux

Les particuliers ont besoin de rendement sur leurs placements, Les promoteurs immobiliers offrent des rendements de 15% à 20%/an.

Ces opérations sont la construction ou l'achat ou la revente d'immeubles (pas achat d'appartements pour revenu locatif).    Immocratie peut donc offrir des rendements >10% / an.

Immocratie présente un des meilleurs track-records de 2015, avec un tiers des sorties positives, et un des meilleurs rendements (19%/an).

En organisant la collecte des fonds d’investisseurs particuliers, Immocratie répond à ce besoin pressant de fonds propres. L’intérêt est évident : une marge de manœuvre financière plus importante qui vous permet de finaliser des opérations de plus grande envergure ou plusieurs opérations simultanément.

Qui peut soumettre une opération ?

Promoteurs, constructeurs, marchands de bien, … Si vous pensez disposer d’une opération qui constitue une bonne opportunité d’investissement, elle a sa place sur immocratie. Ce projet doit être le vôtre et non celui d’une tierce partie. Enfin, aucun projet dont la finalité est un usage personnel ne sera retenu.

Combien cela coute-t-il à un opérateur de faire appel à Immocratie ?

Immocratie accompagne chaque promoteur dans sa démarche de levée de fonds. Cette prestation est facturée, seulement si la levée de fonds aboutit, entre 5 et 10% du montant levé.


Comment sont fixées les modalités de rémunérations des investisseurs ?

Immocratie préconise aux opérateurs une levée de fonds par émission d’un emprunt obligataire. Ces obligations sont non convertibles et in fine (le nominal et le coupon sont versés en une fois à la date d’échéance). La durée de l’emprunt obligataire est souvent proche de la durée prévisionnelle du projet. Pour plus de flexibilité, des clauses de remboursement anticipé et/ou de prorogation sont prévues. Le taux d’intérêt de l’emprunt obligataire résulte de nombreux facteurs (type de projet, emplacement, historique du promoteur, pré commercialisation, niveau de fonds propres de l’opérateur dans l’opération, …) 

Quel type d’opérations diffuse Immocratie ?

Les investisseurs sont intéressés par tous types de projets : construction, lotissement, réhabilitation, asset management, … en immobilier résidentiel, commercial, industriel ou de bureaux. Les fonds peuvent être apportés soit pour amorcer le projet, soit pour le refinancer

Quels sont les critères de sélection des opérations sur Immocratie ?

Les opérations immobilières que diffuse Immocratie sont rigoureusement sélectionnées. Elles passent par le filtre d’un strict cahier des charges qui analyse en détail les caractéristiques de l’opération : la structure du financement, le marché local et son évolution, la stratégie d’intervention, la réputation et la qualité du promoteur ou de la société opératrice. Un comité d’investissement étudie chaque opération et rend un avis favorable ou non.

Combien de temps faut-t-il diffuser mon opération sur Immocratie ?

Tout dépend du degré d’aboutissement de votre opération lorsque vous nous contactez. Elle doit tout d’abord être approuvée par notre comité d’investissement, puis faire l’objet d’une offre de financement de notre part. Après contractualisation de cette offre, votre opération peut être mise en ligne.  Si votre opération est bien documentée, ce processus ne devrait pas excéder 4 semaines.

Combien de temps faut-il clôturer la collecte une fois l’opération diffusée sur Immocratie ?

Chaque opération est unique de par sa nature (type de biens), son envergure (montant recherché) ou encore ses rendements attendus. La durée d’une collecte peut donc varier selon l’opération. Néanmoins, la durée maximum fixée par la plateforme est de 6 semaines.

D’où viennent les fonds ?

Ces capitaux proviennent d’une grande diversité d’investisseurs, petits et grands, dont le point commun est la volonté de participer au financement d’opérations immobilières offrant une bonne rentabilité. Le ticket minimum pour investir dans une opération est le plus souvent autour de 3000 €.

Sous quelle forme recevons-nous les fonds ?

Dans la plupart des cas, les fonds sont apportés à l’opérateur sous la forme d’une prise de participation au capital de l’opération ainsi qu’un apport en compte courant.

les information relatives à l’opérations restent-elles confidentielles ?

Elles le restent pendant toute la phase d’étude de l’opération et seule l’équipe d’immocratie y a accès. Après diffusion de l’opération sur immocratie, elles deviennent accessibles uniquement aux investisseurs membres d’immocratie.

Comment investir sur Immocratie ?

Immocratie propose aux particuliers d’investir dans les opérations en recherche de financement.
Les fonds investis par les particuliers servent à compléter les fonds propres du promoteur injectés dans l’opération.
L’investissement en crowdfunding immobilier se fait en 4 étapes :

    Conformément à ce qu’exige la réglementation, vous devez vous inscrire pour entrer en relation avec immocratie et consulter les investissements proposés en crowdfunding immobilier. Les informations recueillies par immocratie resteront confidentielles et n’ont qu’un seul objectif : vous conseiller le mieux possible.

    Une fois votre inscription validée, vous aurez accès aux dossiers complets des projets et vous pourrez consulter les opportunités d’investissement associées.

    Si une période de pré-souscription est ouverte, vous pouvez procéder à une simple réservation (gratuit et sans engagement). Cela vous permet d’être prévenu en avant-première de l’ouverture des souscriptions et d’être ainsi certain(e) d’obtenir le nombre de titres souhaités.

