Crowdimo : du changement

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Suite à un appel de cet après midi le 14/01/2016 je viens d´avoir des informations sur le site crowdimo, c´est une grande nouvelle.

Corwdimo ne fait plus de SCI mais fait des SAS.

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quelle différence? :

SCI

Pour acquérir un ou des biens immobiliers à plusieurs, il y a lieu de créer une SCI et plus particulièrement, à capital variable. Elle est une société civile n’ayant que pour seul but, d’acheter de l’immobilier et de le gérer. En aucune manière, elle ne peut faire de commerce (exemple : gîte, restaurant, hôtel, commerce. Si tel et le projet, les associés doivent créer une deuxième structure, qui, celle-là, sera commerciale (SAS, SARL, SEP, SNC, etc.)

Lorsqu’un bien immobilier est acheté par une SCI, il appartient à la société et non directement à ses associés. Ceci a pour conséquence d’associer ou pas, des membres d’une même famille, d’une ou de plusieurs sociétés, ou un mixte entre les deux types de personnes. Les personnes non associées, même s’il s’agit du conjoint ou d’un autre membre de la branche familiale, n’ont aucun droit ni propriété sur le bien acquis par la SCI. Exemple : un père s’associe seul avec deux copains mariés. Les enfants et époux de ces associés ne pourront intervenir dans la gestion de la société, et ne disposent d’aucun droit de regard (juste si le père ou les associés décèdent, les ayant-droits hériteront des parts sociales selon les spécifications du Code civil).

Les opérations doivent être bien isolées. La SCI va louer ses locaux à la société, l’artisan, le commerçant, la profession libérale et établir entre eux, un bail commercial. Là encore, l’entreprise locataire n’aura aucun lien juridique avec la SCI, même si les associés sont identiques. Les deux entités agissent totalement indépendamment l’une de l’autre.

Les avantages et inconvénients de ce montage

 

Le capital variable.
Il est recommandé de monter chacune des sociétés à capital variable. Les avantages sont aussi multiples comme l’absence de l’obligation d’effectuer des formalités lors de l’augmentation ou la diminution du capital, absence d’obligation de passer une annonce légale (sauf si changement de siège social ou de gérant) d’où d’appréciables économies ni aucune formalité. Les associés entrant après la création peuvent être anonymes, ce qui signifie que le public ne peut pas connaître son statut.

Le pouvoir de faire des SCPI fiscales.

Inconvénients:

La responsabilité illimité des associés

Le besoin de créer parfois des montages

 

Les inconvénients sont négligeables au regard des avantages de ce montage. Certes, on pourrait citer la nécessité de la création de deux sociétés, mais on ne peut y échapper ; la gestion de deux entreprises au lieu d’une, sachant qu’une comptabilité rigoureuse n’est requise que dans le cas d’une SCI imposée à l’IS (impôt sur les sociétés). Elle est simplifiée pour les SCI imposées à l’IR (impôt sur le revenu) dont elles sont une majorité en France métropolitaine, et DOM-TOM.
La SAS ou autre structure, va louer les locaux à la SCI (même s’il s’agit des mêmes associés dans les deux cas). L’activité de la SAS rapportera donc des revenus à la SCI pour le paiement de son crédit, des impôts fonciers, frais divers, et intérêts bancaires par exemple. L’auto financement est ainsi assuré de manière légale et transparent.

SAS

La SAS, Société par Actions Simplifiée, est une forme de société très récente. Elle fait partie de la catégorie des sociétés par actions mais est complètement autonome de la société anonyme (SA). La SAS est surement la société qui laisse aujourd’hui le plus de libertés aux associés pour déterminer les règles d’organisation et de fonctionnement de l’entreprise.

La SAS est notamment caractérisée par le fait qu’il n’existe aucun capital minimum, que la responsabilité des associés est limitée aux apports et qu’elle ne peut pas faire l’objet d’une cotation en bourse.

