ISPA: Introducción a este producto con alto potencial

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rascacielos-ISPA

En Francia, una sociedad de inversión inmobiliaria (ISPA) es una estructura de inversión mutua.

El propósito de la sociedad civil de inversión inmobiliaria es la adquisición y gestión de un profesional de bienes raíces. La empresa se encarga a recoger el dinero de las personas, encontrar activos en que invertir, gestionar esta finca y redistribuir las rentas o beneficios a sus partícipes, "socios" fiscales.

En los últimos años el ISPA han ganado popularidad entre los inversores franceses debido a su alto rendimiento. Sus índices remunerativos ciertamente ha disminuido durante la última década, pero relativamente menos en comparación con otras inversiones financieras.

La ISPA se denomina papel de la roca.

Forma de la ISPA

Después de su creación por los fundadores, el ISPA establece una nota de la información por la autoridad de los mercados financieros que pegada la visa, que le permiten al público un llamamiento a ahorros.

Hay dos formas de la ISPA:

ISPA en capital fijada

para lograr capital techo establecido por sus estatutos, el ISPA abiertos sucesivamente los aumentos de capital de un volumen y duración se establecerá por la empresa. Su capital será avanzar en trancas y barrancas, y entre dos aumentos de capital o cuando se alcanza el techo, la capital permanecerá fija. Así, si un socio desea hacia fuera, se tarda en encontrar un comprador (o varios) que tomaría (nt) comparte de una manera que la capital no cambia.

ISPA ampliable

en cualquier momento, el ISPA puede emitir nuevas acciones o canjear unidades para permitir que un compañero para salir. Existen límites para la variación de su capital: un límite superior, el techo de la capital y un límite bajo multicriterio. Cuando un socio se retira, el ISPA redime sus acciones y emite nuevas acciones a las personas que, al mismo tiempo, suscripción.

Valores de la ISPA

Hay diferentes valores en un ISPA:

  • valor nominal
  • valor de realización
  • valor de mercado
  • valor de reconstrucción

También existen diferentes precios:

  • precio de compra
  • precio de retirada

El valor nominal es el valor de la cuota durante la creación de la ISPA. Si crea un ISPA con 1 000 acciones y un capital de 1.000 €, el valor nominal de la cuota será de 1 €, pero con el tiempo, el valor nominal no cambia, sin embargo la valorización de la ISPA está cambiando.

Precio de compra = valor nominal + ampliación liberada

La prima incluye la mejora del patrimonio, así como el costo de la compra:

La amortización de los gastos de Constitución, los gastos de investigación y adquisición de bienes inmuebles además de la Comisión de suscripción.

Precio de retirada = valor de la cuota – tarifas de suscripción, variable dependiendo de cada ISPA (10% en promedio)

Valor = valor de bienes raíces, determinado por un experto

Valor de realización valor = otros activos poseídos por el ISPA (Tesorería)

Valor de reposición = valor + estimación de honorarios generados por una posible reconstitución de su patrimonio

En definitiva, lo que debe recordar:

El precio de compra corresponde al valor de los activos + cuotas

El precio de retiro = precio de compra – honorarios

El rendimiento neto se calcula sobre el precio de compra

Responsabilidad de los transportistas

Por excepción a la responsabilidad de derecho común de los socios de la sociedad civil (es decir, ilimitado), la gran mayoría de la ISPA proporciona responsabilidad de sus partícipes que limitarse a la sola cantidad de su participación en el capital de la empresa.

Ejemplo: La responsabilidad de los socios no puede ser cuestionada si el ISPA ha sido ejercido previamente y sin éxito.
La responsabilidad de cada socio a terceros está comprometida basada en su participación en el capital y es limitada a la fracción de capital dijo que posee.

¿Cuáles son los beneficios?

Inversión de ISPA vale cerca de 5 por ciento al año a los inversores, que es mucho más alto que muchas inversiones.

 

En Resumen, aquí está una lista de las principales:

  • Mutualización de los riesgos
  • Fáciles de comprar
  • Boleto de entrada baja
  • inquilinos estables (arrendamiento comercial)
  • Ninguna gestión para lograr
  • Interesante performance
  • Posible financiación para la compra de crédito
  • Posibilidad de revender en el mercado secundario
  • Posibilidad de tener completo seguro ISPA

¿Cuáles son las desventajas?