    Pour souscrire une fois la période de souscription ouverte, vous signez électroniquement votre bulletin de souscription sur la plateforme et réglez les honoraires de conseil à immocratie (entre 3% et 5% du montant que vous souhaitez investir, selon les projets).

    Lorsque le montant global recherché est atteint, vous serez alors invité(e) à verser les fonds par virement (ou par chèque selon les projets). Si le montant n’est pas atteint, les fonds ne sont pas appelés et les honoraires de conseil vous sont intégralement remboursés.

Procédure de sélection des projets

La procédure de sélection des projets par Immocratie est constituée de deux étapes fondamentales :
   La pré-sélection
   L’analyse approfondie
La pré-sélection
Pour la pré-sélection, les projets doivent être conformes avec certaines exigences pour être acceptés.
    Les projets doivent avoir un lien avec le secteur de l’immobilier, de la construction, de l’habitat ou de l’aménagement
    Les projets doivent avoir un caractère professionnel
    Les projets sont portés par des sociétés constituées (K-bis) depuis plusieurs années et pouvant se prévaloir d’un historique de réalisations significatifs
    Les projets doivent être purgés de tous risques administratifs (permis de construire, déclaration préalable, …)
    Les projets doivent être financés en fonds propres par les porteurs du projet à hauteur d’environ 20% minimum. Aucun projet où le porteur n’est pas à risque n’est retenu ;
    Les projets doivent présenter des perspectives de développement réalistes notamment en termes de chiffre d’affaires et de marge prévisionnelle
    Les projets immobiliers doivent relever de l’immobilier résidentiel ou tertiaire (bureaux, logistique, commerce, …), d’opérations de promotion construction, de promotion rénovation ou de lotissement. Seuls les projets réalisés en France sont retenus.

L’analyse approfondie

Cette étape est basée sur toute une analyse des documents administratifs, financiers et techniques. Différents éléments sont collectés et transmis à un comité composé de professionnel de l’immobilier et du financement de projets.
L’emplacement, le marché local
   Le projet (construction, rénovation, réhabilitation)
   Le business plan, le calendrier de l’opération
   Le montage financier (banque, autres investisseurs)
   L’historique de vos précédentes opérations
Le comité délibère et note les projets selon une grille interne intégrant l’emplacement, la structure financière de l’opération, son adéquation dans son environnement, la stratégie et le réalisme de commercialisation, ainsi que l’expérience de l’opérateur. Si la note est supérieure à 10/20, l’avis est favorable et le projet accepté. Si elle est inférieure, le projet est rejeté.

Quels risques présente ce type d’investissement ?

Les projets dans la pierre sont nombreux. Ils n'offrent aucune garantie, mais de fortes perspectives de rendement.
Le crowdfunding dans l’immobilier est une pratique récente, mais en plein essor. Le but de ce mode de financement est de permettre à des particuliers de prendre des parts dans des projets de construction, de rénovation, de location ou même de viager. Avec le financement participatif, les porteurs de projet s’affranchissent du circuit classique et éliminent les intermédiaires pour trouver du financement directement auprès des particuliers.

Les rentabilités que font miroiter les plateformes de crowdfunding immobilier sont-elles fondées ou faut-il s’en méfier ? Pour Immocratie, ces rentabilités élevées ne sont que le résultat du montage financier et du niveau de risque de l’opération immobilière.

L’investissement au capital de société présente un risque de perte de la totalité du capital investi et un risque d’absence de liquidité de l’investissement.

Risques de perte en capital

Les perspectives de rendement de l’investissement au capital de sociétés non cotées sont la contrepartie d’un risque élevé de perte totale ou partielle des montants investis. Avant d’investir, l’internaute doit s’assurer qu’il dispose des ressources financières suffisantes pour supporter les risques de perte en capital. Seuls des montants dont l’Internaute n’a pas besoin doivent être investis.

Risques d’absence de liquidité

La liquidité de l’investissement dans les sociétés non cotées n’est pas garantie du fait de l’absence de marché réglementé ou organisé. Par ailleurs certaines clauses statutaires et/ou extrastatutaires des opérations présentées peuvent impliquer de possibles restrictions quant à la négociabilité des actions et limiter les possibilités de cession des actions de la Société.
L’Internaute doit donc s’assurer qu’il peut supporter l’immobilisation des montants investis sur un horizon de long terme, sans limite de temps prévisible.

En conclusion, il n’y a rien de nouveau sous le soleil. Les promoteurs immobiliers font régulièrement appel à des fonds privés pour financer leurs opérations en offrant ce niveau de rentabilité.

Seulement, le crowdfunding immobilier, en réduisant significativement le ticket d’entrée, permet aujourd’hui aux petits investisseurs d’être eux aussi de la partie. Mais si jouer dans la cour des grands est devenu possible, il faut également en accepter les risques. Car une opération immobilière est tout sauf un long fleuve tranquille…

Les risques immobiliers

Une opération immobilière n’est pas dénuée de risques. Risques de retard de chantier, risques de défaillance d’un sous-traitant, prix trop élevés entraînant une difficile commercialisation, recours d’un tiers, … Immocratie sélectionne des opérations qui présentent une faible exposition à ces risques et vous indique les points de vigilance sur chaque opération. Néanmoins, le risque zéro n’existe pas.


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