Les avantages de la SAS

Une ou plusieurs personnes physiques ou morales peuvent instituer une société par actions simplifiée. La SAS est ouverte à toute sorte d’associés. De plus, ce statut juridique peut également être utilisé par un associé unique, il s’agit dans ce cas d’une SASU.

La grande liberté dont jouissent les associés de la SAS constitue également un avantage pour ces derniers, qui pourront faire fonctionner la société comme ils l’entendent, sous réserve de respecter les quelques dispositions prévues par la loi. Un président devra notamment être obligatoirement désigné dans toute SAS.

La SAS, dont les bénéfices sont normalement imposés à l’impôt sur les sociétés, pourra dans certains cas faire une option pour l’imposition des bénéfices à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire entre les mains des associés.

La SAS ne doit pas obligatoirement avoir un commissaire aux comptes à condition qu’elle ne franchisse pas, à la clôture de l’exercice, deux des trois seuils suivants :

  • Nombre de salariés supérieur à 20 :
  • Total bilan supérieur à 1 000 000 euros ;
  • Total chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 2 000 000 euros.

Ensuite, les dirigeants de SAS sont assimilés salariés et bénéficient de la protection sociale prévue par le régime général de la Sécurité sociale. Egalement, aucune cotisation sociale ne sera due si aucune rémunération n’est prise, contrairement aux travailleurs non salariés qui sont redevables de cotisations sociales minimales même en l’absence de rémunération.

Depuis 2013, un avantage supplémentaire est à créditer aux SAS : les dividendes perçus par les dirigeants associés de SAS ne supportent pas de cotisations sociales, peu import leurs montants, contrairement aux gérants majoritaires de SARL.

Enfin, la fiscalité des droits d’enregistrement pour les cessions d’actions, donc des titres de SAS, est plafonnée par la loi à 5 000 euros maximum, contrairement au régime applicable pour les cessions de parts sociales et de fonds de commerce.

Les inconvénients de la SAS

La grande liberté offerte aux associés de SAS dans la rédaction des statuts comporte également des inconvénients : La rédaction des statuts de SAS est assez complexe et nécessite de bonnes compétences. Certains associés devront également faire attention car ils bénéficieront d’un encadrement par la loi assez faible, contrairement à ce qui est prévue pour les SARL, dont le fonctionnement est strictement réglementé.

Les dirigeants de SAS ne pourront pas bénéficier du régime des travailleurs non salariés, caractérisé par un taux de charges sociales beaucoup moins important que pour un dirigeant affilié au régime général (à peu près deux fois moins) et les appels de cotisations de la première année d’activité sont faibles, ce qui permet de limiter les sorties de trésorerie lors du lancement de l’activité.

Contrairement aux sociétés anonymes (SA), les SAS ne peuvent pas être cotées en bourse et des sanctions pénales sont prévues en cas de non-respect de cette disposition.

Ensuite, les seuils prévus pour la nomination obligatoire d’un commissaire aux comptes dans une SAS sont nettement inférieurs à ceux prévus dans les SARL, qui sont égaux à :

  • Nombre de salariés supérieur à 50 ;
  • Total bilan supérieur à 1 550 000 euros ;
  • Total chiffre d’affaires supérieur à 3 100 000 euros.

Enfin, lors de la constitution d’une SAS avec des apports en nature, un commissaire aux apports devra être nommé pour les évaluer, tandis que dans les SARL, il est possible d’écarter cette obligation si :

  • Aucun des apports n’a une valeur supérieure à 30 000 euros ;
  • La valeur des apports en nature n’excède pas la moitié du capital social.

Impossible de faire une SAS Pinel (autant que je sache mais il me faudrait un expert pour cela, car oui je n´ai pas la science infuse)

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Autres:

De plus j´en ai profité pour avoir plus d´informations sur les promoteurs:

  • 20 et 100 logements par projet et minimum annuel de  100 logements
  • existence 25-38 age

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