  • Reventa de acciones
  • Opacidad de la valuación de las acciones (valor contable)
  • Entradas alta frecuencia (10%)
  • Detenido después de al menos 3 años
  • Mercado secundario limitada
  • Valoración de acciones, no significa valor de venta de acciones
  • Inversiones sensibles a la subida de los tipos

 

 

¿El riesgo de la ISPA?

Precios más bajos por parte de la ISPA

Buena salud financiera de un ISPA está fuertemente vinculada a la situación de los inmuebles. Sigue ciclos de incremento o disminución, que puede favorecer la ISPA para bajar sus precios de las acciones, que no garantiza el capital invertido originalmente. Afortunadamente, siempre y cuando usted tiene acciones, una pérdida de capital permanecerá latente y en ninguna pérdida real.

El horizonte de inversión es una década por lo menos se recomienda generalmente.

Reducción de los dividendos pagados por el ISPA

Una disminución en los ingresos es otro riesgo que puede ocurrir debido a una disminución en la tasa de ocupación financiera o una caída en alquileres pagados por los inquilinos. Empresas de gestión sin embargo pueden anticipar y contrarrestar una caída en el rendimiento, a través del intercambio activo de riesgo propia para la ISPA, así como por una gestión inmobiliaria.

Donde es necesaria una disminución en los ingresos, los gerentes tienden a bajar el precio de las acciones en el mercado secundario para la ISPA con capital fijo por ejemplo, con el fin de asegurar un rendimiento suficiente para nuevos abonados. Éstos se ven así una gran oportunidad para la adquisición de las acciones pero los ancianos tendrán dificultades para vender o sufrirán una pérdida.

Fracaso del Gerente de la ISPA o la sociedad de gestión

La ley proporcionada la posibilidad de una transferencia de gestión. De hecho, en caso de que el propietario, responsable de gestión de la ISPA se transferirán a otra estructura aprobado por la AMF, incluso si este escenario sigue siendo muy raro, especialmente en grandes estructuras.

Los partícipes tienen la responsabilidad financiera

Los estatutos y reglamentos de la ISPA, a menudo se estipula que socios tienen una responsabilidad en su propio derecho. Sin embargo, se limita a la cantidad de su contribución en la capital de la ISPA.

La simultánea reventa masiva de acciones por los titulares de

Puede haber un riesgo si muchos partícipes comiencen a revender su parte al mismo tiempo (crash). La empresa está obligada a revender los valores para retribuir a los titulares de acciones.

El tablero supervisor y sus responsabilidades

La responsabilidad de miembros del Consejo supervisor no es nula en derecho, a pesar de que este Consejo debe abstenerse de cualquier acto de gestión. Las condiciones necesarias para la responsabilidad son difíciles de cumplir, la naturaleza de los riesgos asociados con una inversión correspondiente en REITs como una inversión en bienes raíces.

Falta de capital garantía

No se garantiza el capital inyectado en un ISPA. A pesar del éxito que están sometidos, el ISPA son un producto de ahorro relacionadas con ciclos de bienes raíces. Recuerde que entre 1992 y 1998, crisis inmobiliaria, el valor de las unidades estaba dividido por dos para la mayoría de las estructuras. Sin embargo, en este momento no eran tan estrictas las reglas de la AMF y los inversores que no habían vendido eventualmente recuperaron esa pérdida.

Invertir en REITs es sobre todo una inversión a largo plazo

Por último, no hay que considerar invertir en REITs en el corto plazo. Es necesario esperar algunos años después de la adquisición de acciones para hacer la reventa rentable operación. En la mayoría de los casos, es recomendable mantener la plena propiedad de sus acciones una docena de años como mínimo, bien podemos llegar a ser un beneficiario después de 3 o 4 años.

ISPA y crédito

Legalmente, un ISPA no tiene el derecho a utilizar el préstamo para financiar sus proyectos. Adquisiciones deben estar completamente cubiertas por su capital, constituido por las aportaciones de los participantes. Sin embargo, un individuo puede suscribirse a crédito de bienes raíces para comprar acciones de REITs. El SIIC, por el contrario, puede utilizar el préstamo para la adquisición de edificios, pero esto prohíbe el titular suscribir una hipoteca para financiar la compra de acciones.

¿Es una buena opción?

Sí el ISPA es en general una buena opción para rendimiento.

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